[第一太平戴维斯]中国：矛盾之年

  2015年的最大亮点莫过于中央政府转变风向，以更加开放、市场导向的政策取代了前期的限制性政策。自2014年末至今，利率已经历六次下调；除个别城市外中国大多数城市已取消住宅限购令。政策松绑的背后是国内经济走弱的压力。在推进向服务业转型的同时，经济仍严重依赖于固定资产投资。中国市场形势或许挑战重重，但不总似一些国际媒体刻画的那般糟糕透顶。

  沿海城市与中国其他地区在房地产市场以及整体经济表现上的差距或将持续至2016年。上海、北京、深圳等一线城市的表现将继续超越中国其他地区。由于新建住宅供应短缺，这几座城市的房价被推至历史高点；而三、四线城市仍有大量未售库存，按当前成交节奏消化期长达34个月。

  相较其他城市，一线城市前景更为积极，因为在经济放缓的背景下，这些投资安全系数较高的大都市将能吸引更多资金流入。其中，上海凭借独特的发展利好因素，表现或超越北京、深圳。

  在自贸区设立以及中央政府的支持下，上海作为国际金融中心的地位日渐巩固。

  上海迪士尼乐园（2016年）以及上海梦中心（2017年）在开业首年有望使上海接纳游客人数增加30%，助力上海成为中国重要旅游目的地之一。

  国民旅游支出不断上涨，将为上海整体经济与房地产市场带来影响重大而深远的“乘数效应”。

  上海建设全球科技创新中心的愿景将支撑研发设施的进一步开发、鼓励创业，为上海步入信息技术时代打下更坚实的基础。

  刘德扬，第一太平戴维斯中国首席执行官及董事长

  经济

  在可预见的未来，中国经济预计将继续放缓，到2018年GDP增速或降至6%左右。

  全国经济平均增速掩盖了中国经济正以双重速度增长的事实——制造业放缓给东北地区带来严重冲击，而南方地区则借助服务业、金融、高科技以及创新产业的发展继续维持强劲增长。

  尽管增速放缓，但由于比较基数较大，中国GDP净增量（以人民币计）仍将继续上涨。

  国内私营企业、居民消费以及创新与金融再次成为经济重心，将为经济发展提供更加稳固、可持续性更强的基础。

  利率虽已处于历史最低水平，但通胀率较低，必要情况下利率仍存下调空间。

  开发商

  开发商通过发行国内债券、股票上市等方法寻求债务重组，将人民币贬值的风险降至最低。央行多次下调利率，导致息票利率下滑，也为开发商带来利好。

  随着实力较强的开发商并购弱势对手、提供价格优惠，市场将推进更深层次的整合。

  营业税改征增值税仍待落实，但鉴于房地产复苏以及经济的脆弱特征，政府或将谨慎操作。

  写字楼

  城市主体规划区是写字楼新增供应的重要来源，即便在上海、北京等显要一线城市也是如此。主体规划区虽然起步缓慢，但往往具有低成本优势，不仅受到政府支持，还有发达的交通网络将之与现有商务区便捷相连。

  众多开发商转型“轻资产”模式，意味着商业物业尤其是写字楼市场的所有权格局发生改变。写字楼自住业主与机构投资者的大宗投资活动，以及房地产投资信托（海外上市的中国房地产投资信托以及具有中国特色的房地产投资信托）的出现，将使写字楼市场发生转型，同时为资产管理商提供机会。

  在政府支持下，新的需求驱动因素正不断出现，包括互联网与“互联网+”公司、高科技以及绿色技术公司。同时，由于政策在经济放缓的背景下出现相应调整，一些主要租户的空间需求增加，尤其是金融类公司。其中，证券经纪公司、P2P贷款公司、商业与投资银行、保险公司的业务迎来迅速增长。

  为响应中国继续推进创新创业的要求，业主与投资者开始打造共同办公空间，例如SOHO 3Q、孵化器以及由废弃仓库改造而成的创意办公空间。

  诸如亚洲基础设施投资银行（亚投行）、“一带一路”以及自由贸易区等大型战略计划，可以增强中国与邻国的贸易、投资及商务联系，刺激写字楼需求增长。

  投资者在中心地段的写字楼项目上看到更高价值与更大潜力，因而对改造年代较久的非写字楼物业表现出日益浓厚的兴趣。

  面对业务增长放缓、利润压缩的双重困境，企业开始寻求降低运营成本，其中房地产成本占较大比重。这些企业拥有多种选择：搬入租金较低的非甲级写字楼；迁至较偏远的非中心地段；削减员工；或是在不裁员的基础上发挥创意，减少租赁面积并提高空间利用效率。创新办公解决方案包括办公桌轮用、多功能共享空间以及存储管理。

