1月19日，国家统计局发布最新一期全国70个大中城市房价指数数据、房地产开发投资与销售数据。2025 年，房地产开发投资、新开工、竣工、销售等多项核心指标均处于调整状态，反映出市场供给端与需求端的深度变革；2024年12月70城新房与二手房价格指数则进一步揭示了不同能级城市、不同物业类型的分化走势，新房市场呈现供求博弈下的微妙平衡，二手房市场仍在深度调整中孕育企稳迹象。各类数据既凸显了2026年稳定房地产市场的重要性与迫切性，也反映出利好政策释放、预期引导、去库存等工作的关键作用。本报告基于上述核心数据，从房价指数、开发投资与销售等维度展开详细分析，旨在为把握市场趋势、制定相关策略提供参考，助力房地产市场逐步迈向 “政策好、市场好、预期好” 的良性发展轨道。

  新房价格指数

　　12月份房价指数进一步表现调整的态势，且呈现供求双方互相博弈的特征。这和供求关系的深度调整有关，同时也说明2026年对于市场预期引导工作的重要性。

  1、房价指数

  根据简单算术平均计算，12月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-3.0%。当前环比指标有围绕改善（若从小数点两位数的角度看有微弱收窄），而同比指标有所恶化。我们认为，当前最核心的就是要做好对环比指标进行关注。至少此类指标的跌幅没有进一步扩大，但由于其也没有明显收窄，所以处于一个非常微妙的阶段，或者说供求关系有深度的博弈。实际上从观察来看，近期房企认为房价基本上也跌到底部了，同时购房者试探性希望还价但价格调整幅度已经不大了。所以价格层面总体上进入到微妙的博弈阶段。反过来说明预期引导作用很关键，将决定了2026年房价的走势。

  2、城市分类

  根据简单算术平均计算，从12月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.3%、-0.4%和-0.4%。而同比涨幅则为-1.7%、-2.5%和-3.7%。最值得关注的指标是一线城市，其环比跌幅明显收窄。从12月份一线城市的市场表现来看，年底置业的需求积极释放，尤其结合各类既有的利好政策，市场的预期进一步向好。购房者积极入市也为市场带来了较多的潜在需求，并带动新房交易的活跃度提升，也使得价格走势进一步向好。

  3、城市数量

  12月份房价环比上涨的城市数量有所减少，从此前的8个变为6个。同时房价下跌的城市数量也有所减少，从此前的59个变为58个，即减少了1个。所以最主要的变化就是房价持平的城市数量增多了。这也和我们理解的供求双方深度博弈有关系。这种博弈背后的心态是，房企认为房价跌的差不多了，再跌就超越可承受的心理线了，尤其是成本线水平。而购房者也认为，当前房价下跌以后基本上跌出了性价比，所以都认为是积极购房的窗口期。这个时候就会使得房价持平的城市数量增多。

  4、城市排行

  当前房价指数环比涨幅为正的城市有6个，包括上海、长春、吉林、宜昌、韶关和三亚。从此类城市数据来看特征非常清晰。一是核心城市进一步表现领头羊角色，尤其是指上海市场。此类城市的基本面不错，且置换需求相对充分，所以市场表现积极。同时如三亚等受益于自贸港新政影响，房屋购置市场表现积极态势。二是其他一些二三线城市，此类城市年底房价表现积极，和房价深度调整、年底置业需求积极释放都有关系。

  5、市场趋势

  房价持平的城市数量增多，要求各地积极做好预期引导的工作，因为这背后反映了供求两端博弈的心态。第一、预期引导得好，那么市场形势就可以扭转，进而带动更多城市步入房价上涨的通道。第二、类似预期引导的工作有很多，最典型的就是近期天津出台限跌令，有助于引导房价预期的稳定。第三、各地要利用好各类利好政策，尤其是年底前后各部委进一步出台政策，进一步释放政策利好。要把既有的政策效应和新增的政策效应积极释放，促进“政策好、市场好、预期好”的效应。

  二手房价格指数

　　二手房依然在深度调整。当然从近期重点城市实际情况来看，“房价跌出性价比”的预期有所形成，客观上使得年底置业积极性增加，也使得部分房东挂牌价格有微弱的抬升。

  1、房价指数

  根据简单算术平均计算，12月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.7%，同比涨幅为-6.1%。二手房依然处于深度的调整过程中，两个指标跌幅均有所扩大。这也说明二手房总体上还处于价格调整的过程中。当然对于一些年底二手房交易活跃的城市，价格方面有积极的变化，尤其是部分房东不再恐慌性挂牌，且保持价格微弱上涨的抬升。这也说明部分二手房认购活跃的区域，价格层面有更明显的见底和企稳迹象。

  2、城市分类

  根据简单算术平均计算，从12月份一二三线城市的二手住宅价格指数环比涨幅数据看，分别为-0.9%、-0.7%和-0.7%。而同比涨幅则为-7.9%、-6.0%和-6.0%。目前最值得关注的就是一线城市二手房的环比价格走势，即呈现了跌幅收窄的积极态势。11月份开始一线城市二手住宅交易积极和活跃，尤其是叠加学区房购置、认为价格见底后的置业需求释放等，都使得交易指标明显好转。而这也使得房东的心态积极调整，即挂牌价格有所上涨，这都是非常积极的信号，意味着一线城市房价企稳的迹象最明显，也最为领先。

