9月，在828现房销售政策推出后，上海落地细则在9月底出台，对本月房地产市场的影响有限，因此市场延续结构性分化运行格局。新房市场供应加快，但受中秋假期影响，成交小幅回落，成交均价基本平稳，前三季度成交降幅持续收窄。二手房市场韧性突出，成交套数继续上行，达到近六年同期新高，价格同比降幅有所收窄，随着各项利好政策持续落地，市场企稳向好态势进一步巩固。本文节选于《9月上海房地产政策跟踪与市场分析报告》，从土地市场、住宅市场、办公销售市场、商业销售市场四个方面对于2026年9月上海房地产市场进行回顾总结，并对市场发展趋势给予展望，为各界了解上海房地产市场提供参考。

  一、土地市场

  1、土地成交量跌价升

  9月，上海招拍挂共成交17宗土地，土地总成交建筑面积81.6万平方米，环比下降30.9%，同比下降34.8%;土地出让金297.4亿元，环比上涨17.6%，同比上涨144.4%。本月土地市场虽然成交宗数和成交体量有所下降，但成交总价出现上涨，主要与本月多宗涉宅用地处于内环内有关。

  从本月土地成交特征看，呈现“涉宅用地绝对主导、中外环用地溢价、内环核心底价成交、产业用地批量托底”的鲜明格局。成交结构上，涉宅用地达7宗，成交金额占比高达97%，是绝对主力；其中中外环区域表现尤为亮眼，闵行古美北（24.44%）、浦东金桥（29.65%）、杨浦中原（21.46%）三宗纯住宅均以较高溢价成交，静安大宁亦有5.48%溢价，显示改善型及刚改市场热度持续回升；而内环内的虹口北外滩纯住宅和黄浦商住地块则双双底价成交，反映核心区域高价地块对房企资金门槛要求极高。此外，当月科研及工业用地共供应9宗且全部底价成交，多分布于外郊环及郊环外，体现上海产业空间持续拓展的导向。整体而言，9月上海土地市场呈现“住宅强、产业稳、中外环热、中心分化”的结构性特征，头部及闽系房企在优质宅地竞争中表现活跃。

  从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，今年1月，由于成交建筑面积同比快速上升，也推动累计成交建筑面积同比上行。2月以来，随着成交建筑面积同比持续下跌，累计成交建筑面积同比也逐步回落。5月以后，随着当月成交建筑面积同比幅度相对稳定，累计成交建筑面积同比整体也趋于平稳。后续随着上年同期基期值整体稳定，土地市场累计成交面积同比仍将延续目前稳定的态势。

  图1：上海市年初累计土地招拍挂成交建筑面积同比增速走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  2、涉宅用地成交规模环比有所下降

  9月，上海招拍挂涉宅用地供应继续放缓，成交有所下降，涉宅用地市场整体基本延续了上月相对活跃的态势。从涉宅用地供求情况看，2024年年初以来，涉宅用地供求规模均明显放缓，整体处于历史较低水平。10月以来，涉宅用地供求出现上升，土地市场表现也有所起色，11月、12月土地市场成交规模基本延续了这一态势。四季度，部分开发企业为了增加土储，对于市场上一些优质的地块也增加了关注度，推动了土地市场热度有所回升。2025年以来，涉宅用地供应延续了放缓态势，成交也处于历史较低水平。今年，涉宅用地供求规模整体继续下降，其中成交规模相对稳定，直至8月以来有所起色，处于近期较高水平。土地市场的表现主要还是受到地块所处区域的影响。

  图2：上海市月度招拍挂涉宅用地供求走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  从招拍挂涉宅用地成交价格走势看，2024年9月，由于静安区曹家渡社区地块价格较高，推动土地价格达到近年来的新高。此后，土地价格整体回落。2025年2月受到虹口区地块成交的影响，土地价格再度上升至近年来较高水平。3月以来，受到区位等因素影响，土地价格整体有所回落。7月，随着核心区域涉宅用地数量的增加，土地价格再度上升。9月以后由于核心区域涉宅用地数量下降，土地价格也整体回落，直至今年3月以后，随着核心区域涉宅用地数量的增加，土地价格出现回升。7月受到杨浦区东外滩地块成交影响，土地价格升至近年来新高。此后受到涉宅用地所处区域的影响，土地价格整体回落。

  图3：上海市月度招拍挂涉宅用地成交均价及其同比增幅走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  3、商办用地在严控增量的背景下延续较弱态势

