今年5月，市场延续3-4月“小阳春”热度。重点50城市新建商品住宅成交规模与3月齐平。

  在整体市场热度保持的同时，今年“小阳春”与往年不同，刚需项目站上了C位，区域、产品、价格均好的高性价比刚需刚改项目数量持续领跑。

  与之形成对比的是，往年具有风向标意义的豪宅市场却一反常态，开盘去化热度回落，同比跌幅跑输大盘，成为近年少有的罕见现象。

  数据显示，前5月总价1000万元以上的新房成交套数同比下降19%。跌幅大于整体新房市场等15%。

  随着行业调整周期拉长，高端市场的成交动能略显后继乏力，既有新增供应不断增加的因素，也有需求青黄不接的原因，未来或有多个城市承压。

  2026年5月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约1362万平方米，环比小幅上升2%，同比微降2%，规模与3月“小阳春”齐平。前5月累计成交面积5596万平方米，累计同比跌15%，较前4月累计同比跌幅继续收窄3pcts，整体稳定至去年以来月均水平，继续保持3-4月以来的热度和成交惯性。

  其中，4个一线城市成交面积约215万平方米，环比增长11%，同比增幅较4月扩大5pcts至6%，累计成交面积809万平方米，累计同比跌幅继续收窄6pcts至12%。23个二线城市成交面积约760万平方米，环比微降3%，同比下降8%，同环比跌幅略有扩大。

  在5月整体市场及一二线城市表现相对较好的同时，重点30城总价1000万元以上新房市场运行轨迹与整体新房市场走势出现了差异。

  2026年前5月重点30城总价1000万元以上新房成交套数降至13986套，同比下滑19%，而同期整体新房市场同比下滑15%。

  豪宅市场跑输大盘。

  从趋势来看，2023年是高端市场的阶段性高点，全年成交套数达54038套，同比增长4%，显著跑赢同期整体新房市场（同比下滑6%），高端市场以正向增长跑赢大盘10个百分点，展现出高端需求作为市场稳定器的极强的抗跌韧性。

  进入2024年，市场整体调整压力传导至高端领域，成交套数回落至41932套，同比大幅下滑22%，跌幅与整体市场的-26%旗鼓相当。

  2025年市场延续调整，成交套数小幅回落至40717套，同比降幅收窄至3%，而同期整体新房市场同比下滑22%，两者分化扩大至19个百分点，高端市场表现明显优于大盘，展现出极强的抗跌性。

  直至2026年前5月，高端市场为2023年至今首次跑输大盘。这一变化表明，在刚需主导的市场修复周期中，高端需求的复苏节奏显著滞后。

  作为风向标意义的上海单价10万+高端住宅市场长期高热不退，除终极改善自住外的资产属性更是吸引大量资金流入。但2026年3-5月，在多个城市房价冲击“10万+”的同时，上海单价10万+高端住宅市场整体热度不及预期。

  其中虽然依然有不少项目获得热销，如澐启滨江、绿城潮鸣外滩、翡雲悦府、前滩元境等项目依然表现强劲，其中翡雲悦府和前滩元境甚至触发了积分摇号。但结构性遇冷现象开始凸显。

  从月度供需看，市场整体呈现“供应高位波动、认购跟进乏力、去化率低位徘徊”的特征。3月供应998套、认购527套，去化率53%；4月供应收缩至609套，认购仅329套，去化率小幅抬升至54%；5月供应回升至716套，认购446套，去化率虽提升至62%，但整体仍处于“过半但未达预期”的区间。

  同样的情况也出现在杭州市场，2026年4-5月，杭州高端住宅市场整体热度虽仍处高位，但核心热销项目的开盘去化率均出现不同程度回落，市场动能边际减弱的趋势较为明显。

  上海和杭州作为豪宅市场的头部代表城市，虽然当前豪宅市场开盘去化率缓慢抬升，但修复动能偏弱，未来需注意供求关系及产品差异化竞争。

  进一步对“去年四季度以来重点城市高端宅地供应”与“高总价新房成交规模”进行对比分析，核心结论是：高端宅地供应放量，将对武汉、广州、杭州、北京等城市未来的高端住宅去化带来明显压力。

  近半年成交高端宅地建筑面积代表今年内可转化为高端住宅的新增供应规模。从这些新增规模来看，武汉以107.3万㎡居首，第二为广州达71.6万㎡，上海37.7万㎡、成都35.8万㎡、杭州34.9万㎡紧随其后，这些城市的高端宅地供应显著高于其他城市。

  结合城市当前市场对高端住宅的实际消化能力。武汉、广州、杭州、北京、成都等多城高端去化面临挑战。

  这些城市未来若大量高端项目集中入市，客户分流、价格竞争的压力将明显上升，部分定位偏差或产品力不足的项目可能面临滞销风险。

  当然，也有供需反差相对较小的城市，如苏州、深圳、宁波、天津等近半年高端宅地供应规模小于高总价新房6个月成交面积，能较好承接新增供应。

  高端住宅去化率下行背后的市场逻辑和核心矛盾仍在于短期供求关系失衡，一方面，地方政府为拉动土地市场，在核心地段推出了大量高价宅地，未来供应集中放量；另一方面，经过数年的高增长，高端住宅需求自然消耗，潜在需求规模不足以消化未来的新增供应。这种“供大于求”的格局，将直接导致未来高端住宅市场的竞争白热化，只有地段稀缺、产品力突出、定价合理的项目才能在竞争中突围。