[易居]上半年上海土地成交价创新高

  摘要 易居研究2016 年上半年，上海土地市场高烧不退，土地成交价格再创历史新高，达到14106元/平方米。6月份，上海新房和二手房市场也出现小幅回暖，新房市场重现供不 应求，但与2015年同期相比，量能仍偏弱。预计7月份新房市场仍将保持一定的热度，但二手房市场将步入调整状态。

  一、开发投资和建设：增速趋缓

  （一）房地产开发投资：增速趋缓

  今年1-6月份，上海房地产开发投资1685.3亿元，同比增长8.7％，较1-5月份同比增速降低1.8个百分点；与2015年全年8.2％的增速相比，高出0.5个百分点；与全国同期房地产开发投资增速6.1%相比，高出2.6个百分点。上海房地产开发投资增幅连续18个月高于全国平均水平。

  （二）商品房新开工面积：增幅为正

  今年1-6月份，上海商品房新开工面积1094.5万平方米，同比增加8.5％，与1-5月份的同比增速比，回落了0.2个百分点；与2015年全年-6.4％的增速比，高出14.9个百分点；与全国同期商品房新开工面积14％的增速比，回落5.5个百分点。上海累计商品房开工面积同比增速已经连续3个月低于全国同比增速。

  （三）商品房施工面积：增速回落

  今年1-6月份，上海商品房施工面积13234万平方米，同比增长1％，与1-5月同比增速比，回落1个百分点，且低于2015年全年增速2.8%。此外，1-6月份全国商品房施工面积同比增长5.0％，高出上海4个百分点，这是自今年2月份以来，上海商品房施工面积增速连续5个月低于全国平均水平。

  二、土地市场：成交处低位，但地价创新高

  （一）土地成交建筑面积：降幅收窄

  今年1-6月份，上海土地成交建筑面积431万平方米，同比下降50.2％，较1-5月份土地成交面积的降幅收窄1.9个百分点，与2015年全年38.6％的降幅相比，扩大11.6个百分点。从历史数据来看，上海土地供应量已经连续3年下滑。

  （二）土地出让金：增速回落

  今年1-6月份，上海市土地出让金608亿元，同比下降7.7％，与1-5月份的增幅相比，回落2.5个百分点；与2015年全年9％的降幅比，收窄了1.3个百分点。

  （三）土地成交价格：再创新高

  今年1-6月份，上海土地成交均价14106元/平方米，同比增长85.4％，土地成交价格创历史新高。今年上半年，上海土地出让量较少，远远无法满足市场需要，以至于上半年“单价地王”频现，进一步推高了土地成交价格。

  三、商品房市场：成交回暖

  （一）商品房销售情况（统计局口径）：增幅回落

  今年1-6月，上海商品房销售面积1199.6万平方米，同比增长18.2％，较1-5月份增速减缓11.1个百分点；与2015年全年16.6％的增速比，提高了1.6个百分点。与此同时，全国商品房销售面积6.4亿平方米，同比增长27.9％，较1-5月增速减缓5.3个百分点。全国商品房销售面积同比增速连续5个月超过上海。可见，在全国房地产全面回暖的态势下，由于上海房地产调控收紧，上海商品房销售面积增速将继续回落。

  （二）纯商品住宅市场（剔除保障房）：成交回暖，成交均价回落

  1、销售情况：成交小幅回暖

  今年6月份上海纯商品住宅成交面积124.9万平方米，环比增加26.2%，同比减少16.1％。从成交面积可以看出，“3•25”新政后，上海新房成交面积在4月份和5月份出现腰折，但在6月份小幅回暖，与2015年同期相比，量能仍然偏弱，但与2013年同期相比，成交量无大幅萎缩。预计在政策没有进一步收紧的前提下，上海楼市或将迎来“金九银十”。

  2、供求关系：供小于求

  今年6月份上海纯商品住宅供应面积73.0万平方米，环比减少42.6%，同比减少7.2％。新增供应与成交面积比为0.58，较5月份的1.29，供求关系出现逆转。可见，上海楼市并未出现实质性的利空，近段时间的地王频现在一定程度上进一步缓解了政策的负面影响。

  3、成交均价：居于高位

  今年6月份，上海纯商品住宅销售均价为36646元/平方米，同比上涨7.4％，环比下降0.3％，同比增速回落。上海5月份、6月份新房成交价格一直居于高位，主要与新房豪宅化、高端化的趋势有关。未来几个月，上海的新房市场仍将保持高热态势。

  4、库存情况：库存减少，存销比上升

  截止到今年6月底，上海新建纯商品住宅库存总量为893万平方米，环比减少5.6％，同比减少26.5％。

  存销比方面，6月份上海新建纯商品住宅存销比为7.4个月，较5月份的7.2个月略有上升。自“3•25”新政以来，上海新房存销比已经连续4个月呈上升态势，但新房库存量仍处于低位，预计上海新房市场依然保持活跃状态。

  四、二手房市场：成交回暖

  （一）成交面积：成交量增加

  2016年6月，上海二手房成交面积225万平方米，环比增加25.7％，同比减少22.4％。上海6月份二手房成交面积虽小幅增加，但量能仍然偏弱，低于2015年月均成交面积246.9万平方米。

  （二）房价指数：涨幅缩小

  今年6月份，上海二手房指数为3686点，比5月上升60点，环比上涨1.7%，环比涨幅连续三个月收窄，同比上涨23.0%。

  执笔人：易居房地产研究院 研究员 姚腊