[易居]去库存配套政策推进 地方政策分化明显

2016-07-21 10:02:17来源:易居研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-07-21
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

  今年上半年,我国宏观经济运行总体平稳,但由于国内外经济形势依旧复杂,经济仍然面临着较大的下行压力。从房地产行业看,在中央去库存政策指导下,再加上地方政策的积极落实,全国楼市整体库存有所回落,去库存效果得以体现。二季度虽然中央并未出台更大力度的放松政策,但也从供应端陆续出台了一系列去库存的配套政策。在市场整体处于回升的态势下,少数二线城市取代了此前市场火爆的上海、深圳等一线城市,成为目前市场最火爆的区域,同时,一些三四线库存量较大的城市仍然面临着去库存压力。市场的分化以及轮动,对于地方政府的楼市调控,无疑提出了较高要求,地方楼市政策的分化也日趋明显。

 一、宏观经济政策:

  经济稳增长政策陆续出台,货币政策公开市场操作常态化

  1、促消费、外贸增长,去产能过剩,经济稳增长政策持续推进

  二季度以来,中央各部委出台了一系列经济稳增长政策,涵盖了促进消费、促进外贸以及去产能过剩等方面。4月15日,为促进居民消费扩大和升级,带动产业结构调整升级,发改委、教育部、工信部等24部门联合印发《关于促进消费带动转型升级的行动方案》,方案主要围绕十个主攻方向,实施“十大扩消费行动”,并提出了38个具体措施加快培育发展新动力。5月5日,国务院发布促进外贸回稳向好的若干意见,提出要多措并举,促进外贸创新发展,努力实现外贸回稳向好。意见从5个方面提出了14条政策措施。此外,国土资源部出台12项措施支持化解钢铁煤炭过剩产能,中央财政将根据国资委确定的有关中央企业化解过剩产能任务,拨付工业企业结构调整专项奖补资金,支持中央企业化解钢铁、煤炭过剩产能工作。2016年中央财政拨付工业企业结构调整专项奖补资金达到276.43亿元。

  当前我国经济进入了转型发展新阶段,国际和国内环境存在很多不确定的因素。特别是外贸形势复杂严峻,下行压力不断加大。促进外贸回稳向好,对我国经济平稳运行和升级发展具有重要意义。而从消费来看,近几年中国的“三驾马车”中消费对经济增长的贡献明显提升。因此,在进入消费结构升级的关键阶段,进一步挖掘消费的潜力,提升消费的贡献率,我国经济也能够保持平稳较快的增长。此外,在加快供给侧结构性改革、调整经济结构的过程中,今年最紧迫的任务是完成去产能。为此,中央也积极落实各项去产能政策,目前重点行业是煤炭和钢铁,6月以来国家发改委分多路实地督查去产能成效。从政策落实情况看,可以说进展顺利,成效初现端倪。可见,在目前经济稳增长的前提下,随着结构调整和转型升级的稳步推进,中央也会继续出台一系列配套政策,从而完成既定的改革和经济目标。

 2、全国经济体制改革会议召开,部署八大改革任务

  4月14—15日,2016年全国经济体制改革工作会议在北京召开,会议部署了多项今年将推出或抓好落实的重点领域改革。其中主要包括深化企业改革,着力增强市场微观主体活力;持续推进简政放权、放管结合、优化服务,着力增强经济发展内生动力;深化投融资体制改革,发挥有效投资对稳增长调结构的关键作用;深入推进价格改革,加快完善市场决定价格机制;完善新型城镇化体制机制,促进城乡协调发展;构建开放型经济新体制,加快形成对外开放新格局;完善创新驱动发展体制机制,不断激发创新创业创造活力;大力推进生态文明体制改革,推动绿色发展取得新突破。会议强调,下一步一方面要攻坚克难,着力解决制约经济社会发展的难点问题,另一方面,增强人民群众对改革的获得感。

