本报告基于全国50个重点城市的新建商品住宅成交数据，系统分析当前尤其是5月份房地产市场的运行态势。通过梳理月度及累计成交走势、不同城市类型的表现差异，以及重点城市的成交变动情况，旨在更全面地反映市场复苏的节奏与结构性特征。总体来看，随着各项政策效果的持续释放，重点城市新房交易市场正呈现出逐步走出负增长区间和迎来拐点的积极态势。

  一、50城新房成交面积及同比走势

  今年5月，全国50个城市新建商品住宅成交面积为1174万平方米，环比增长4%，同比增长0%。这有一个非常关键的变化。此前连续12个月，同比指标一直为负，而目前已连续两个月呈现止跌态势，甚至出现了微弱的转正迹象（4-5月份的同比增速按两位小数点计算分别为0.15%和0.10%）。这表明，随着50个重点城市积极推动房地产市场平稳发展，相关交易统计指标正不断改善。换句话说，该月度指标已连续两个月告别负增长区间，体现了止跌回稳和迎来拐点的积极态势。

图1：50城新建商品住宅月度成交面积（万平方米）

资料来源：网络公开信息、易居研究院

图2：50城新建商品住宅月度成交面积同比增速

资料来源：网络公开信息、易居研究院

  受此影响，年初累计值指标也出现了积极改善。数据显示，今年1-5月份，50个城市新建商品住宅成交面积为4777万平方米，与去年同期相比下降15%。总体来看，该指标虽仍处于负增长区间，但受近几个月月度数据逐步好转的带动，最近三个月（3-5月）的累计同比跌幅已明显收窄。此前最大跌幅出现在今年2月份，为28%，此后跌幅持续收窄，目前已缩小至15%。从收窄节奏看，大致每个月收窄3个百分点。按照这一趋势推算，大约再过5个月，该指标有望由负转正。也就是说，在今年第四季度，我们有望看到这一指标进入正增长区间，意味着重点城市房地产市场严格意义上“稳住了”。

图3：50城年初累计新建商品住宅成交面积同比增速

资料来源：网络公开信息、易居研究院

  二、城市分类分析

  从城市对比来看，单月同比指标表现出明显差异：一线城市同比增长15%，二线城市为-8%，三线城市也实现了6%正增长的良好态势。具体来看，一线城市已呈现较好的正增长态势。从实际数据看，一线城市已连续两个月实现同比正增长，4月增长3%，5月进一步上升至15%。这表明，一线城市在各项指标上领先于其他城市，成为楼市向好发展的标杆。二线城市目前仍为负增长，这一点需要格外关注。相比之下，三线城市反而出现了连续两个月的同比正增长，表现远好于预期，甚至优于二线城市。出现这种情况，与部分三线城市的经济基础有关——其中不少是经济相对发达的地级市或百强县，“人产城”的资源优势明显。至少从此类分析可以看出，其改变了传统的“一线强于二线、二线强于三线”的观点，部分强三四线城市的表现同样可圈可点。

  从累计值来看，结论与单月分析基本一致。三类城市目前仍处于下跌态势：一线城市累计下跌11%，二线城市下跌20%，三线城市下跌7%。从这个指标看，反而是三四线城市的跌幅相对较小。另外，值得注意的是，一线城市当前存在一个特殊因素：不少购房需求进入到二手房市场，部分原本可能购买新房的群体被分流，这是一线城市新房市场的一个特殊情况。

图4：5月份50城按城市分类新建商品住宅月度成交面积同比增速

资料来源：网络公开信息、易居研究院

图5：5月份50城按城市分类年初累计新建商品住宅成交面积同比增速

资料来源：网络公开信息、易居研究院

  三、城市排序分析

  从城市排序来看，今年1-5月份与去年同期相比，全国50个城市中至少有11个城市实现了正增长。通俗地说，这11个城市新房认购的活跃度已超过去年。这些城市主要包括昆山等，具体增幅为：昆山（67%）、漳州（49%）、衢州（39%）、绍兴（36%）、东营（29%）、丽水（26%）、长春（14%）、中山（6%）、厦门（5%）、广州（2%）和东莞（1%）。

  从这些数据中可以看出一大特点：长三角和粤港澳地区经济活跃的部分地级市及百强县，表现积极，其中最为典型的就是昆山。与此同时，广州特别值得关注。今年1-5月份，广州市场交易之所以能够被有效拉动，一个重要原因在于有不少项目导入了房票安置需求（部分重点项目的客户，一大部分来自周边区域的动迁户，其持有房票，并在房源超市中认购了相关的新房项目）。这在一定程度上迅速提升了新房销售数据，加快了新房项目的去库存进程。这一做法对各地也具有很好的参考和启示意义。

图6：5月份50城年初累计新建商品住宅成交面积同比增速为正的城市

资料来源：网络公开信息、易居研究院

  四、市场趋势分析

  综合来看，当前全国50城新建商品住宅市场正呈现出筑底企稳、逐步回升的积极态势。这固然与去年同期基期值偏低有关，但仍能观察到较多止跌的积极信号。具体来看，月度成交同比已连续两个月止跌，累计跌幅持续收窄，一线城市率先实现同比正增长，部分二三线城市也展现出超预期的韧性。随着各地政策效应的持续释放，以及房票安置、人才购房、以旧换新等创新举措的有力推动，市场信心正逐步修复。可以预见，若当前复苏节奏得以延续，今年第四季度累计同比指标有望由负转正，即意味着市场将真正意义上筑底，并进入复苏的新通道。

  备注：本报告统计的50个城市分别为：北京、上海、广州、深圳、成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、苏州、西安、长春、长沙、重庆、常州、德阳、东莞、东营、佛山、安庆、惠州、丽水、六安、清远、衢州、泉州、汕头、韶关、绍兴、中山、温州、无锡、徐州、烟台、漳州、肇庆、镇江、舟山、珠海、淄博、江阴和昆山。