  随着建筑质量、通达指数及配套设施的继续改善，商务园区与写字楼园区继续吸引着投资者与租户的兴趣。同时，各类公司也在往非中心地段迁移，在满足扩张需求的同时减少运营成本。

  上海

  “由于2015年一些项目推迟入市，上海核心区域或在2016年迎来写字楼供应高峰，总体量约达140万平方米，此外非核心区域也有大批板块出现。国内外公司尤其是金融公司的入住需求维持旺盛，但部分区域的写字楼空置率或显著上扬，继而对租金与资本价值带来下行压力。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

  “上海写字楼市场的旺盛需求让我们感到惊喜，尤其是来自金融服务领域的需求。该领域的增长将上海尤其是浦东的写字楼租金推向新高。随着金融自由化进程的推进，此股势头预计可延续至2016年，但业主应该确保适当评估潜在租户的履约能力。”郑廷俊，第一太平戴维斯中国商业楼宇部高级董事

  北京

  “市场将迎来新增供应，但核心板块得益于旺盛需求，不会受到显著影响。同时，非核心区仍在艰难消化新增供应，预计业主间的竞争将愈发激烈。因此，短期内租金与入住率均将面临下行压力。”熊志坤，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

  “明年场内新增供应将不断增加，但主要位于望京、亚运村、奥运村等非核心区。再加上郊区的迅速发展，应能加快市场的去中心化趋势。”温书阅，第一太平戴维斯中国华北区商业楼宇部高级董事

  广州

  “预计2016年上半年广州新增供应有限，便于市场消化部分空置库存，但第三季度开始会有大量供应入市，预计全年新增供应接近60万平方米，近为年吸纳量的两倍。受此影响，全市空置率将增加，租赁可能继续停滞不前。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

  “中国私营公司仍将是广州写字楼需求的主要来源，尤其是金融与IT服务领域的公司。一些现有项目在预租阶段表现良好，且相较一些新项目而言，在租赁谈判中的优势地位更加明显。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

  深圳

  “深圳写字楼市场将有大量新增供应涌入。有3个新项目预计在2015年第四季度完工，总建筑面积27万平方米，此外2016年计划新增300万平方米。但市场行情或许不会如预期那般糟糕。在前海蛇口自贸区、后海总部基地的辐射带动下，2015年深圳写字楼需求表现强劲，预计此股势头将延续至2016年。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

  “华润置地、阿里巴巴等众多知名企业已选择在深圳前海或后海设立未来总部。已有数万家公司在前海完成注册，预计未来两年内写字楼需求将维持强劲势头。南山区是2015年最热门的区域，将紧跟福田区成为深圳第二CBD。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

  成都

  “写字楼供应过剩的局面预计会延续至2016年，势必加剧业主间的租户竞争、推动租金进一步下滑。面临此种行情，业主需要加强创新才能生存并取得长足发展。一些业主正在考虑走这样一步关键的棋：扩充租户服务范围，搭建租户服务操作平台，推进城市写字楼市场朝着服务业的方向演变。”罗元均，第一太平戴维斯华西区研究部、项目及开发顾问部负责人

  “成都中央商务区将在2016年迎来总体量约40万平方米的甲级写字楼项目。尽管‘一带一路’、‘创业天府’等政策可为当地的商务拓展带来利好，但新增供应无疑会进一步向市场施加下行压力。”胡裕华，第一太平戴维斯华西区董事长

  零售物业

  商铺项目必须临近交通基础设施及较高人流区域，这一点正变得日益重要，除非项目具有独特的吸引力。

  行业走向：关键词“创新”、“国内开发商”

  郊区地段涌现更多新项目，与郊区已有项目形成竞争，并在一定程度上分散了消费者对中心地段项目的关注。为维持项目魅力、扩大客源范围，零售物业市场不得不开始调整创新。

  国内领先开发商正奋起直追，紧跟国际开发商的脚步，学习大众及中端定位的商铺开发、运营及管理。

  业态趋势：关键词“咖啡文化”、“生活体验”

