[世联行]十字路口的里程碑

2015-03-02 09:31:30来源:世联行

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-03-02
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:世联行

  2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)将正式实施,距《物权法》首次提出不动产实行统一登记制度已过去了近8年。今后,包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将由国土资源部进行统一登记,预计在2018年前将运行不动产登记信息管理平台,形成不动产统一登记体系。

  我们认为,《条例》的实施对中国房地产具有里程碑式的意义,为未来房地产行业的发展提供了更多的可能。不动产登记加强了对私权的保护,提高了不动产交易的安全性。从更长远来看,此次确权可能为今后永久性产权开启了道路;但同时,也意味着为未来房产税、遗产税等财产税的征收提供了依据。

 权益保护是出发点

  从国际上看,很多经济发达国家如德国不动产登记由来已久,是房地产交易重要的法律依据,保证了交易方信息的准确性,极大地降低了房产交易中出现虚假信息的概率。我国不动产登记的出发点,也在于更有效地保护不动产交易双方的合法权益,降低不动产交易风险,减少欺诈行为。事实上,不动产统一登记并非简单的信息记录,最重要的目的是对产权的确认,确权后的不动产及其交易将受到《物权法》等法律的保护,这与2010年住建部推行的个人住房信息系统存在本质区别;从长远来看,确权也可能意味着打开了通往永久性产权的通道。

  在此之前,我国不动产登记信息分散在住建、农业、国土等多部门,各部门之间没有实现信息的互通共享,存在产权交叉问题,增加社会交易成本,降低行政效率。此外,由于各部门的登记方法、流程规定等不一致,易导致不动产信息的重登、漏登。通过不动产统一登记,一方面实现全国住房信息联网,不动产登记碎片化的问题得以解决,有利于提高政府治理效率和水平;另一方面,《条例》的实施使得摸清我国不动产数量、分布和产权情况成为可能,为政府部门提供更全面、准确的不动产相关基础数据,也将为建立楼市长效调控机制提供依据。

 《条例》着眼于构建行业规则

  正如我们在年报《胸有惊雷,面如平湖》中的观点:从2014年起,中国房地产调控思路已经转向,限购、限贷等行政化的硬调控退出是必然趋势,金融工具的运用、行业规则的建构将成为主流。从公积金调整、国开行对棚改的专项贷款、《不动产登记暂行条例》等多个方面,可以看出房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架中,更为主动,而不再仅仅被动的聚焦价格起落等短期目标,更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设。

  当然,《条例》在短期内确实会给人们心理带来一定影响,但不同城市和区域的影响程度会出现分化。对于人口净流出、库存高企的三四线城市,会加剧库存和房价下行的压力。而对于人口净流入、有产业支撑的一二线核心城市影响则相对较小,尤其是核心地段、供不应求的房产。

  另外,舆论普遍认为《条例》能够为反腐提供帮助,但事实上这一说法站不住脚:即使没有不动产登记,纪检监察部门也有各种有效的反腐手段。而对于违规官员,即便出售房产,资金也无法藏身。

 《条例》为财产税的征收提供条件,但短期内难全面推广

  不动产登记推动全国房地产信息联网,将为未来房产税和遗产税等财产性税收的开征提供条件,部分人担心这对房地产市场是重大利空。但从重庆、上海两地房产税试点由于居民住房信息尚未联网、不动产价格评估体系等配套制度缺失,导致没有取得预期效果可以看出,在不动产登记基本完成,并可以为财产税提供明确合理的依据之前,征收财产税的可能性较小。而目前《条例》在15个城市试点,尚未推广至全国,且相关细则仍未出台,预计还需3到4年才能完成全部登记工作。且不动产登记局负责人已明确表示小产权房不被纳入登记范围,我国小产权房分布广、数量大,如何解决这部分不动产的归属问题目前仍未可知。此外,不动产登记制度只是财产税开征的一个前提条件,开征财产税还面临很多其他的问题,因此预计3年内开征财产税的可能性较小,短期内无需过于担忧。

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