  3、城市数量

  12月份70个城市中，二手住宅价格环比上涨的城市数量为0个，进一步说明各类城市二手房的价格都在深度调整过程中。我们认为，和新房市场一样，二手房市场也要做好各类预期引导的工作。尤其是要把近期部分重点城市二手房价格或挂牌价格积极调整、挂牌房源有所减少等利好内容进行深入宣传，更好引导二手房市场方面形成“价格基本调整到位、当前是置业的最佳时期”的市场预期。

  4、城市排行

  从房价指数的排序来看，各线城市环比指标都为负增长。其中指标相对好的城市主要是沈阳、长春、西宁等城市。这也说明此类城市二手房价格泡沫相对少，所以价格方面相对会稳定。而部分大城市二手房环比跌幅还是略大，如北京武汉和南京，这就要求此类城市加快对二手房的房源消化，尤其是要和当前去库存、收购存量房转为保障房等工作进行有力结合。

  5、市场趋势

  二手房的价格走势说明非常清晰的规律。第一、若有需求，价格自然会相对坚挺。尤其是一些重点城市年底的二手房价格相对坚挺，和此类城市二手房属于优质资产、租售比指标改善、二手房居住属性更强都有关，所以会带动价格积极向好。第二、其他一些进一步调整的城市，要研究下二手房的新市场机会，尤其是在城中村改造和危旧房改造、二手房房源功能优化等方面发力，促进二手房具有更好的消化能力。

  开发投资与销售

  2025年房地产各项指标处于深度调整过程中，进一步说明2026年着力稳定房地产市场的重要性和迫切性。同时考虑到各类利好政策的效应将进一步释放，我们认为2026年房地产各指标将有积极调整和改善的空间。

  1、开发投资

  2025年，全国房地产开发投资额同比增速为-17.2%。该指标说明2025年供给端发生了深度的变化。一方面要客观看到开发投资指标带来的压力，尤其是对固定资产的拖累。另一方面也和市场的深度调整有关，尤其是企业端的数量和投资情况都有深度的调整。总体上2026年还要持续发力，要持续促进交易市场活跃，真正促进房企再投资能力增强，并带动指标止跌回稳。

  2、新开工

  2025年，全国房地产新开工面积同比增速为-20.4%，该指标在年底几个月总体稳定下来了。对于目前一些拿地的房企来说，开工工作总体积极有序，总体上和开工方面的营商环境优化等有关。同时部分好地段的好房源项目，依然是有较多购房者认购的，市场信心也增加，这侧面也会使得房企加快开工。当然开工指标跌幅的绝对值还是比较大，2026年要进一步鼓励各类资金导入，支持开工指标向好发展。

  3、竣工

  2025年，全国房屋竣工面积同比增速为-18.1%，年底两个月的跌幅相对稳定下来。各地要进一步做好保交房的工作。尤其是近期政策显示，各地对于融资协调机制有关的金融政策将落实展期制度，这也有助于稳定白名单制度中的融资工作，有助于更好确保2026年保交房等工作的开展。

  4、商品房销售

  2025年，全国商品房销售面积同比增速为-8.7%。该指标即跌幅有所扩大，进一步说明房屋交易在深度调整。总体上从着力稳定房地产市场的角度出发，各地要进一步挖掘市场潜力，持续促进交易市场的活跃。对于2026年房屋交易市场，要保持几个重要的原则。第一、交易活是市场稳的最大基础，各地在促销售方面要持续做好系列工作。第二、要把政策利好和预期引导等积极和去库存工作结合，促进交易指标积极转向和转好。

  5、待售面积

  2025年底，全国商品房待售面积同比增速为1.6%。这个指标表现是非常积极的，也就是库存持续攀升的态势明显趋弱，说明去库存方面具有较好的基础。一方面这和这两年供给端调整有关，另一方面也随着房价的调整，很多新房项目的认购性价比相对高。2026年是去库存的关键年份，要结合收购库存商品房做保障房等工作系列推进有关工作。

  6、到位资金

  2025年，全国房企到位资金额同比增速为-13.4%。该指标略有恶化，说明资金方面的压力还是需要关注。当然2026年金融环境将进一步改善，同时房企去库存工作也将有进一步优化的地方。从这个角度看，各地确实要积极做好各类工作，确保房企资金到位情况的改善。并在这个过程中进一步防范化解相关的金融风险。

  7、商品房销售均价

  2025年，全国商品房销售均价为9527元/平方米，同比涨幅为-4.1%。目前房价总体处于调整的过程中。从近期部分城市来看，价格的稳定和引导都非常关键，比如说天津出台限跌令。我们认为，对于此类价格的稳定很关键，其关系到供求双方的预期引导，各地在2026年一定要做好相关工作。

  8、市场趋势和策略

  2025年房地产市场处于深度的调整过程中，要求各地2026年持续做好稳市场的工作。第一、加力推进工作，就要把去库存、优政策、稳预期等工作进行有机结合，真正发挥好“市场-政策-预期”之间的互动效应。第二、房地产总的形势积极向好，这和价格深度调整有关系，同时也和各类购房需求将积极释放有关。尤其是一些重点城市，后续要进一步做好楼市提振工作，并为全国市场提供更好的示范。