  咖啡文化继续渗透中国市场。咖啡馆不仅仅是一个提供饮料的地方，更是工作与社交生活的基础，人们也可以带着移动设备在这里放松一两个小时。

  生活体验与娱乐品牌日渐成为商铺的新型主力租户，拥有更广的客源范围。独具特色的运营商能够帮助项目脱颖而出，上海梦中心（Dream Centre）就是一个典型案例。

  “电商”、“社交媒体”

  电子商务继续蚕食传统零售市场的计划消费份额，而移动电商则借助冲动购物成功立足，线下与线上的界限也因此变得模糊。

  技术发展使人们生活、饮食、购物及社交方式发生了重大变革，其深远影响远不止于电子商务。朋友互评、社交媒体、触屏可得的信息增强了消费行为的自发性。大众点评、微信、喵街、滴滴打车等移动应用服务正改观着零售格局。

  品牌动向：关键词“餐饮”、“新潮品牌”

  独立零售品牌与新增餐饮门店开始成为一个全国普遍现象，虽然重心仍在上海。商场越来越多地引入餐饮品牌来填充空间，但由于餐饮运营商选择有限，部分品牌出现过度饱和——这又为新潮品牌的加入创造了机会。

  新入场的国际品牌继续重点关注北京、上海的核心商圈，但与去年相比，新品牌进驻中国市场的速度有所放缓。

  上海

  “上海零售物业市场继续创新，在引进新品牌的问题上保持领军地位。超额新增供应带来的有挑战，也有机遇。业主正以前所未有的速度发生蜕变，愈发大胆地引入新理念与新品牌。与此同时，新入市项目的租金更加优惠，降低了新品牌的入场门槛以及管理成本。面临更为艰难的市场形势，业主不断加强与零售商的合作以求共赢。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

  “由于商铺供应过剩而社会消费品零售总额增长放缓，未来几年上海零售物业市场将陷入艰难处境。市场中仍有大量机会，最值得关注的莫过于新兴的旅游购物，它将开启全新的消费渠道，给城市零售市场注入活力。上海迪士尼乐园将于2016年竣工，但这仅仅是起步。这类大型娱乐项目将能吸引全国各地甚至亚太区的游客，不仅有利于支撑乐园内部及周边的零售消费，也能带动市中心的消费。这是政府推动经济向消费与服务业转型工作中的重要部分。”朱兆荣，第一太平戴维斯上海副董事长

  北京

  “核心板块供应缺乏，因此明年市场将延续去中心化趋势。虽然非核心地段的交通日益改善，但业主为了吸引合适的租户，依然需要提供租金优惠。短期到中期内市场整体的租金增长将继续受限。”熊志坤，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

  “世界级的资产管理与针对性的租赁策略，对业主提升商场业绩至关重要。在经济放缓与网络零售的双重压力下，零售物业市场环境正变得越来越具挑战性，因此对于购物中心来说，拥有优质地段已远不足够。”王沁莹，第一太平戴维斯中国华北区商铺部董事

  广州

  “在消费者需求不断增加的同时，零售物业市场也迎来可观的新增供应。如何吸引合适的零售商、如何获得稳定的客流量是业主需要思考的重点问题，尤其是那些位于新兴区域的项目。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

  “当前零售物业市场挑战与机遇并存。如能设法提升购物体验，更好地满足消费者需求，仍可在不景气的市场环境下创造出色业绩。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

  深圳

  “深圳的零售物业市场在2015年呈现一片光明前景：罗湖区与南山区租金上涨5%，福田区经历短暂调整后也已步入复苏通道。未来15个月中将有大量新增供应入市，应可满足零售商与消费者的需求。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

  “网购如今已成为一种生活方式。为保持竞争优势，商铺业主逐渐增加生活方式类店铺的比例，并在商场公共区域举办各类活动以吸引客流。罗湖区依然是深圳最成功的商业圈，新增供应越来越多地聚集在非核心区域。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

  成都

  “2015年入市的项目基本集中在非核心区，零售商与开发商共同开拓新的板块。大量新增供应加剧竞争压力，迫切要求业主在业态组合、运营管理方面做出创新。不少原定于2015年入市的项目推迟入市，因此预计2016年市场将继续迎来高位新增供应。”罗元均，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部负责人