  9月，上海招拍挂商办用地供应仍放缓，在严控增量的背景下延续较弱态势。从招拍挂商办用地供求情况看，2024年4月随着青浦、松江供应多宗商办用地，推动商办用地供应大幅放量，同时带动5月市场成交大幅上升。7月受到青浦、浦东、宝山推出商办用地的影响，推动市场供应再度大幅放量，8月市场成交则由于消化了7月的供应而出现上涨。9月以来市场成交整体明显回落，但市场供应在11月大幅上升，主要是浦东推出了多幅商办用地。12月由于11月的市场供应逐步成交，推动当月商办用地成交规模大幅上升。2025年以来，商办用地供求规模整体下降。8月市场供应放量带动了9月市场成交的回升。此后，商办用地供求规模除了个别月份有所起色以外，整体处于历史较低的水平。

  图4：上海市月度招拍挂商办用地供求走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  从招拍挂商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2024年9月成交价格上升至年内新高，此后呈现逐步回落态势。2025年2月以后企稳回升，5月后小幅波动，9月成交价格回落至历史较低水平之后于10月明显回升并整体保持小幅波动的上行态势。今年5月以来，成交价格持续回落，处于历史较低水平，此后成交价格波动明显。后续受到商办用地成交结构差异化的影响，成交价格仍将延续波动态势。

  图5：上海市月度招拍挂商办用地成交均价及其同比增幅走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  二、住宅市场

  1、新建住宅成交规模小幅回落

  9月，上海新建商品住宅新增供应面积45.3万平方米，环比上涨57.1%，同比下降27.0%；成交面积46.9万平方米，环比下降5.0%，同比下降3.4%。9月随着市场传统旺季的到来，市场供应节奏加快，但市场成交则受到中秋假期影响，出现小幅回落。1-9月，上海新建商品住宅新增供应面积318.3万平方米，同比下降15.6%，成交面积370.3万平方米，同比下降14.1%。今年前三季度新房成交规模同比减幅较前8个月（-15.5%）收窄，主要与9月当月新房成交规模同比减幅较小有关。

  从供求走势来看，2025年年初，受春节假期因素等影响，市场供求整体回落。3月以来，市场供求明显回升，6月后市场供求持续下滑。9月随着楼市利好政策效应的释放，市场供求企稳回升。10月以后，随着楼市利好政策效应的减弱，市场供求逐步下滑，直至年末止跌回升。今年前2个月，市场供求逐步回落，直至3月随着楼市利好政策的推进，市场供求均大幅上升。4月以来市场供求依旧保持了相对稳定的态势，7月由于市场淡季影响导致市场供求回落。8月随着新一轮楼市利好政策影响，市场成交回升，9月市场成交虽下降，但仍保持了近期较高水平。预计后续一段时间，随着现房销售细则等政策的落地，市场也将进一步回归到平稳态势。

  图6：上海市月度新建商品住宅供求走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  2、新建住宅成交均价相对稳定

  9月，上海新建商品住宅成交均价为73968元/平方米，环比下降1.0%，同比下降14.7%。1-9月，上海新建商品住宅成交均价74785元/平方米，同比下降8.4%。今年前三季度新房价格同比减幅较前8个月（-7.5%）扩大，主要是9月当月新房价格同比减幅加大。

  从新房成交价格走势看，2024年以来，3月受到黄浦区中海·顺昌玖里、城投露香园、绿城·黄浦湾等项目集中成交的影响，新房价格上升较快。此后新房价格整体回落，8月以来新房价格再度回升，特别是9月在翠湖天地六和庭等项目成交的带动下，新房价格达到近年来较高水平。10月以后受到成交结构影响呈现振荡走势，2025年5月受到绿城潮鸣东方、锦园、嘉里金陵华庭等项目影响，新房价格达到近年来新高。6月后新房价格回落并于8月持续上行，11月后新房价格整体呈现回落态势直至今年4月后趋稳。今年7月受成交结构影响，新房价格再度上行，此后整体回落。未来一段时间，新房成交价格整体仍将保持目前相对较高的水平。

  图7：上海新建商品住宅月度成交均价与同比涨幅走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  3、二手住宅成交套数达到近六年同期新高

  9月，上海二手住宅成交21230套，环比上涨2.2%，同比上涨17.8%。9月二手房成交套数小幅上升，延续了上月以来的企稳态势，达到近六年同期新高。1-9月，上海二手住宅成交194908套，同比上涨15.1%。今年前三季度二手房成交套数同比增幅较前8个月（14.7%）略有加大，主要是9月当月二手房成交套数同比增幅相对稳定。

