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  政策环境： 持续宽松1．中央层面：着力稳定房地产市场，推动房地产高质量发展

  2025年第四季度，我国房地产政策环境持续宽松。中央层面召开多次重要会议，明确坚持“着力稳定房地产市场，推动房地产高质量发展”调控主要目标，并对2026年及“十五五”时期房地产相关工作作出了重要部署。同时也对税费政策持续宽松调整，对建设“好房子”做出制度安排。具体来看：

  10月20日至23日，党的二十届四中全会提出，加大保障和改善民生力度，推动房地产高质量发展，促进人口高质量发展。

  10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，提出完善促进消费制度机制，清理住房等消费不合理限制性措施。盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

  11月21日，住建部召开全国城市更新工作推进会提出，要下功夫编制好城市更新专项规划，建立城市体检与城市更新一体化推进机制；下功夫建立可持续的城市建设运营投融资体系，鼓励金融机构开发金融产品，提供长周期、低利率的信贷支持；下功夫建立可持续的运营模式，通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值；下功夫抓好系统治理和基层治理，推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化等。

  12月10日至11日，中央经济工作会议提出，坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。

  12月22日至23日，全国住房和城乡建设工作会议重申推动房地产高质量发展，并对2026年房地产工作作出具体部署，重点聚焦三条主线：一是因城施策控增量、去库存、优供给；二是进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，充分发挥城市政府调控自主权；三是加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度。

  12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

  12月31日，住建部发布《关于提升住房品质的意见》，提出完善住房建设标准、提升建筑设计水平、推广应用好材料、发展新型建造方式、提升运维服务水平、推动既有住房更新改造、强化科技赋能、完善产业支撑等八大任务。

  2．地方层面：稳楼市政策持续加码，北京住房限购和信贷政策再优化

  2025年第四季度，地方累计出台房地产调控130条，政策频次较上一季度明显增加。其中，宽松性政策107条，中性政策15条，紧缩性政策8条。从调控主体来看，四季度地方房地产政策调整以三、四线城市为主，除12月末北京再次优化调整住房限购、信贷等政策外，其他重要一、二线城市调整较少。从调控内容来看，地方房地产政策延续聚焦提振需求和优化供给两个方面，其中，提振需求方面，核心举措主要包括加大购房财税补贴力度、鼓励住房“以旧换新”、鼓励“房票”安置、加大住房公积金政策支持力度等；优化供给方面，核心举措主要包括加大高品质住房供给、加快保障性住房建设供给、严格控制土地供应、引导存量盘活、延缓房企土地出让金缴纳等。11-12月，地方密集发布“十五五”规划建议，其中对房地产工作部署核心聚焦加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展。

  2025年，地方累计出台房地产调控政策455条，较上年有所减少。其中，宽松性政策375条，占比达82.4%，中性政策53条，紧缩性政策27条。在房地产行业持续深度调整和中央多次强调“稳楼市”政策导向背景下，地方政府围绕“控增量、去库存、优供给、促转型”的政策主线，正逐步建立形成供给端、需求端和住房保障等多维发力的支持体系。

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  房地产市场发展特点

  1．供求：各项指标规模收缩、跌幅明显

  2025年四季度，房地产行业各项指标表现不佳，仍处于深度调整过程中。全国房地产开发投资、销售规模收缩，同比跌幅逐月扩大；新开工面积、竣工面积低位运行，持续处于深跌区间；国房景气指数从上季度末的92.76回落至91.45。

  投资：跌幅明显。2025年全国房地产开发投资82788亿元，比上年减少17.2%。其中，住宅投资63514亿元，减少16.3%，占总投资比重为76.7%。从地区来看，东北地区投资跌幅高于其他区域，比上年减少27.0%，西部地区跌幅相对最小，比上年减少9.8%；开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重的58.2%。四季度，全国房地产开发投资15082亿元，较上季度减少28.3%，同比减少30.2%；季度内累计同比跌幅逐月扩大，较上季度末扩大3.3个百分点。

  开工：持续深跌。2025年全国房屋新开工面积58770万平方米，比上年减少20.4%；竣工面积60348万平方米，减少18.1%。四季度新开工面积13371万平方米，较上季度减少11.1%，同比减少25.1%；季度内累计同比持续处于较大跌幅区间，较上季度末再扩大1.5个百分点。四季度竣工面积29219万平方米，年末为项目验收及交付节点，竣工面积较前几季度成倍增长，同比减少20.9%；季度内累计同比逐月扩大，较上季度末扩大2.8个百分点。

  销售：规模收缩。2025年全国商品房销售面积88101万平方米，比上年减少8.7%；商品房销售额83937亿元，减少12.6%。其中，商品住宅销售面积及金额分别同比减少9.2%和13.0%。各区域销售面积及金额均较上年下降，东部地区两项指标跌幅最大，分别减少11.3%和14.4%，其销售面积及金额占全国比重分别为44.4%、59.8%；中部和西部地区销售面积跌幅相对更小，分别减少5.9%和6.3%。