  “与今年不同的是，2016年市中心地段将迎来大量新项目，引入一批有别于郊区项目的零售品牌。郊区项目的品牌往往以日常所需及中端消费品为主。位于中心地段的商场，其客源范围往往更广，业主的租户选择也更加灵活。如想获得成功，业主需要这方面下功夫。”胡裕华，第一太平戴维斯华西区董事长

  住宅销售

  随着更多投资者与求职者涌入领先城市，中国住宅市场将继续以双重速度发展，这是国内房地产市场的典型特征。住宅与土地在价格以及存量上的差距已在去年基础上进一步拉大。

  重要城市的住宅价格不断上涨，同时利率与贷款利率不断下调，意味着越来越多的购房者将贷款购房。因此，后期的利率变化将给住宅市场带来更大影响。

  通胀率较低、经济疲弱，似表明利率的进一步下调或将在短期内进一步刺激住宅市场。

  二胎政策的全面放开预计会对房地产市场带来影响，具体体现在刺激改善购房需求以及中等户型（三居室）需求等方面，尽管影响相对有限。

  城市政府有意增强住宅及年轻专业人才公寓的经济可承受性，同时在尽量避免增加总开发面积的前提下增加住宅供应数量。因此，政府再次出台住宅面积限制措施，鼓励开发商建设小户型单元。

  不断上涨的拆迁成本、日益加剧的土地竞争以及更加紧缺的土地供应，共同将领先城市的土地价格推至历史最高水平。因此预期住宅价格也将再度攀升。

  住宅项目开发成本已升至历史高位，开发商出于分担融资压力、降低风险的考虑，越来越多地选择合资模式。此外，还有不少开发商通过购买现有项目的股权参与开发，而非自行参与土地竞拍；项目原开发商迫于负债压力转让部分股权以释放资本。

  受住宅销售市场持续强劲走势的提振，投资者与开发商也在寻求将单一产权住宅楼（常为服务式公寓）改造成销售项目。

  投入成本增加、总价上涨，意味着必须严格按照更高标准进行规划、设计、施工以及装修，才能使住宅成品显得物有所值。

  高科技与环境控制在新项目中得到更加普遍的应用，如物联网以及集成PM2.5空气净化器。

  临近2015年末，开发商完成销售目标的压力缓解，故而在制定2016年销售目标与价格时带有更高预期。

  重要住宅开发商将加速整合，因为规模较大的机构不仅可以更低利率获得更高额度的贷款，还能从过度负债的开发商那里择优收购最佳项目进行开发。

  国际住宅销售继续扩张，但目标市场也许会发生变化。2015年，新西兰与日本成为国人海外置业的新兴市场，同时美国作为中国人的热门置业选择，其住宅市场正不断发展成熟。

  上海

  “2015年上海住宅销售市场火热，这一态势预计将延续至来年。各地政府纷纷出台政策以刺激楼市向好；虽然一线城市属于例外，但由于贷款利率接连下调，加之市场不确定时期投资者和开发商再度聚焦一线城市，上海等一线城市的住宅销售市场同样受到显著提振。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

  “2015年上海住宅销售市场表现不俗。市场涌现更多新兴需求，支撑住宅成交量和价格上涨。一些高净值人群作为早期投资客，于十多年前购入房产，如今开始考虑置换以改善居住。此外，国内各地海归回国后纷纷选择来沪置业，甚至与家人共同居住于此。再者，鉴于二胎政策的全面放开，市场对大面积户型、尤其是三居室的需求上升。加之年中股市火爆使得不少投资客获利，以及近期股市的震荡表现，房地产市场再度成为投资客的首选。”唐华，第一太平戴维斯上海住宅销售部董事

  北京

  “股市持续动荡，低线城市住宅市场行情疲软，而北京住宅市场继续坚挺，确为投资良机。凭借对新资本的吸引力，2016年北京新建住宅市场将迎来火爆成交，同时价格微幅上扬。”熊志坤，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

  “数个高端公寓项目计划在明年入市，预计大部分售价将超过每平方米人民币10万元。高净值人士的购买需求强劲，预计将推动成交量增加，继续助推市场朝均价‘10万+’的时代迈进。”卢艳丽，第一太平戴维斯北京住宅销售部负责人

  广州

  “一线城市中，刺激政策对广州的影响最小，但住宅成交量价仍平稳上涨。广州市场更加稳定，与其他一线城市相比置业成本偏低，因此2016年继续上涨的前景更为看好。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

