进入2026年二季度，房地产市场整体仍处于筑底修复并行的阶段。供求关系的矛盾有所缓解，这一点从住宅库存指标及库存去化指标中可以看出。从供给端看，前期积累的高位库存压力有所缓解，叠加当前土地市场“缩量提质”的推进，库存供应量已明显进入出清的新阶段。从需求端看，新房交易的绝对规模虽然仍然偏小，但进一步下行的空间已较为有限，这也决定了去化动力基本保持相对稳定。因此，积极研究库存规模与去化周期，有助于更好理解当前供求关系的变化，对把握短期市场走势、判断中长期趋势，尤其在各地努力稳定房地产市场的背景下，具有积极作用。

  一、库存面积呈现逐年下降趋势，近四年累计减少超1亿方

  从2010年以来历年4月新建商品住宅库存面积变化来看，近期数据显示出较为明确的下降通道，目前已经保持了连续38个月的同比下降态势。若对比历年4月份同期数据，也有此类特征。数据显示，2022年4月至2026年4月期间，库存水平呈现持续下降态势。具体来看：2022年4月为52297万平方米，2023年4月降至50790万平方米，2024年4月进一步回落至50020万平方米，2025年4月明显下降至43184万平方米，2026年4月则继续减少至39151万平方米。整体来看，四年间库存面积累计减少超过1.3亿平方米，年均减少0.3亿平方米，尤其近两年降幅显著，表明去库存进程持续推进，市场供求矛盾明显有效缓解，并逐步走向新平衡。

  这一趋势表明，随着市场的深度调整，库存压力过大的特征已明显改变，过去“房子太多”、“库存积压”等情况正在好转，库存总量扩大的势头得到有效遏制。虽然当前库存规模仍处于历史高位，但连续四年同期下降，说明存量房源正在被逐步消化。即便考虑到一些新增供应，当前新供项目数量较少，且结构更加优化，更多偏向“好房子”项目。因此，库存总量在减少的同时，背后的质量也在提高，尤其考虑到现房项目的占比也在提高。客观来看，这与当前市场的消化能力形成了更好的匹配度，也为价格坚挺和稳定提供了支撑基础。

  二、存销比高位回落，成交吸纳能力有所增强

  存销比（月）=月末库存面积/近六个月成交面积的平均值，反映在当前成交水平下完全消化住宅库存所需的时间。数据显示，2026年4月的存销比为29.0个月。从月度数据来看，这已经是连续第二个月出现下行，表现较为积极。尽管该数值仍显著高于一般认为的合理区间，但连续两个月的回落，且我们判断今年一季度基本上处于历史高点位置，因此具有非常好的信号意义。这一变化既与当前成交量总体处于筑底阶段有关，也与库存规模绝对量持续多年的同比下行有关，表明市场对后续新增供应的承接能力有所提升，也对后续房价企稳有较好的支撑作用。

  三、综合判断：库存压力犹存但边际改善明确，对稳市场有较好的支撑作用

  综合4月百城新建商品住宅库存面积与存销比两项指标来看，库存的绝对规模已出现一定下降，这是一个非常积极的信号，实际上已经越过了最大高峰期。尤其是库存面积连续多年同比下降，为库存出清和供求关系平衡提供了良好的基础。从有利形势看，土地市场已从供给端开始压缩，“缩量提质”特征明显，新增项目适度减少，叠加收购库存商品房的节奏加快，这都客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市的新房成交数据仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。因此，后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房项目的销售和去库存。当然，从大方向上看，库存指标方面最困难的时期已基本过去，后续存销比（去化周期）有望向合理区间进一步回归。

  上海易居房地产研究院副院长 严跃进