  在经济新常态下,经济增长的主体要进行相应调整。目前很多传统产业如能源重化工产业,面临着产能过剩和产能转移等问题,在中国劳动力成本不断上升的情况下,已经逐渐失去竞争优势。在稳增长的过程中依靠传统产业来稳增长已经是过去式,因此一定要培育和挖掘新的经济增长点,这就需要全面深化经济体制改革。只有这样,才能不断增强长期发展后劲,促进经济持续健康发展。今年作为全面建成小康社会决胜阶段的开局之年,也是推进结构性改革的攻坚之年,经济体制改革的工作重点侧重于以体制创新促进技术创新、产品创新、组织创新、市场创新。而体制创新的最终目的则是为了稳增长、调结构。同时,政府针对国企改革动作频频,继此前国企“十项改革试点”落实计划首度对外披露后,此次八大任务将国企改革放到今年经济体制改革的首位,再度说明了其重要性不可小觑。此外,将完善创新驱动发展体制机制作为深化经济体制改革的一项重要任务,这也是首次在经济体制改革会议中提出。主要是在很多方面,完善的创新驱动发展机制能更大程度为企业创新发展提供条件,符合当前我国创新驱动型经济模式的发展目标。

 3、央行公开市场逆回购操作频繁,市场流动性趋紧得以缓解

  二季度以来,为保持市场流动性,并结合金融机构流行性需求,央行在公开市场继续进行多种手段的操作。作为主要手段之一,在公开市场逆回购方面,央行操作频次延续了一季度的基调,工作日均正常开展公开市场操作。特别是6月24日-30日连续五个交易日,央行将逆回购规模保持在千亿元以上,累计达到9600亿元,这主要是为了应对季末流动性趋紧的影响。同时,央行继续开展MLF、SLF、PSL等操作,二季度央行累计开展MLF操作共12130亿元。在PSL方面,央行宣布从2016年5月起在每月月初对国家开发银行等三个银行发放抵押补充贷款,主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等。此外,央行还决定进一步完善平均法考核存款准备金,以稳定资金利率波动。

  从今年二季度以来央行在公开市场的一系列操作手段看,基本延续了一季度以来的节奏,也成为了目前央行调节流动性紧张的常用手段。今年上半年,货币政策主基调仍然是稳健,经济增长、物价稳定、充分就业和国际收支平衡,哪一个最终目标偏离比较多,央行就会从哪个目标出发进行货币政策调整。二季度货币政策工具从传统的降息降准更多地转向了公开市场操作,操作频率明显提升。相对于降息降准,SLF、MLF等公开市场操作手段属于“小步快走”,由于释放出来的资金量相对有限,对市场资金面的冲击更小,避免了市场利率水平的大起大落。此外,这些中短期货币政策操作工具趋于常态化,能够在尽量避免总量型宽松的同时,较好地配合防范风险与经济结构转型的目标。

 二、中央房地产政策:

  提高土地利用科学性和针对性,加快培育和发展住房租赁市场

  1、土地规划纲要陆续发布,中央楼市去库存目的显现

  二季度,国土部陆续发布了一系列土地规划纲要,对于今后我国土地资源的规划以及用地调节等方面提出了明确的方向。具体来看:4月12日,国土部发布《国土资源“十三五”规划纲要》提出,要结合房地产去库存,实施有效用地调节政策,保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应;允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途,用于棚改安置房和公共租赁住房建设。4月14日,国土部印发《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》要求,对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划,促进大中小城市和小城镇协调发展。5月11日,国土部印发《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》,明确要加强和改进土地计划管理。6月22日,国土部公布《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》,当中将北京、天津、上海等大城市的耕地保有量做了较大幅度的调减。

  从国土部此次发布的一系列土地规划纲要来看,彰显了中央去楼市库存的强烈决心。今年以来,自楼市去库存被列为今年中央经济工作的重点任务之一后,中央和地方政府积极出台一系列楼市去库存的相关配套政策,可以说,政策效果也在逐渐显现。但是要解决市场供求结构矛盾,化解楼市库存压力较高的问题,市场供应端即土地资源的合理有效利用,是重点考虑的方向之一。我国区域楼市的分化取决于市场供求的严重不平衡,一二线特大城市土地资源稀缺,建设用地甚至负增长,造成地王现象不时出现,市场始终处于高位发展态势;而三四线城市土地资源丰富,但市场需求不足,进而导致高库存难以消化,市场整体低迷。因此,如何合理利用和安排这些不同城市的土地资源,也是关系到未来一段时期内楼市去库存能否达到目标、房地产市场能否长期稳定健康发展的先决条件。此外,《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》也体现了遏制建设用地过度扩张、防止大城市城区继续“摊大饼”,严格控制超大城市、特大城市用地规模,将城市土地利用思维从增加增量转为盘活存量的重要指导方针。

