9月15日，国家统计局发布最新一期70城二手房价格指数。二手房市场呈现“跌幅收窄、但买方主导”的特征。第一，环同比指标总体保持改善态势，尤其是同比跌幅进一步收窄，这与新房市场逻辑一致，意味着市场正进入下跌空间收窄的积极通道。第二，各城市二手房房价上涨数量仍然偏少，说明当前二手房市场主要还是买方市场。尽管市场上有“房东想涨价，购房者想降价”的博弈，但实际交易中二手房潜在供应量还是偏多，客观上使得二手房价格上涨空间并不充分。建议各地交易要立足市场供求真实状况，减少各种扯皮和博弈，积极促进成交和签约。

  1、房价指数

  根据简单算术平均计算，2026年8月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-5.1%。从8月二手房价格同环比指标看，环比跌幅有微弱扩大，但同比指标持续收窄。自今年4月以来，同比跌幅已连续五个月收窄。由此看，短期市场仍有一个降价过程；但从同比指标看，价格出清现象越来越明显，即二手房价格已开始进入难以进一步下降的新阶段。市场对当前价格水平的认可程度变高，入市积极性也在增加。

  2、城市分类

  根据简单算术平均计算，8月份一二三线城市二手住宅价格指数环比涨幅分别为0.1%、-0.3%和-0.4%，同比涨幅则为-2.7%、-4.9%和-5.6%。一线城市二手房已经连续六个月保持环比上涨，信号意义明显。最近一线城市甚至出现了一些优质二手房房源被迅速抢光的情况，这与部分二手房的地段和房源品质较好有关。整体来看，其基本呈现“二八开”格局，即20%的二手房比较畅销，剩下80%则还需要依赖价格方面的磨合和博弈过程。另外一个很关键的点是，各线城市的同比跌幅都已经在收窄。实际上，各线城市二手房价格调整都比较深度，所以调整到现在，基本上其价格虚高的问题已经解决。而且价格进一步下跌的可能性或空间也比较小，基本上已进入到持续止跌的过程。

  3、城市数量

  8月份，70个城市中二手住宅价格环比上涨的城市有3个，较前期统计的5个减少两个。这说明在更多城市中，二手房仍是以价换量的模式，或者说价格方面仍有议价空间。当前市场上存在这样一个问题：第一，有些城市出现了僵局，房东想涨价，购房者想降价，形成拉锯战。但从逻辑上讲，现在整个二手房市场总的房源其实还是偏多，其会限制价格上涨。第二，有部分购房者会放弃二手房，转而购买新房，尤其是新房产品力在提升。这会导致二手房客户减少。这对大家理解价格情况、定价策略和实际交易价格等，应该有一些启示。

  4、城市排行

  从二手房价格的环比上涨情况来看，主要还是上海和深圳这几个城市表现明显。其背后的逻辑也比较清晰：在二手房方面，总体来讲上涨的主要是核心城市。因为限购放松、学区房认购以及租售比等因素，其二手房交易表现不错，部分甚至比较坚挺。包括近期看到的一些实际案例显示，一些房源不错、外立面也不错的二手房小区，或者比较高档的二手房项目，从地段角度来讲，依然有积极认购情况。但另一方面，随着金九银十新盘项目的入市和产品力的提升，其客观上也分流了一部分潜在的二手房认购需求。

  5、市场趋势

  从8月份二手房价格指数来看，其价格基本进入了一个下跌空间逐渐收窄的新过程，这说明市场持续调整下价格基本上已企稳。在实际购房过程中，有几点建议可供参考。第一，总体来看，二手房供应压力虽然有所缓解，但绝对没有出现大掉头和大逆转的情况，所以价格层面依然有议价或讨价还价空间。第二，要区别不同的房源。对于地段好、学区好，或者小区品质不错的二手房，房东肯定不会再松动价格，而且也不排除其他购房者会“抢”房源，即交易速度是比较快的。第三，最近因为各种房地产政策消息，很多购房者开始从观望转向急切或焦虑。这个时候要注意，在买一些老破小的二手房过程中，要防范各类纠纷和扯皮。比如房屋交付以后漏水问题、违规改造承重墙等。对于金九银十过程中房源品质不太好的老破小交易，尤其要关注潜在的风险。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进