能否真正理解政策、整合资源、平衡多方诉求，将成为代建企业能否在城市更新赛道上实现规模与品牌突破的关键。

  ◎  文/谢杨春、吴嘉茗

  随着城市更新政策的不断落地，有望进一步释放政府代建的需求。然而，与传统开发不同，城市更新类代建项目复杂度高、周期长、利益相关方多元，要求企业不仅需具备工程管理与合规能力，更要在产业导入、文化保育、资金协同乃至风险化解方面构建系统竞争力。

  能否真正理解政策、整合资源、平衡多方诉求，将成为代建企业能否在这条赛道上实现规模与品牌突破的关键。

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  城市更新政策力度、资金支持力度持续提升

  有望进一步释放政府代建的需求

  2025年以来，城市更新成为房地产政策端重要一环，在房地产市场中占据着关键地位，得到了政府在表态、政策制定和资金支持方面的显著扶持。

  政府表态上：2025年7月的两次重要会议（中央城市工作会议和中央政治局会议）中均提及城市更新，中央城市工作会议指出当前和今后一个时期城市工作的总体要求包括“以推进城市更新为重要抓手”；7月末的中央政治局会议要求落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新。

  政策出台上：2025年以来，配合中央城市工作高质量发展的方针，城市更新类政策的发布频次明显提升，关于城市更新工作的发声明显增多，包括上海、厦门、南京等重点城市。例如上海宣布加快推进“两旧一村”改造，并制定《上海市城市更新行动方案（2026—2028年）》，明确2025年新增的政府专项债额度中，约400亿元将用于“两旧一村”、无卫生设施旧住房改造等城市更新项目；厦门发布《城镇老旧小区自主更新改造指导意见》，明确了适用范围、资金筹措、改造方式、实施主体、支持政策、技术要求和实施程序等条件；南京出台《关于规范既有建筑改造项目审批管理的指导意见》，建立健全适合既有建筑改造项目的全过程审批管理机制等……随着各地政策持续出台，关于城市更新、改造的规范更加完善。

  资金支持上：2025年房地产专项债投放持续增加，在具体投向上包括城镇老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、保障房建设和土地储备等。其中2025年前7月，城中村改造专项投放573亿元，同比增长487%，保障房转向投放253亿元，同比增长150%。

  从专项债投放的资金分布上看，不同省市的专项债投放力度存在较大差异：山东省在棚改+城中村方面的项目总投资额远超其他省份，达到5289亿元；河南省、广东省、河北省、四川省超过2000亿元，而反之江西省、浙江省、甘肃省则仅有500多亿元。

  几个重点城市中，北京的项目总投资额达到11822亿元，是全国范围内专项债资金投放最大的城市，单项目投放金额平均达131亿元，远高于全国平均水平（全国单项目平均值19亿）；其次广州仅有1810亿元，重庆、上海、深圳均在400亿元左右，天津则仅有191亿元。

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  山东、广东、江苏是项目中标大省

  头部代建企业积极“入场”

  城市更新在推进的过程中，势必带来较多的代建机遇，值得代建企业深挖关注。

  据CRIC统计，从2024年起，全国范围内中标金额在500万以上的城市更新项目共198个，其中2024年全年共计102个，2025年至今已经有96个，达到2024年全年的94%，预计全年总量将超过2024年，城市更新项目的中标数量持续提升。

  城市分布方面，山东省、广东省、江苏省是城市更新项目中标的主要省份，三者中标数量占全国的50%，也与山东省、广东省的专项债投入较高相符。此外新疆省、四川省、安徽省等地占比也相对较高。

  近两年以来，已经有较多头部代建企业中标了城市更新或城中村改造类项目的代建服务，包括绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉管理等头部企业，未来随着城市更新项目的持续落地，代建企业可以在其中寻找更多机遇。

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  城市更新项目环节多、难度高

  代建企业需提升五方面能力

  考虑到城市更新和城中村改造项目具有工程体量大、涉及利益主体多元、政策法规要求严格、社会关注度高等特殊复杂性，代建企业若想在这些项目中成功立足并实现预期目标，就必须全面提升自身的综合管理能力体系。具体而言，需要重点强化以下几个关键方面的能力建设：

  综合协调能力：城市更新项目是一项综合性、系统性的复杂工程，涵盖了从前期规划到后期运营的全生命周期管理。在具体实施过程中，需要统筹考虑规划编制、拆迁安置、工程建设、产业导入等多个关键环节，这就要求代建企业必须具备全流程项目协调管理能力。一方面，代建企业需要科学把控投资规模、工程质量和施工安全之间的平衡关系，确保项目按期保质完成；另一方面，还要妥善处理项目推进过程中涉及的各类复杂关系，平衡各方诉求；此外代建企业还需具备应对政策变化、市场波动等不确定因素的能力，确保项目顺利实施。

  稳健的资金实力：城市更新项目通常涉及大规模的资金投入和长期运营，代建企业具备较强的融资能力和资金运作实力，最好能够协助政府或业主方完成项目融资方案设计、资金筹措等工作，在必要时还需以投资方身份参与项目，确保资金链的安全稳定。

  产业导入运营能力：代建企业应当具备丰富的产业资源整合能力和专业的运营管理经验，能够根据区域发展规划和产业定位，精准导入优质的教育资源、医疗配套、商业服务等城市功能要素，实现产业与城市的有机融合。这种综合能力要求代建企业不仅要具备传统房地产开发的硬件建设能力，更要具备产业规划、资源整合、持续运营等软实力，才能真正提升区域整体价值，实现城市更新的可持续发展目标。

  平衡创新能力：城市更新是一项复杂系统工程，涉及社会结构重组、文化传承延续和生态环境保护的多维度过程。因此代建企业必须具备将文化、商业和旅游元素有机融合的能力，能够在历史保护与城市发展之间找到精准的平衡点。这就要求代建企业首先要对城市的文化底蕴和特色风貌有深刻的理解和把握，特别是对旧改片区的历史文化背景、建筑特色和居民生活方式等进行深入调研和分析。在具体项目实施过程中，需要特别注重保留和延续城市的历史文脉，通过运用现代创新技术和前沿设计理念，在提升建筑品质的同时改善周边环境质量，最终实现社会效益与经济效益的和谐统一，为城市注入新的活力与魅力。

  风险管控能力：最终，城市更新项目周期长、政策性强、不确定性高。代建企业必须建立完善的风险防范机制和管理制度，确保项目全过程合规合法。同时，需具备处理纾困项目的经验和能力，能够应对可能出现的资金停滞、股权重构等复杂局面，保障项目顺利推进。