  从月度数据走势来看，2025年年初，由于受到春节假期等因素影响，市场成交整体回落，直至3月市场成交出现明显回升。4月以后，随着政策效应递减以及观望气氛增加，市场热度逐步下降。8月以来，在新的利好政策影响下，市场成交止跌回升，整体相对稳定。11月以来，随着市场信心的不断恢复，市场成交上升并趋稳。今年2月受到春节假期影响，市场成交大幅下降。此后随着新一轮楼市利好政策的推进，市场成交整体回升。虽然4月以来有所回落，但整体仍处于历史较高水平。8月以来，随着新一轮楼市利好政策的效应释放，市场成交企稳回升。预计随着9月底购房贷款贴息等政策的推进，二手房市场仍将延续企稳向好态势。

  图8：上海二手住宅月度成交套数走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  4、二手住宅成交均价整体稳定

  9月，上海二手住宅成交均价36014元/平方米，环比上涨1.6%，同比下降3.7%。1-9月，上海二手住宅成交均价35636元/平方米，同比下降11.4%。今年前三季度二手房价格同比减幅较前8个月（-12.3%）收窄，主要与9月二手房价格同比减幅减小有关。

  从月度数据走势来看，2024年11月随着取消普通住房标准政策的推出，提升了豪宅市场等高端改善型产品的交易热度，也推动了二手住宅成交价格持续上升至历史较高水平，2025年1月这种态势继续得以延续，此后随着以价换量现象的增加，二手住宅价格整体延续了下行态势，12月达到近年来的较低水平。今年年初，随着市场预期的逐步好转，二手住宅价格企稳并保持相对稳定的走势。

  图9：上海二手住宅月度成交均价与同比涨幅走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  三、办公市场

  1、市场供求明显回落，处于近期较低水平

  9月，上海办公交易市场新增供应面积2.2万平方米，环比下降69.7%，同比下降65.5%；成交面积1.5万平方米，环比下降76.7%，同比下降66.1%。9月办公交易市场供求均明显萎缩，处于近期较低水平。1-9月，上海办公交易市场新增供应面积66.2万平方米，同比上涨37.1%，成交面积41.2万平方米，同比上涨25.6%。今年前三季度办公交易市场成交规模同比增幅较前8个月（40.0%）减少，主要与9月当月办公交易市场成交规模同比大幅下降有关。

  从供求走势看，2024年以来，8月、10月、12月市场供应均放量，但市场成交未有明显起色。2025年1月，市场成交有所回升，此后几个月市场供求整体萎缩。6月市场供求再度大幅上升，特别是市场成交达到年内新高。7月虽然市场供应仍处于年内较高水平，但市场成交较弱，9月市场供求明显上升后，10月双双回落。12月市场供应明显放量，今年1月市场成交大幅回升，2月市场供求整体回落。3月以来，市场供应有所放量，特别是4月供应达到近年来较高水平，市场成交则于6月快速上升，达到近两年来最高水平。此后市场供求整体回落。预计后续随着市场环境的逐步改善，办公交易市场供求整体将处于稳定态势。

  图10：上海市月度办公交易市场供求走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  2、成交价格环比回落，仍处于历史较高水平

  9月，上海办公交易市场成交均价为38809元/平方米，环比下降10.7%，同比下降27.7%。1-9月，上海办公交易市场成交均价36358元/平方米，同比上涨10.2%。今年前三季度上海办公交易市场价格同比增幅较前8个月（22.0%）减少，主要是9月当月办公交易市场价格同比下降。

  从历史价格走势看，上海办公交易市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，2025年2月，成交价格整体下降，达到历史较低水平。4月后，成交价格呈现整体下降并趋稳的态势。9月，随着绿地外滩中心项目成交，整体成交价格升至近年来较高水平。10月成交价格明显下降，回落至历史较低水平。11月，由于虹桥汇项目成交推动整体成交价格快速上升至年内新高。12月以后随着成交结构的变化，持续2个月下降，今年2月以来，成交价格整体企稳并逐步上行。7月成交价格在晶耀虹桥项目推动下快速上升至近年来新高，此后两个月成交价格逐步回落，但整体仍处于历史较高水平。

  图11：上海市月度办公交易市场成交均价及其同比增幅走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  四、商业市场