 2、国务院加快发展住房租赁市场,倡导购租并举

  国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。为发展住房租赁市场,国务院常务会议共推出四项举措,分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面,给予住房租赁市场支持。5月6日,在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上,住房城乡建设部副部长陆克华就介绍了加快培育和发展住房租赁市场的有关情况。6月3日,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。该《意见》从六个方面,提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施:一是培育市场供应主体;二是鼓励住房租赁消费;三是完善公共租赁住房;四是支持租赁住房建设;五是加大政策支持力度;六是加强住房租赁监管。其中允许将商业用房的土地用途调整为居住用地等内容引起了行业关注。

  随着市场的逐步成熟,住房租赁市场开始逐步受到中央的重视。去年年底的中央经济工作会议便明确指出,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。2016年《政府工作报告》也强调,要建立购租并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。可见,实行租售并举,发展住房租赁市场成为当前的主要任务,这也为建立多层次的住房消费市场提供了有力支持。而允许商业用房改建成居住用途出租可以说一举两得。一方面可以化解商业用房库存过高的压力;另一方面,经过结构调整后,增加居住用房的供应,满足租赁消费的同时也有望抑制租赁价格快速上行,有利于降低消费者的入市成本。同时,由于住房租赁市场规模较大,也为广大房地产开发企业转型和升级创造了条件。

 3、中央出台通知,多渠道筹集资金加大对棚户区改造支持力度

  4月20日,财政部官网公布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》,指出,2016年,中央财政将继续加大对各地棚户区改造工作的支持力度,中央补助力度不低于上年;省级财政也要增加投入,加大对财力困难市县棚户区改造工作的支持力度;市县财政要按规定渠道落实资金来源,通过一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算等多渠道筹集棚户区改造资金。此外,各级财政部门要积极配合住房城乡建设等部门加大政策宣传力度,引导棚户区改造居民优先选择货币化安置方式。特别是对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方,进一步提高棚户区改造货币化安置比例。通过货币化安置,由棚户区改造居民自主到市场上购买安置住房,或者由市县相关部门搭建平台,组织棚户区改造居民采取团购方式购置安置住房,切实化解存量商品住房。

  大力推进棚户区改造,不仅有利于稳增长,而且能够有效改善困难群众的住房条件,促进社会和谐稳定。根据国务院2015-2017的棚改计划,期内全国要开工改造1800万套棚户区。实际上,去年全国已开工了601万套,今年还要开工改造600万套。由于棚户区改造困难项目越来越多、征收拆迁难度也会更大,再加上一些地方财政收入增速放缓,资金配套难度也会增加。因此,此次两部委《通知》要求,今年中央财政补助力度将不低于上年,继续落实对棚改项目免收各项收费基金、土地出让收入以及税收减免政策,这有助于进一步降低棚改成本。同时,提高棚户区改造货币化安置比例,倡导棚户区改造居民到市场上购买住房,对于当前全国部分城市的房地产去库存也有推动作用。可见,中央积极出台棚户区改造支持政策,不仅体现了中央政府“以民为本”的思想,也对房地产市场的健康稳定发展具有重要作用。

 三、地方房地产政策:

  热点城市政策相继收紧,三四线坚持宽松、补贴

  继2016年第一季度,上海、合肥、南京、廊坊等城市的火爆之后,去库存的脚步仍未停下,全国各个热点城市,如南昌、郑州、无锡、南宁等地库存消化周期持续低位。同时,全国房价仍在持续上升,且有加速上行的趋势。土地市场更是高烧不退,“地王”骤然间成为一种常态。因此,在中央“去库存”和“稳增长”并进思想的指导下,地方调控在持续推进,热点城市进一步出台趋紧政策,库存较大地区依旧宽松补贴。

 1、热门城市加码调控政策,且有进一步收紧可能

  廊坊打响三线城市限购第一枪。4月1日晚间,廊坊市政府新闻办官方微博正式转发了廊坊市房管局等六部门制定的《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。内容涉及规范市场秩序、非本地户籍限购、严格规划管控等9项措施。其中最引人关注的就是实行住房限购和差别化住房信贷政策,非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。得益于紧靠北京的优势地理位置,今年3月份以来,廊坊房地产市场快速“回暖”,尤其是三河、香河、大厂三地房价涨幅迅猛,为了避免积累巨大的房地产风险,作为三线城市的廊坊4月初出台了此次限购政策。

