[克而瑞]2019年5月全国市场月报

  5月，多数城市推货量出现阶段性疲软，供应同环比齐降。成交受此影响增速微降但仍超2019年月均达17%，购买力相对充足。一线城市刚需购房仍在持续释放，二三线城市市场表现继续分化。但考虑到本次市场回暖缺乏基本面支撑，因此长期看全国成交体量由高转低是大概率事件。

  1、供应：同环比皆降10%，一线持续走低、二三线由升转降

  供应方面，全国29个重点城市整体供应货量出现疲软，5月供应量仅2162万平方米，同环比均下滑10%。究其原因，一方面与企业的推盘节奏密切相关，经历了前几个月的加推，难免出现阶段性疲软，另一方面部分城市于近期加码调控，市场观望情绪加剧，长珠三角部分城市难免受到一定的负面影响。

  就各城市而言，一线城市5月供应仅209万平方米，环比下降10%，同比下降9%，北上广较前期均有回调，因基数原因深圳供应量虽好于4月但不及2018年同期。需要注意的是，与2018年二季度逐月攀升的供货量截然相反，2019年一线城市供应面积自3月起便节节下滑，可以看出目前企业的推盘热情并不高涨，后期一线供应量仍有可能在低位徘徊。

  二三线城市供应1953万平方米，环比下降9%，同比下降10%。分城市来看，25个重点二三线城市中同比下降的城市有17个，降幅超20%的城市达10个。可见虽然开年以来核心城市成交表现纷纷回暖，但各开发商对当前市场仍然缺乏一定的信心支撑，再加上4月、5月各城市调控再次加码，受此影响重点城市新盘供应提前见顶，增速由升转降。

  2、成交：同环比微降4%，一线创年内新高、二三线小幅收跌

  5月全国29个重点城市整体成交2620万平方米，虽受供应疲软影响在同环比上均有4%的下滑，但分别超2019年和2018年月均17%和5%，购买力相对充足。但考虑到本次市场回暖缺乏基本面支撑，因此长期看全国成交体量由高转低是大概率事件。

  一线城市成交保持319万平方米的高量，同环比分别上升52%和27%，超2019年月均39%。其中北京由于5月有3处共有产权房集中备案，大幅推高了起同环比增速。纵观北上广深4城可以看到，核心一线城市此前积攒的刚性需求尚未消耗完毕，持续释放之姿依旧延续。

  二三线城市总体成交面积高位缓降，达2301万平方米，超2019年月均15%，但同环比分别下降8%和7%。从同比增速上来看，25个重点二三线城市中共有13城劣于2018年同期，其中10城同比降幅超20%。需要注意的是，二三线城市基本面条件层次不齐导致成交分化愈加明显。例如福州、深圳、厦门、武汉、杭州、常州、佛山、长春8城5月供应同比下降但成交依旧坚挺上行，足见其城市需求具备一定刚性。与此相反，昆明、海口等城虽然供应同比上行但成交反降，市场明显疲软。

  3、库存：近8成城市库存环比微降，消化周期明显收窄

  5月，多数城市商品住宅供求比持续低位运行，6成城市进一步回落，仅南京、无锡、长春等7市供过于求，但去化问题不大。因市场供不应求趋势未改，近8成城市库存环比小幅回落，跌幅均在-10%以内；同比来看依旧涨多跌少，北京、宁波、重庆、徐州回升显著，同比涨幅超60%。

  除成都基本持平之外，其余城市消化周期环比明显收窄，北京、深圳环比跌幅更是超-30%。不过，受制于成交放缓，近4成城市消化周期同比仍处上行通道，其中不乏重庆、成都、常州这类热点城市。厦门、大连消化周期都在20个月以上，库存风险仍需警惕。

  4、成交结构：京、深高档占比大幅回落，京90㎡以下占比显著提升

  从价格段分布来看，中高档、高档产品仍是市场成交主力，北京、上海成交占比分别接近60%和80%，深圳更是超90%。相较上月，上海高档产品成交占比小幅回升，环比增加6个百分点，北京、深圳明显回落，深圳更是环比减少17个百分点；上海中档产品占比有所回落，环比减少8个百分点，北京大幅提升，环比增长14个百分点；北京则是中高档产品占比显著回升，环比大增16个百分点。

　　从面积段分布来看，本月小户型产品持续热销，上海120平方米以下产品成交占比超50%，北京、深圳占比分别超70%和80%。相较上月，上海、深圳各面积段产品占比变化不大，涨跌幅都在-5%~5%区间范围，仅北京90平方米以下产品占比显著提升，环比增加16个百分点。

  5、综观：年中房企冲刺业绩，预期供应、成交有望迎来小幅微增

  综合来看，5月各能级城市供应缩量但成交保持了一定热度，冲高缓降。我们预计未来市场供求将保持小幅微增态势，主要基于年中将至，房企为了冲刺业绩，推盘量预计会稳步增加，成交也将随之有所带动，但是总体不会有太大增幅，一方面部分城市诸如苏州、合肥等已重提市场规范或加码调控，“稳房市”依旧是当前的市场预期；另一方面，前期火爆的楼市的确透支了部分市场需求，目前人们的购房行为已经趋于理性，因而后期涨幅也不会太大。