  “过去一年中广州住宅成交均价维持了相对平稳的走势，然而表象掩盖了市场分化的事实：中心城区由于供应趋紧而价格猛涨，郊区项目则由于供应增加填补需求缺口而增势有限。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

  深圳

  “2015年深圳住宅市场异常火爆，在‘330新政’、前海蛇口自贸区及其他利好因素的刺激下，均价跳涨近40%。后市土地供应有限，预计价格将持续上涨，但增速应在过去12个月基础上有所放缓。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

  “当地居民与投资者均看好深圳住宅市场的后市发展。深圳房价在最近数年已经历大幅上涨，但与一水之隔的香港相比，仍有不少差距。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

  成都

  “2015年成都一手住宅板块呈现供需两旺的局面，这与多重政策利好、开发商确信市场复苏有一定关联。市场开始呈现回暖迹象，然而后市将迎来大量新增供应；除非未售库存得到部分消化，否则在可预见的未来价格将难以上涨。”罗元均，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部负责人

  “休闲的生活节奏、适中的生活成本、友好的民风以及美味的菜肴，成就了成都这座极为宜居的城市。再加上经济增长强劲、政府大力支持、财富500强公司纷纷入驻，成都成功吸引着大量年轻人才来此就业、定居。预计中低端住宅成交量将迎来上涨，高端板块成交稳定。”胡裕华，第一太平戴维斯华西区董事长

  住宅租赁

  专业住宅运营商尝试跳出纯高端市场的圈子，扩大经营范围。利润空间继续压缩，“量”取代“价”成为优先考虑对象。

  开发商与投资者转向人才公寓、学生公寓与养老社区，这类定位细分市场的专项开发趋势正变得更加明朗。

  蘑菇公寓、自如客、青客等专业租赁服务商正大举开拓主要城市的住宅租赁市场。这类公司的业务模式是先与个人业主签订长期租约，将房屋翻新后通过自营网站或第三方中介将房屋中期出租。这导致中端住宅供应迅速增加，而低端住宅日益稀少，进而推高了市场整体的租金水平。

  跨国企业为节省成本，继续选择外派员工个人而非家庭，因为前者的住房及其他相关成本更易于管理。此现象助推了中心地段小户型住宅单元的租赁需求。

  与此同时，公司高管本地化趋势日益加强，高管职位倾向于招纳海归人才，这意味着居住选择也愈发呈现本地化特征。

  中国

  “对于服务式公寓运营商来说，关键业务重心仍在上海、华南以及部分二线城市。二线城市服务式公寓市场的动力主要来自业主，他们意识到短期服务式住宅的租赁需求在不断增加，且与专业运营商的合作可带来更高收益。”康茵莉，第一太平戴维斯酒店式服务公寓管理部董事

  上海

  “上海是中国宜居指数最高的城市之一，体现在人口组成、夜生活、商务机会与创新精神等诸多方面。因此，大批年轻专业人才涌入上海寻找就业机会，进而催生了高品质小户型经济住房的租赁需求。而高端住宅租赁市场继续承压，企业不断出台措施以减少成本，包括最近的‘成本分摊计划’，即企业仅承担一定比例的租金，其他则由员工本人负担。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

  “上海的住宅租赁市场规模相对较小，但由于政府支持创业及中小型企业，将其视为未来经济增长的驱动力，上海吸引了大量创业人才，因此租赁需求开始相应增加。这些人才往往独立且富有，能够承担高档住宅，且租金可纳入公司的运营开支。”吴珺，第一太平戴维斯上海住宅租赁部助理董事

  北京

  “鉴于空气污染担忧持续，外籍人员的住宅租赁需求减少，尤其是对家庭型住宅的需求。服务式公寓与高端别墅的租金与入住率双双走跌，而重点关注本地需求的高端公寓板块则迎来较佳表现。这些趋势预计会在2016年持续。”熊志坤，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

  “尽管核心区域新增供应有限，但由于跨国公司收紧派遣员工的住宅预算，服务式公寓的租金或将继续面临下行压力。”孟宪新，第一太平戴维斯北京住宅租赁部高级经理

  广州

  “广州的住宅租赁市场规模远远小于其他一线城市。新增供应与需求双双缺乏，因而租金与入住率在最近两年基本没有变化。预计这种局面将在2016年继续维持。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

  “由于经济增长放缓，广州的跨国公司在员工外派及招募的问题上维持谨慎态度，这使得写字楼需求受抑，继而影响了住宅租赁需求。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

