点击查看完整版报告：[易居研究院]新政后的结构性机会：上海楼市50个重点关注板块分析

  2月25日，上海出台新一轮楼市新政，核心举措涵盖下调限购门槛、提升公积金贷款额度以及优化房产税适用标准，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。在这背景下，库存去化周期作为衡量市场供需格局的核心指标，成为研判新政传导路径与市场响应节奏的关键依据。本文以去化周期为核心筛选指标，从全市114个板块中梳理出50个重点关注板块，以期为未来房企布局和购房者决策提供参考。

  一、去化周期高企驱动政策精准托市，环线分化构筑后市结构性机会

  库存规模与去化周期是研判楼市供需格局的核心标尺，也是本轮新政发力的客观背景。截至2026年1月底，上海新建商品住宅库存总量达62476套，整体呈现波动上升态势；按近12个月月均成交量计算，去化周期为17.6个月，处于近几年相对高位。这意味着市场已进入买方主导阶段，库存压力成为触发政策调整的关键变量。本轮新政正是通过适度放松需求端限制，着力消化存量、稳定预期，推动市场回归平稳健康轨道。

  从环线来看，库存分布与去化节奏呈现明显分化。其中内环内库存3112套，去化周期10.2个月；内中环库存3187套，去化周期9.5个月，均低于全市平均水平，表明核心区需求韧性较强；中外环库存6809套，去化周期11.4个月，基本处于均衡区间；外郊环与郊环外则为库存压力集中区域，库存分别为27191套、22177套，去化周期分别为18.1个月和36.5个月，存量消化压力显著。