  广州联合发文叫停首付贷与众筹购房。4月20日,广州金融业协会、广州互联网金融协会、广州市房地产中介协会等3家行业协会联合下发《关于停止开展首付贷、众筹购房等金融业务的通知》,该通知要求各会员单位从即日起全面停止开展首付贷、众筹购房等金融业务,并彻底开展自查和业务清理工作。三个协会通力配合,齐抓共管,联合发文,通过银行把关,除互联网金融企业,对房地产、房地产中介公司、小贷公司等都予以明确要求。

  南京出台楼市调控新政,将设房价涨幅红线。4月21日,南京市玄武区官方微博“玄武发布”称,南京将加强房地产市场引导,主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,申报均价每平米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2到3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。

  深圳将试点商品房现售,开发商风险把控能力受考验。5月3日,深圳市规划和国土资源委发布消息称,深圳将试点商品房现售制度,即由传统的“期房”销售转为“现房”发售。6月2日,深圳市土地房产交易中心挂出今年首宗出让的住宅用地,被确认为深圳商品房现售首个试点项目。

  北京通州区商务型公寓限购出台。5月5日,北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》,指出自5月6日起,通州区商务型公寓执行限购政策,暂停向已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售。此外,居民家庭购买的通州区商务型公寓,核检购房资格时计入该家庭的住房套数。新建商业、办公项目应当按照规划用途销售,只能出售给企事业单位或社会组织,且上述单位购买后再出售,仍须出售给企事业单位或社会组织。

  苏州出台重磅新政,土地限价拍卖。5月18日,苏州市国土局发布公告,要求对5月23日的10宗挂牌地块设置最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。这样的“土地限价令”,在全国都比较罕见。

  合肥新政落地,限贷控地王为楼市降温。6月24日,合肥发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》,自7月1日起正式限贷。商品房最低首付比为25%,二套房的首付比例提高至40%,对应的是名下有房无贷的情况,而如果名下有房有贷款,则再购房首付比例为50%。对于三套房的首付比例提高至60%,且停止提供公积金贷款。同时加大土地供应,对地王现象进行严控,要求提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%;缩短居住用地的土地出让金缴纳时限:在合肥市各区县(除县级巢湖市和庐江县外)拍出“地王”的,开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。

  天津公积金调整,降低改善需求对于公积金贷款的使用程度。6月29日,天津市住房公积金管理中心发布《天津市住房公积金管理委员会关于调整个人住房公积金(组合)贷款有关政策的通知》,对公积金贷款政策做出调整:家庭购买首套住房贷款最高限额由原80万元下调为60万元;二套房贷款最高限额40万元;三套房停止发放公积金贷款。同时,新增加了“房屋套数的审核标准”,将二套房标准明确为职工家庭使用过1次贷款购房,或办理过1次购房提取住房公积金。此次天津公积金调整,降低了改善需求对于公积金贷款的使用程度,将有利于抑制楼市过热,改变市场预期。

 2、多数省市继续坚持宽松、补贴等宽松政策,进一步消化库存   

  吉林取消住房限购与限贷政策,将给购房者适当补贴。4月25日,吉林省政府办公厅出台了《吉林省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》,取消住房限购、限贷政策,购房人无需提供住房所在地户籍证明、纳税或社保缴纳证明。鼓励城镇居民和农民购买库存商品房,有条件的城市政府可对购买新建商品房的购房人按照上缴契税额度给予适度的购房补贴。同时,还在降低购房门槛、用好用足住房公积金、减轻房地产企业税费负担、降低个人税收负担等方面做了多种规定,旨在进一步鼓励住房消费,化解库存,促进房地产市场平稳健康发展。

  陕西省政府出台房地产去库存优结构若干意见。5月20日,陕西省政府出台《关于房地产去库存优结构的若干意见》(以下简称“《意见》”),明确提出了要提高棚户区改造货币化安置率、支持农民进城购房、落实信贷支持和税收优惠政策、发挥住房公积金作用、培育发展住房租赁市场等多项新政。同时要求各地政府要针对当地房地产市场存在的突出问题,在今年6月底前出台房地产市场去库存、优结构的具体政策措施。