  深圳

  “前海蛇口自贸区与后海总部基地的成立与发展，将吸引更多海内外专业人才聚拢到深圳求职。这将对深圳的住宅租赁市场带来非常直接的有利影响，我们非常看好未来数年的行情表现。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

  “年内深圳市场仅迎来两个新的高端服务式公寓项目——大兴深圳港湾赛嘉服务式公寓以及深圳盛捷君临天下服务公寓。高端服务式公寓的未来供应极为有限，或无法满足迅速发展的商务环境带来的租赁需求。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

  投资

  2015年8月人民币突然对美元贬值，投资者不得不在浮动汇率下重新进行投资评估。虽然投资交易主要基于房地产项目以及市场行情，但汇率浮动等其他因素也应纳入考虑范围。

  以中国为目标市场的国际基金中，核心基金及核心增益型基金所占的比重日益增加。短期资本增值、市场基本面走弱，更有利于进行对防御性资产的长期投资。

  利率不断下调，投资者继续追寻更高收益，开发商倾向“轻资产”路线，这些共同推动具有中国特色的房地产投资信托市场的发展。

  尽管市场基本面走弱，但在通胀率较低、经济增长缓慢的背景下，利率的进一步下调预计会使资本化率进一步压缩。

  投资重心仍将集中在一线城市，然而房价不断上涨、收益率持续压缩，会使潜在投资机会的吸引力有所打折。随着二线城市供应过剩局面愈发清晰，2016年会有更多卖家看空市场并出售资产。

  国际投资者将继续活跃于房地产市场。中国利率下调，亚太区其他市场房价上涨空间有限，再加上美国市场利率或将上调，投资者再次将目光聚焦于中国市场。

  随着市场的演变，部分项目无法满足新时代要求，投资者开始考虑进行项目改造，以释放物业价值。只需假以时日，等到土地售价高于陈旧项目，旧项目改造的价值与依据便不言而喻。

  随着项目竞争升级、价值不断刷新，投资者需要越来越多地跳出常规思维。替代资产类别（如呼叫中心、学生公寓与停车场）依然属于利基市场，货币化或规模化难度较大，但由于专业化程度更高，其带来的投资回报或显著高于传统资产类别。此外，投资者也可以低于市场的价格购买不良债权从而释放资产，或将多个小型资产打包成大的资产组合。

  境外投资将延续增加走势，但在资本外流过多的顾虑下，政府或不再鼓励境外投资。预期中国投资者将日益关注美国市场——该市场规模庞大，经济增长稳健，且资本化率处于合理水平。

  上海

  “2015年上海是投资者的重点关注市场，资金从各类不同渠道涌入，包括核心型、核心增益型、机会型基金及自用投资者。作为中国的传统投资类别，写字楼继续吸引大部分资金，但同时服务式公寓与酒店市场也表现活跃，投资者多考虑改造项目用途或散售资产。利率不断下调，降低了贷款成本，也将继续推动收益率下行。投资者将面临更高的投资成本，因而需要发挥创意以释放资产的隐藏价值。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

  “住宅市场迅速回暖，使得关键城市新开发地块的竞争加剧，尤其是上海，因此土地价格被推至历史最高水平。核心市场的激烈竞争迫使开发商与投资者转向二级市场寻找机会，收购年代较久的项目，翻新后再分批销售，或是收购已开工新项目的部分股权。”何锦德，第一太平戴维斯上海投资部董事

  北京

  “尽管甲级写字楼租金进一步承压下调，但由于核心区域投资机会有限，同时国内外投资者需求稳定，甲级写字楼的资本价值将得到有力支撑。此外，甲级写字楼毛收益率预计会在明年温和下滑。”熊志坤，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

  “经济不确定因素充斥市场时，投资者往往会将重心放在成熟、稳定的核心市场，例如北京。北京商业物业及住宅领域的需求依然强劲，因此预期投资者将继续积极挖掘这两大领域的投资机会。”纪刚，第一太平戴维斯北京投资部高级董事

  广州

  “2015年广州房地产投资市场蔚为安静，全市收益率基本维持平稳。另一方面，土地交易近来非常活跃，尤其是在琶洲电商总部区、南沙自贸区、广州国际金融城等新开发区。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

  “地方政府积极推进琶洲与国际金融城的建设，将其视为广州的未来重要商务区。这两个板块具备充足的投资潜力，未来三到五年内可为投资者带来可观收益。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

