[第一太平戴維斯]2016 REITs落地指日可待！

  2016 REITs落地指日可待！甘启善： REITs将使中国房地产证券市场更多元化

  2014到2015房地产证券市场发展速度加快，类REITs项目更是翻倍增长。针对这一趋势，第一太平戴维斯上海评估及专业服务部董事甘启善先生近日在接受路透社采访时指出，REITs在中国势在必行， REITs将加快中国房地产证券化进程，我们相信随着市场的成熟，真正的REITs产品很快将会进入我们的视线。

  2014年中国资产支持证券(ABS)发行量为3,118亿元，较2013年增长十余倍，根据统计，2015年资产证券化规模已超过6,000亿元 。2015年4月，中国资产证券化银行间和交易所两大市场彻底告别审批制，放行注册制。债券, ABS（资产支持证券化），CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），类REITs 越见盛行。

  2014年“中信启航专项资产管理计划”，“海印股份信托受益权专项资产管理计划(ABS)”;  2015年武汉公积金中心发起的资产支持证券“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”， “中信华夏苏宁云创一期、二期资产支持专项计划”， “恒泰昊锐——海航浦发大厦资产支持专项计划”；

  2016宝龙内地公开发行总额为人民币27亿元的公司债券，夺2016年商业地产首单。

  天时地利

  中国房地产证券化渐入佳境

  人民币汇率已经越来越趋向市场化，国际化进程也将进一步深入。同时，人民币汇率短期内仍然处于贬值通道，资金流动性较高，离岸资金池也在持续萎缩。

  而随着利率市场化，银行同业资金成本增加，国内开发商负债比例已经相对偏高。银行资产负债和信贷风险问题亟待解决，而资产证券化也适时地提供了“轻资产”渠道。

  此外，中国的投资工具并不多，股市不稳，在缺乏稳定投资平台的环境下，投资者也正在殷切的期盼稳定投资渠道，相对于股票，REITs对市场波动没有那么敏感，投资收益更加稳定。

  指日可待

  真正的REITs落地中国

  针对目前市场的大环境，一些类REITs产品正在不断出现，比如ABS和CMBS，但他们与REITs还有差异。

  ABS：资产支持证券发行人将未来可产生稳定可预见现金收入的资产(或资产组合)作为抵押担保而创立的一种债券类金融工具。由于是利用未来可预见的现金流进行募资，募资额度有限，投资者无法监督，风险较高。

  CMBS：是指商业地产公司的债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。这将在一定程度上盘活银行的资产，但风险在于贷款企业的还款能力，过度借贷会抬高风险，这也导致了2008-2009年美国的次贷危机。

  REITs：以租金收入为基石，且规定收入的主要部分需用于分红，相对于其他金融产品，REITs产品的收益更加稳定。随着未来物业租金收入上升，持有物业公允价值增加，REITs同时是具有成长性的。REITs持有的地产资产在通货膨胀中不断增值，主要收入来源同时上升，进而提高投资者分红，所以REITs在某种程度上抵制了通货膨胀。

  此外， REITs与股票、债券等投资产品的相关度较低，因此投资者可以通过投资组合分散风险。而相比于直接投资房地产项目，REITs可以以证券方式发行来体现房地产的价值，可提高产品的流动性和变现能力。低税率，高股利率，对于投资者而言，使得原来需要高资金、流动性差房地产投资，具有规模效应，降低了交易成本，提高了资金的使用效率。

  还有多远

  REITs落地中国的阻力

  中国房地产市场已增长到10万亿级别，目前市场上也有很多成熟型的物业，且大型境外REITs对收购中国优质房地产资产，增强自身REITs资产素质和价值表现出极大的兴趣。我们可以看到，领汇房地产投资信托在2015年收购了企业天地1&2期以及欧美汇购物中心；丰树大中华商业信托收购了展想广场。

  可想而知，中国推行REITs的条件已经十分成熟，然而要真正的REITs产品落地中国却仍存在阻力。

  政府政策：目前，我们等待着政府政策的细化。政策需要明确房地产及其相关资产投资比例，投资限制，负债限额，收益分配，税务优惠等细节。这些政策法规是对REITs稳定性和安全性的保障，也是REITs成功发行的先决条件。

  产权问题：真正的REITs产品需要清晰的产权，并将100%的产权转移到信托平台，脱离原来的产权持有者，这在中国的很多地方都较难做到，因此，像ABS及CMBS这样的类REITs产品可能会在短期内成为替代品。

  你准备好了吗？

  REIT落地也是一把“双刃剑”

  在目前商业地产供大于求的大环境下，开发商纷纷投奔“轻资产”路线，因此REITs的呼声也越来越高。尽管，REITs能够很大程度上帮助开发商减轻负债，增加现金流，但REITs对开发商的资产运营也提出了更高的要求，事实上，REITs更像一把“双刃剑”。

  考验运营能力：REITs产品的发行能否受到市场欢迎，从而真正为开发商“减负”还需看其资产包中信托项目的租金收益和回报率，正因为REITs产品的收益率是公开透明的，这更考验开发商自身的资产运营和管理能力，聘请专业的房地产资产管理公司使持有资产不断保值升值将是未来商业地产发展的趋势。

  考验专业人才：房地产资产管理需要拥有相关知识和经验的专业人才，同时REITS作为一种创新的金融产品，也需要资产管理公司人员具有较深入的金融行业知识，两者缺一不可。然而，无论是资产管理还是房地产证券化在中国都只是刚刚起步，缺乏有经验的人才。未来，我们更需要借鉴国外成功的经验，培养专业化人才，加速中国商业地产证券化进程。

  甘启善表示：“尽管REITs落地指日可待，但我个人认为中国的REITs对境外投资者的吸引力有限。这主要是由于境外投资者期望的回报率更高，通常在7-8%，而中国内地的房地产投资回报率目前仅为5-7%，加之目前人民币汇率还不稳定，对境外投资者来说会更为谨慎，但我相信，中国的房地产证券市场还很年轻，有很大的上升空间。中国的REITs也将对国内投资者充满吸引力，它将加速中国房地产证券化的进程，拓宽国内市场的投资渠道，我们也期待政策面能够在短期内得到完善。”