  1、市场供应明显加快，市场成交亦大幅回升

  9月，上海商业交易市场新增供应面积4.8万平方米，环比上涨609.9%，同比上涨57.3%；成交面积7.0万平方米，环比上涨250.8%，同比上涨57.5%。9月上海商业交易市场供应明显加快，市场成交也大幅回升，整体呈现供小于求的态势。1-9月，上海商业交易市场新增供应面积30.9万平方米，同比下降23.8%，成交面积30.7万平方米，同比上涨3.2%。今年前三季度商业交易市场成交规模同比由前8个月（-6.4%）转为正增长，主要是9月当月商业交易市场成交规模同比明显上升。

  从供求走势看，2025年年初，1月市场供求依旧延续了上年年末的态势，但2月市场表现明显下降。3月市场供求大幅回升，此后市场表现整体下滑，6月以后市场供求明显上升，8月受到恒越荣欣广场项目供应较多的影响，市场供应急剧上升。9月市场成交上升后，10、11月连续下滑。12月市场供应快速上升，成交也随之大幅上涨。今年1月市场成交则延续了上升的势头，3月以来随着供应的持续加快，市场成交逐步回升。5月以来，市场供应有所起伏，市场成交则保持相对稳定的规模。9月市场供求均明显回升，其中市场成交达到近期较高水平。预计后续随着市场环境改善，市场成交将趋于稳定。

  图12：上海市月度商业交易市场供求走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  2、成交价格下降明显，处于历史较低水平

  9月，上海商业交易市场成交均价为15652元/平方米，环比下降69.4%，同比下降29.0%。1-9月，上海商业交易市场成交均价27487元/平方米，同比上涨12.7%。今年前三季度上海商业交易市场价格同比增幅较前8个月（25.0%）减少，主要是9月当月办公交易市场价格同比下降明显。

  从历史价格走势看，上海商业交易市场成交均价整体呈现一定的波动性。2025年2月，成交价格回落至近年来较低水平，3月成交价格上升后，呈现振荡态势，7月成交价格达到近年来最低水平。8月以来成交价格整体回升，12月成交价格出现回落后于今年1月再度回升，3月随着融创外滩壹号院二期、上海滩新昌城等项目的成交，推动整体成交价格升至近两年来较高水平。4月以后受到成交结构影响，成交价格逐步回落，此后成交价格有所起伏。8月依旧受到融创外滩壹号院二期、上海滩新昌城等项目成交影响，成交价格再度上升至近两年多来的新高。9月成交价格快速回落至历史较低水平。

  图13：上海市月度商业交易市场成交均价及其同比增幅走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  五、总结与展望

  9月，全国及上海房地产政策持续加码、长短协同发力。全国层面持续完善楼市长效发展体系，明确“十五五”房地产存量提质、品质升级的转型方向，同步出台首套房贷款贴息政策，通过财政金融联动降低刚需购房成本，持续托底住房消费。上海积极落实全国828新政要求，出台现房销售配套实施细则，从预售监管、现房销售、房企融资、土地管理等多维度深化楼市制度改革，规范市场运行秩序、缓释行业资金压力、筑牢交付安全底线，进一步巩固市场企稳修复态势，推动行业向高质量模式稳步转型。

  从房地产市场看，9月，在828现房销售政策推出后，上海落地细则在9月底出台，对本月房地产市场的影响有限，因此市场延续结构性分化运行格局。土地市场量跌价升，随着土拍投资更趋审慎，市场进一步向优质项目倾斜。成交结构呈现“涉宅用地主导、中外环地块热度走高、内环核心地块分化、产业用地托底”的特征，商办用地在严控增量的背景下延续较弱态势。本月新房市场供应加快，但受中秋假期扰动，成交小幅回落，成交均价基本平稳，前三季度成交降幅持续收窄。二手房市场韧性突出，成交套数继续上行，达到近六年同期新高，价格同比降幅有所收窄，随着各项利好政策持续落地，市场企稳向好态势进一步巩固。

  后续来看，随着9月全国首套房贷款贴息政策与上海现房销售细则落地，上海房地产市场将延续结构性修复、差异化运行格局。全国首套房贷款贴息政策精准降低刚需购房利息负担，主要对上海小户型刚需房源及二手房交易形成拉动，上海现房销售细则则从预售资金监管、现房销售、房企多元融资等方面筑牢交付安全底线、引导房企转向稳健经营，两项政策一为需求端财政托底、一为供给端制度改革，共同提振市场信心。预计土地市场中优质涉宅地块热度延续，新房市场供给更趋规范，二手房市场韧性进一步增强；办公、商业等非住宅市场仍受成交结构扰动波动。