  深圳

  “2015年深圳住宅市场价格大涨近40%，或为有史以来最快增速。住宅价格攀升后投资行为更趋理性，因此预计住宅市场的投资需求会在明年有所降温。与此同时，其他资产领域仍存在一些投资机会，相较住宅市场来说具有投资成本优势。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

  “2015年写字楼毛投资收益率维稳在5%左右，租金与总价同步上涨，这将继续成为投资者与终端用户的重要关注点，尤其是在未来数年新增供应不足的子市场。城区改造项目也是投资者的重要关注对象。现有的市场结构与土地用途应该随着城市需求的继续演变而做出相应调整。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

  成都

  “尽管各类物业面临供应过剩问题，成都对于眼光长远的投资者仍具吸引力。市场的短期调整给业主带来巨大压力，投资者可以发现一些不错的投资机会，以非常实惠的价格收购高品质开发项目。”罗元均，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部负责人

  “成都正继续增长、发展、成熟。临近2015年年末，成渝高铁开通运行，成都地铁4号线通车；地铁3号线计划在2016年通车，成都天府国际机场也将在2016年开工建设。城市继续投资基础设施，以加强成都与其他城市的联通，推进成都市内各区的融合。这将有助于增强成都的商务与投资吸引力。”胡裕华，第一太平戴维斯华西区董事长

  酒店

  新的优质酒店品牌继续进驻领先城市，上海、北京等城市现已成为酒店品牌国际网络的重要板块。

  酒店宾客尤其是休闲旅行者日益重视体验式旅行，倾向于入住带有一定文化、历史与品牌故事的精品酒店。

  由于人力成本不断上涨、酒店间客源竞争激烈，酒店市场的利润空间日益压缩。

  面对经济发展困境，公司不得不重审开支以节约运营成本，其中包括降低酒店入住预算。此外，中央政府积极推进反腐，限制政府官员入住五星级酒店。这两方面原因共同导致中高端酒店的入住需求相应减少。

  中国新兴中产阶级日益壮大，非基本的休闲消费需求逐渐增加，将为旅游胜地或娱乐/休闲场所附近的酒店度假村带来大量客源。中国成功申办2022年冬季奥运会，预计会为滑雪场木屋的行情带来利好，主题公园相关的酒店也将受到更多关注。

  以锦江为代表的国内领先连锁酒店品牌将继续打造扩张平台，向多级领域延伸；同时通过并购拓展海外市场，以服务于不断增长的中国出境游市场。

  新的酒店开发项目更可能侧重于满足中产阶级的需求，而非追求奢华定位。充分理解并欣赏有限服务理念、强调品质的项目应能更好地立足于市场。

  中国

  “中国酒店市场经历严冬后开始呈现复苏迹象，一线城市的酒店入住率有所提升。国内旅游继续增长，且近期有迹象表明境外游也迎来反弹。此外，中国政府将国内旅游及消费视为经济增长点予以大力支持，上海迪士尼即将开业，更有多家主题公园宣布开建，这些都将利好中国酒店市场。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

  “酒店市场正经历整顿，发生了一些高调并购交易，包括万豪与喜达屋、锦江与铂涛。新公司旗下管理品牌众多，将需要合理分配资产组合，不排除出售部分品牌、创造新投资机会的可能。由于中国酒店市场供应严重过剩，酒店品牌想要实现差异化需付出更多努力以，此外还需专注于提升客户忠实度，升级技术方案，通过更完善的网络平台与客户直接联通。”陈姵君，第一太平戴维斯中国酒店部助理董事