  四季度，全国商品房销售面积22266万平方米，较上季度增加11.4%，同比减少17.8%；商品房销售金额20897亿元，较上季度增加11.2%，同比减少25.0%。季度内两项指标累计同比跌幅逐月扩大，分别较上季度末扩大3.2个和4.7个百分点，销售金额跌势更为明显。

  库存：有所增加。2025年末，商品房待售面积76632万平方米，较上季度末增加704万平方米。其中，住宅待售面积40236万平方米，增加299万平方米；办公楼待售面积5330万平方米，增加121万平方米；商业营业用房待售面积14247万平方米，增加23万平方米。季度内商品房库存先减后增，主要受竣工面积周期性增长影响。

  2．价格：价格环比跌幅平稳，同比跌幅再次扩大

  新房：价格环比跌幅略有收窄，同比跌幅再次扩大。10—12月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为6座、8座、6座，环比算数平均值分别为-0.45%、-0.39%和-0.37%。10—12月，房价同比上涨的城市数量分别为7座、5座、5座，同比算数平均值分别为-2.60%、-2.78%、-3.05%，10月跌幅仍略有收窄，后两月跌幅再次扩大。

  二手房：价格环比跌幅较为稳定，同比跌幅逐月扩大。10—12月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量均为0座，环比算数平均值分别为-0.66%，-0.66%，-0.70%。10—12月，价格同比上涨城市数量均为0座，同比算数平均值分别为-5.40%，-5.70%，-6.07%，在连续12个月持续收窄后，10月起跌幅再次扩大。

  3．城市：商品住宅成交量下降，多数城市库存压力较大

  四季度，监测30座重点城市商品住宅成交总面积2857.68万平方米，较上季度增加6.9%，较去年同期减少44.3%。具体城市看，成都成交量明显领先，为231.11万平方米，其他成交规模前十的城市分别为广州、武汉、天津、西安、杭州、青岛、徐州、重庆、上海，面积在115万—200万平方米之间，其次北京、佛山成交量也超过百万平方米。

  四季度末，监测的30座重点城市中，成都商品住宅库存明显高于其他城市，为2272万平方米，合肥库存面积最小，为242万平方米。与去年相比，11座城市库存增加，西安、东莞、重庆涨幅居前，在20%—24%之间；19座城市库存减少，郑州、长春去化相对明显，同比跌幅近两成。消化周期上，5座城市低于18个月；22座城市在18—36个月之间；3座城市在36个月以上。一线城市中上海消化周期最短，为17.0个月，北京最长，为31.9个月。与去年同期相比，22座城市消化周期增长，徐州与去年持平，7座城市消化周期缩短，郑州缩短相对明显，同比减少15.1%。

  土地市场方面，四季度监测的30座重点城市土地成交面积5012.76万平方米，较上季度增加177.8%，同比减少19.1%。重庆土地成交面积领先，超过900万平方米，其次武汉、徐州、成都在373万—545万平方米之间，成交规模前十的城市还有常州、长春、长沙、宁波、南京、佛山，在148万—280万平方米之间。30座重点城市土地成交总金额5001.52亿元，较上季度增加106.2%，同比减少33.5%。武汉以534.61亿元领先其他城市，其次北京、上海、重庆、成都在320亿—390亿元之间，前十的还有广州、常州、无锡、南京、杭州，在199亿—299亿元之间。

  4．企业：销售业绩持续下降、投资集中度高企

  业绩：规模持续下降。1—12月，销售规模靠前的100家典型房企实现操盘金额31344.8亿元，同比减少19.3%。业绩同比增长的企业共有24家，其中同比增幅大于30%的企业数量有12家。全年全口径销售规模超千亿元的企业有10家，分别为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科地产、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团。

  投资：集中度高企。1-12月，克而瑞研究中心重点监测的100家企业拿地新增货值、总价和建筑面积为22614亿元、11027亿元和10090万平方米，同比分别增长2%、3%和下降5%。企业投资集中度高企，前十的企业投资金额占典型企业比重超过七成，且以央企、国企为主，其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过三成。2025年销售百强房企中仍有近五成企业未有土地入账。

  融资：总量处于低位。1—12月，克而瑞研究中心监测的65家典型房企的累计融资总量为4143.14亿元，同比减少14.1%，处于较低水平。65家典型房企新增债券类融资成本为2.89%，较2024年降低0.04个百分点，其中境外债券融资成本6.21%，较2024年全年提升2.03个百分点，境内债券融资成本2.55%，较2024年全年降低0.36个百分点。

  到位资金：跌幅明显扩大。2025年，房地产开发企业到位资金93117亿元，比上年减少13.4%。各项资金来源中，国内贷款14094亿元，减少7.3%；利用外资25亿元，减少20.8%；自筹资金33149亿元，减少12.2%；定金及预收款28089亿元，减少16.2%；个人按揭贷款12852亿元，减少17.8%。四季度企业到位资金20818亿元，较上季度减少5.8%，同比减少27.6%。季度内累计同比跌幅逐月扩大，较上季度末扩大5个百分点。