  新疆出台房地产去库存意见,实行全额补贴购房契税。5月底,新疆维吾尔族自治区公布了《关于做好当前经济工作推进经济持续健康发展的意见》,提出要做好自治区化解房地产库存工作,促进房地产市场平稳运行。意见指出要全面实施交易契税财政补贴政策,在严格落实财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》的基础上,自2016年3月1日至12月31日,对新建商品住房和二手住房交易契税由各地财政给予全额补贴,切实减轻居民购房负担,支持购房消费。

  大连出台房地产去库存18条意见取消多项限购政策。6月7日,大连市政府出台《关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的意见》,提出对于一年内在市内四区卖小房买大房的改善型购房者,将按面积差每平方米给予100元的奖励。此次意见涉及棚户区改造、人才住房鼓励、加大宣传促销力度、支持改善住房条件、加强房地产用地管控、加快培育住房租赁市场、取消过时限制性政策等18个方面,旨在消化房地产库存、稳定房地产市场,为推动供给侧结构性改革和稳增长、惠民生提供有力支撑。 

 四、总结与展望:

  中央从供应端落实去库存,地方政策继续呈现分化态势

  1、宏观经济政策:货币政策保持稳健,财税政策更加积极

  从今年上半年我国宏观经济的发展情况看,整体呈现出稳中有进的态势:经济运行总体平稳,结构调整和转型升级在稳步推进。当然也要看到,目前经济运行中还存在许多不稳定和不确定的因素,从国际层面看,外部环境复杂多变,最近美元加息、英国脱欧,地缘政治对世界经济的影响还有很多不确定性。从国内看,仍处在结构调整的关键阶段,新旧矛盾相互交织,经济依旧存在下行压力。在二季度召开的中央多次会议上,针对目前复杂的经济形势,中央明确了下阶段的宏观经济政策走向。4月29日中共中央政治局会议上提出要坚持适度扩大总需求,实行积极的财政政策和稳健的货币政策,宏观经济政策要增强针对性。6月27日夏季达沃斯会议上,李克强总理发言指出,当前中国经济发展的基本面没有改变,宏观政策也将保持连续性和稳定性。同时将继续创新宏观调控方式,加力增效实施积极的财政政策,灵活适度实施稳健的货币政策,把资源更多地引向有利于补短板、增后劲、上水平的领域,引向有利于促进转型升级的领域。此后央行在二季度例会中也强调,继续实施稳健的货币政策,更加注重松紧适度,灵活运用多种货币政策工具,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长。可见,今年三季度,为了保证流动性合理,央行仍会采取逆回购、再贷款、定向降准等多种常规工具调控基础货币。必要时,也会根据市场整体流动性状况和经济增长的需要进行降息或降准。

 2、中央房地产政策:落实去库存,从供应端出台配套政策

  从二季度中央出台的房地产政策来看,虽然政策力度较一季度明显减弱,但整体政策环境依旧呈现宽松态势。由于全国区域市场分化严重,中央坚持分城施策原则,二季度并未出台刺激性政策,而是根据今年楼市去库存的重要任务,陆续从土地、住房租赁、棚户区改造等方面推出一系列去库存配套政策。中央对于今年房地产方面的工作要求在4月29日的中央政治局会议上得到体现,会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。因此,从今年三季度以后的政策走势看,中央房地产政策仍将以落实去库存为核心,并坚持分城施策原则,中央层面针对需求端进一步出台刺激性政策的可能性不大,更多地还是会从土地等供应端出台相应配套政策,从而有效抑制库存的上升。

 3、地方房地产政策:热点城市加码收紧,去库存政策更具体细化

  2016年二季度市场的区域分化,以合肥、南京、厦门、苏州等为主的热点城市楼市进一步火爆,房价地价涨幅超过一线城市,领涨全国;但东北三省、湖南、山西等地区,依旧面临较大的库存压力,因此各地方政策进一步分化。预计在三季度,楼市过热的地区将会进一步加码相关调控性政策,例如收紧信贷、控制地价等措施;楼市较冷的地区将进一步细化,以落实去库存政策为主,增加可操作性,例如切实的解决农民进城购房的各种原有限制和后顾之忧、货币化安置以及多渠道盘活存量房。总之,在全国范围内,各地方将会在严控风险的情况下,针对各地情况推出“去库存、稳发展”的相关政策,且进一步提出落实政策的相关具体措施。

 执笔人:易居房地产研究院 研究员 朱光 曹倪娜

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