  利基及非传统领域，跨资产领域

  工业物业

  ·工业设施将继续整合、搬迁与升级

  ·要求土地所有者为开发项目生命周期负责，严格遵守政府关于工业用地全生命周期管理的政策

  物流物业

  ·电子商务是现代仓储空间需求的关键驱动力

  ·因出口持续低位，而消费需求继续上涨，原定位国际市场的物流设施将经历重组，重点服务于国内市场

  ·物流设施的开发商与运营商增加股权投资

  ·寻找新业务增长领域的传统开发商进军物流物业市场，如万科

  ·冷库与专业物流设施的准入门槛更高，对于经验丰富的开发商与运营商来说是良好机遇，可为网络零售提供支持

  基础设施

  ·智能网络投资——宽带、光纤与电缆

  ·传统基础设施投资的收益日益缩减

  ·“一带一路”以及亚洲基础设施投资银行的规划，聚焦中国西部与邻国的基础设施互联互通建设

  教育

  ·海外教育依然是众多较富裕家庭的关注重点，而国内民办院校尤其是提供多语言教学环境的院校，正凭借更优的教育质量日益受到欢迎

  ·海外院校继续渗透中国市场，不仅接受国内外籍生源，也为寻求国际标准教育的中国学生提供学习机会

  ·父母为将子女送入最好的公立学校而提前购买“学区房”，推高周边房价。政府执行更严格的购房资格审核标准

  医疗保健

  ·社会保险网络的投资不断增加，使广大人群可以享受医疗补贴，但对医院及医护人员的投资长期处于不足状态

  ·规划局越来越多地要求参与土地竞拍的开发商建设配套公共服务设施，如医院

  ·私立营医疗设施的增加，以及中国市场对海外医疗机构开放程度的加深，有助于满足国内日益壮大的中产阶段的需求

  ·未来户口限制有望放松，或将给城市医疗设施带来严峻考验

  ·低线城市的医疗设施投资有所增加，将可解除流动人口对领先城市医疗机构的压力

  休闲旅游

  ·休闲设施迅速发展，以满足消费者不断增长的需求。近期公布的主题公园项目包括：梦中心、迪士尼、华侨城、欢乐谷、环球影城、海昌极地海洋公园、派拉蒙、万达

  ·滑雪度假区在中国游客中的知名度越来越高——亚布力、北大湖

  ·人们健康意识的加强使得养生度假地变得更受欢迎

  ·人们希望逃离繁忙的城市生活方式、减压放松，因此周末出游人数增加，此类度假村也日益增多

  ·境外游依然是众多国人的关注重点，只要时间与金钱不是问题。亚洲国家以及更为传统的旅游胜地日益成为中国游客热门目的地

  公私合作

  ·传统的公私合作以私人融资为重心，但政府机构握有管理权

  ·公司合作的更深入了解或国际惯例——长期合同、目标定位

  ·监管障碍——公司法保护公司行为免受政府干预

  养老设施

  ·人口迅速老龄化（2014年65岁以上人口约1.38亿），将需要专门的养老设施以及训练有素的护理人员。“自主型”与“适应型”（注：按生活方式和生活能力，可将老年人分为自主型、适应型和颓废型）老年人市场也存在机会

  ·随着酒店市场日趋成熟，养老院需求增加，部分酒店或可改造成养老设施

  学生公寓

  ·仍处于发展初期，大部分学生公寓都由政府兴建，以低价学生宿舍的形式存在

  ·学生公寓在国际市场是非常受欢迎的一类资产。2014年中国在校大学生人数达720万，市场潜力巨大

  人才公寓

  ·不断上涨的住房成本成为领先城市吸引年轻专业人才的限制因素

  ·提供类似于宿舍的共用设施作为年轻专业人才提供补贴住房，是政府的优先工作

  ·政府指定部分地块用于人才公寓建设

  呼叫中心/数据中心

  ·日益依赖网络的服务导向型经济要求提供大量售后服务与技术支持，而这些支持一般由呼叫中心提供

  ·为支持业务发展，企业增强内部存储、处理与分析能力的需求不断高涨。得益于云计算与大数据的迅速发展，中国的数据中心在过去五年中高速增加

  停车场

  ·停车场是人为建设环境中非常重要但往往被忽视的问题，尤其是在私家车数量增加、物业资本价值不断上涨的背景下

  ·将停车场收益最大化的专业运营商日益占据主导地位，此外还有专门收购停车场、有助于开发商释放资本的停车场基金

  类别杂糅

  ·传统物业的子领域中也存在一些诱人机会。日益成熟的市场环境催生了具有专门用途的物业产品。办公空间不再局限于传统的写字楼项目，联合办公空间、废旧仓库改造成的创意写字楼、服务式办公室正在兴起，人们也可在家或咖啡馆办公。这一趋势也出现在其他物业领域：住宅、酒店与商铺。

  其他趋势

  ·城市中心新开发地块的容积率增加，地下面积所占比例也有所增加

  ·商业项目借助地下通道联通（通常连接地铁站与天桥）

  ·反腐行动开始后，新项目与开发计划的审批更加严格

  ·施工成本几无变化——劳动力成本增加，而原材料成本减少