近期，上海二手房市场走势持续引发关注，市场真实热度与政策效应成为研判重点。为更全面捕捉市场流动性变化，本报告围绕上海二手房成交套数数据展开分析，通过追踪全口径成交量的阶段波动与趋势特征，力求客观呈现市场活跃度的实际水平，为后续判断提供数据支撑。

  一、2026年5月成交创近5年同期最高纪录

  2026年5月，上海二手房成交套数达到28,023套，创下近5年历史同期（即历年5月）的最高成交纪录。从可比口径看，此前历年5月的成交高点出现在2015年5月（38,862套），但需说明，当时处于市场极度亢奋的特殊周期，具有一定阶段性特征。相较2016年以来的历年5月交易水平，当前交易规模也明显处于偏高位。从历史数据尤其是年初累计值同比增速指标来看，当前热度实际上是2024年四季度以来楼市回暖的延续。

  从环比来看，5月成交较4月的28,936套微降3.2%，属于高位上的正常小幅调整，并未出现明显回落。从同比来看，较2025年5月的21,542套大幅增长约30%，增幅显著。这一表现远超历年5月常见的季节性回落规律，说明当前市场热度具备较强的基础支撑。

  二、春季行情超预期，连续三个月保持高位

  2026年3月至5月，上海二手房市场交投持续活跃，形成了近年来罕见的“超长小阳春”。具体来看，3月成交31,436套，4月成交28,936套，5月成交28,023套，连续三个月稳定在2.8万套以上的高位区间。这样的持续时长与绝对水平，在2022年以来的市场中从未出现过。

  值得关注的是，历史上5月通常是春季行情的收尾阶段，成交往往较3–4月有所回落。但2026年5月不仅环比降幅微弱，绝对量也仍显著高于往年5月的平均水平。这种“高位横盘”的表现，反映出购房需求释放的持续性超出预期，市场内在动能较强。

  三、市场热度来源和趋势分析：将保持积极活跃态势

  本报告认为，近期上海二手房市场持续走热，主要受以下两方面因素驱动。

  第一，二手房价格率先企稳回升，购房者入市信心增强。经历前期充分调整后，上海二手住宅价格在2026年初已出现明确的止跌回稳信号。价格企稳直接扭转了此前“买涨不买跌”的观望情绪，刚需和改善型需求陆续入场。

  第二，政策环境持续友好，购房成本明显下降。近三年以来，上海在限购优化、信贷支持、税费减免等方面持续释放利好，有效降低了二手房交易的实际门槛。政策的累积效应在2026年春季集中释放，助推了成交放量。

  基于当前市场表现，本报告对后续上海二手房市场持积极判断。5月创出历史同期新高，为6月及下半年的市场创造了较好的量能基础。在政策方向持续宽松、购房成本处于低位、市场信心逐步恢复的背景下，预计6–8月传统淡季的回落幅度将较为有限。而到了下半年，不排除再次出现成交脉冲的可能。总体来看，上海二手房市场交易不错的良好态势有望在2026年得以延续。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进