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  当前产业存在的问题

  1．调控政策有进一步优化的空间

  中房研协测评研究中心监测统计，2025年第四季度，地方累计出台房地产调控130条，九成以上是宽松政策，政策频次较上一季度明显增加。四季度地方房地产政策调整以三、四线城市为主，除12月末北京对住房限购、信贷等政策进行优化外，其他重要一、二线城市调整较少。客观看当前房地产政策环境已经颇为宽松，可以称为历史上最为宽松的时期之一。但必须看到，房地产市场的调整力度也是前所未有的，尤其是三四线城市，房价普遍腰斩，交易量调整力度更大，一线城市调整幅度稍小，但居民财富净值损失更大。《求是》杂志在开年的特约评论文章提到“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。”当前楼市恰恰是处在博弈状态中，优化政策的边际效益在递减，挤牙膏式的调控很难引起市场的明显反应。政策宽松与市场下跌的背离度依然很大。

  2．新形势下应重视房地产业的基础地位

  当前新质生产力、工业智造等热词频现，中国经济正在积极转型的过程中。从2025年各产业的表现看，房地产业传统的“三高”发展模式已经终结，房地产投资大幅度下滑，表现较差，但房地产行业创造的GDP总量依然巨大。根据2025年GDP初步核算结果，房地产业加建筑业增加值占国民经济比重为12.1%。房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。

  按我国目前存量房产规模450亿-500亿平方米，年更新比例2%来估算，未来房地产新增规模依然可以保持在8-10亿平方米左右。这是一个巨大的、不可忽略的对国民经济具有基础作用的产业。

  3．二手房信息不透明，阻碍价格发现机制，市场资源配置低效

  在房地产市场从增量为主转向存量为主的关键阶段，二手房市场的健康运行至关重要，它承担着满足梯度消费、盘活存量资产、形成合理价格发现的枢纽作用。然而，当前二手房市场存在严重的信息不透明问题，宛如一个“黑箱”，极大地窒息了资源的有效配置。

  一方面，权威、统一的官方交易数据平台缺失，导致真实市场行情成谜。目前，市场价格信息主要依赖于中介机构的挂牌价和成交案例，但这些数据存在明显的筛选和修饰行为。甚至有的大型机构为了避免某种风险，还隐藏了楼盘历史成交价格，为消费者了解小区项目价格变化制造了困难。这种行为犹如掩耳盗铃、盲人摸象，卖方无法合理定价，买方陷入无尽猜疑和比价，严重拉长了交易周期，降低了市场流动性。另一方面，二手房市场“黑箱”直接阻碍了合理的价格发现机制。新房价格的定价，严重依赖周边二手房的可比价格。当二手房价格信息失真、混乱时，新房定价就失去了锚点，要么虚高难卖，要么盲目降价加剧恐慌。同时，金融机构在办理房产抵押贷款时，也无法依据可靠的市场价格进行评估，增加了金融系统的风险。整个市场的资源配置效率，因此被层层打折。

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  2026年一季度房地产市场走势预判

  1．政策着力稳预期、增信心。一季度房地产政策宽环境将保持稳定宽松，核心围绕稳定市场预期、修复主体信心。2026年全国两会将在本季度召开，发布的《国务院政府工作报告》将进一步明确行业年度发展方向。为了实现2026年经济工作的良好开局，地方政府也将针对房地产市场积极举办春季购房促销活动，发放各类购房、税费、家电消费补贴等促进住房消费；各地还将根据自身发展情况持续强化住房公积金支持政策、降低购房门槛、实施房票补偿安置等。各地城市更新将放在首要位置，加速落地配套的土地、金融等支持政策，助力稳定房地产市场。

  2．市场持续调整，分化延续。2026年一季度房地产市场延续调整，销售规模面临季节性回落，季度内前两月市场销售相对低迷，3月热度将有所回升。上年同期销售、投资、新开工等行业指标基数较低，一季度这些指标同比跌幅将有所收窄，整体规模仍然处于历史同期低位。在政策支持和市场预期导向下，城市分化行情延续，核心城市随着高品质项目上市成交量价保持一定韧性，三、四线城市市场修复缓慢，去库存压力仍然显著。土地市场方面，一季度地方政府将制定全年供地计划，供应节奏放缓，核心城市仍有优质地块上市以保持市场活跃度，成交价格相对平稳。

  3．企业积极促销，明确战略规划。一季度开发企业首要任务仍是保持销售业绩，将抓住春节假期销售节点加大优惠力度、加快推盘节奏，尤其精准对接返乡置业和旅居置业需求。同时也要维持一定投资规模，补充土地储备，拿地策略仍聚焦重点城市及核心板块，以保障经营的安全性与稳定性。项目开发侧重改善需求，从户型设计、建材选用、施工工艺、智慧配套等方面提质升级。2026年一季度作为“十五五”开局的关键时期，房企也将进一步明晰战略方向和业务布局适配市场调整，突破转型困境、构建长期竞争力。要抓住城市更新领域政策利好，积极参与城市发展。