[中房研协]全国房地产政策变动监测报告（2021年6月）

  一、本月楼市政策聚焦：房地产政策“稳中趋紧”，中央明确支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房

  6月，房地产政策环境“稳中趋紧”。中央层面，一方面，银保监会明确将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作，银保监会主席郭树清在预警“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛”之后再次提出，押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。另一方面，中央明确支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设并给予相关配套政策支持，促进房地产市场平稳健康发展。

  地方层面，6月地方出台房地产调控政策数量较上月小幅增加，紧缩性政策连续12个月超过宽松性政策。从调控内容来看，紧缩性政策仍聚焦在新增或升级“限购”“限售”“限房价、限地价”、加强房地产信贷资金监管和房地产市场违法违规行为整治等方面。本期报告主要对6月份房地产行业政策进行梳理，并作解析。

  二、中央政策：大力发展保障性租赁住房，深入推进新型城镇化建设

  1.政策跟踪

  2.政策小结

  本月货币政策延续稳健导向。一方面，央行于6月15日提高外汇存款准备金利率2个百分点，以缓解人民币持续升值压力，平稳市场预期；6月24日开展300亿元7天期逆回购操作，实现资金净投放200亿元，以确保半年末流动性平稳。另一方面，MLF利率已连续15个月持平，LPR已连续14个月持平。

  在房地产调控方面，调控重点有三：第一，“房住不炒”基调不变。银保监会明确将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作，持续发力，促进房地产市场平稳健康发展。中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在出席2021年陆家嘴论坛时发言指出，一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重，押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。第二，“大力发展租赁住房”不变。国务院总理李克强在国务院常务会议明确提出鼓励市场力量参与保障性租赁住房供给，人口净流入的大城市可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设或利用闲置商业办公用房等改建保障性租赁住房，给予提供租赁住房的企事业单位税收减免等多项意见。国家发改委、国资委等部门也相继拟定政策，支持和规范住房租赁市场的发展。第三，“深入推进新型城镇化建设”不变。住建部、农业农村部、国家乡村振兴局联合发布关于加快农房和村庄现代化建设的指导意见，住建部、科技部等15部门联合拟定加强县城绿色低碳建设的意见，商务部、国家发改委等17部门联合发布加强县域商业体系建设、促进农村消费的意见等。此外，中央将将国有土地使用权出让收入转由税务部门负责征收，长期看有利于控制并降低地方政府杠杆率。

  三、地方政策：延续“稳中趋紧”的调控风向，落实城市调控主体责任

  1.政策跟踪

  （1）行政限制政策

  （2）土地政策

  （3）公积金政策

  （4）住房保障政策

  （5）人口人才政策

  （6）市场监管政策

  （7）其他政策

  2.政策小结

  中房研协测评研究中心监测统计，2021年6月地方出台房地产调控政策40条，较上月略有增加。其中，宽松性政策12条，紧缩性政策14条，中性政策14条。2021年1-6月地方累计出台房地产调控政策227条，较2020年同期的324次大幅减少。从政策倾向来看，自2020年7月至今，地方月度出台房地产紧缩性政策均要高于宽松性政策，“稳中趋紧”是房地产调控主旋律。

  具体来看，调控收紧主要集中在强化行政限制、完善土地出让规则和加强市场监管上。其中，在行政限制方面，典型代表有：绍兴市在市区范围内实行限购、限售，并对越城区、柯桥区、上虞区的商品住房价格实行网格化管控；湖州市明确实行摇号销售的项目不得更名及新房退房后须按原合同价格进行公示，并采用摇号、抽签等方式公开销售；无锡市强化房地产调控市县联动，要求部门协同，形成调控合力；广州市天河区对房地产项目实行价格指导，并将网签价格异动较大的区域或楼盘列入重点监督范围等。在完善土地出让规则方面，典型代表有：成都市将同踩“三道红线”的开发企业和存在严重失信情形的开发企业列入土地竞买资格限制名单；南昌市明确“限房价、限地价”的土地竞买要求，并明确严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买；东莞市提出企业”股东及出资信息”中的“实缴出资额“必须大于“0”、企业上一年度为员工逐月缴纳“城镇职工基本养老保险”“ 职工基本医疗保险”人数必须大于“0”等竞买资格要求，并明确竞得入选人如果被认定不符合本通告资格要求，取消其土地竞得入选人资格，其一年内不得参与东莞市挂牌出让商住用地交易活动等。在市场监管方面，广州市严禁小贷公司开展“过桥贷”“赎楼贷”等业务；深圳市开展住房租赁资金监管；西安市严厉打击企业违法违规销售商品房行为；宁波市开展房地产市场专项整治工作等。

  调控宽松主要表现在人口人才和公积金政策上。其中，在人口人才方面，典型代表有：南京市将40周岁以下大专学历人员纳入人才落户的主体政策范畴，并在原有随迁政策的基础上，对高层次人才的随迁政策进一步予以放宽；太仓市针对全职在太工作的顶尖人才，最高给予500万元购房补贴，自主培育的各级领军人才，最高给予300万元购房补贴等；北京市设立“公共户”，接收暂不具备市内迁移条件的本辖区非农业户口人员落户；湖北省进一步深化户籍制度改革，以城市存量农业转移人口为重点，全面取消不合理落户限制等。在公积金方面，典型代表有：广州市将二手房贷款最长期限由20年延长至30年、楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年；邯郸市提出无配偶或配偶无固定工作的缴存职工和自愿缴存人员申请住房公积金贷款的，不再要求由自然人提供担保；柳州市将住房公积金缴存人及其配偶购、建自住住房、偿还自住住房购房贷款等纳入住房公积金提取范围等。

  四、6月重要事项复盘

  五、房地产政策展望

  1.中央层面

  6月25日，央行货币政策委员会召开2021年第二季度例会。会议指出，当前我国经济运行稳中加固、稳中向好，但国内外环境依然复杂严峻。要搞好跨周期政策设计，支持经济高质量发展。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把握好政策时度效，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，维护经济大局总体平稳等。结合6月末央行开展300亿元7天逆回购、净投放流动性200亿元以保持半年末流动性平稳来看，当前货币政策仍然是“维稳”导向，短期资金面不会大幅收紧。在房地产方面，中央坚持“房住不炒”调控定位，促进房地产市场平稳健康发展。尤其体现在供给侧。自2020年下半年开始，中央已先后拟定包括“三道红线”在内的重点房企资金监测和融资管理规则、房地产贷款集中度管理制度和重点城市住宅用地“两集中”出让制度等，从资金、拿地等方面限制房企无序扩张，强调提质增效、稳固发展。预计后续中央仍将继续从供给侧发力，稳步推进政策覆盖面，进一步强化房地产金融监管，进一步完善房地产调控长效机制等。此外，发展租赁住房是2021年城乡建设重点工作之一，对构建租购并举住房制度、促进房地产市场平稳健康发展等皆意义重大，预计下半年中央也将持续重点推进。

  2.地方层面

  自2020年下半年以来，我国房地产政策环境已历经一年的调控收紧期。其中，以地方新增或升级“限购”“限售”“限贷”“限地价、限房价”、开展房地产市场乱象整治、加强房地产金融监管等为调控重点。在中央坚持“房住不炒”定位原则下，预计调控风向短期内不会改变。从2021年上半年地方表现来看，房地产调控已由一二线城市逐渐扩展至三四线城市。需要注意的是，未来在强调“因城施策”的同时，要更加重视实事求是、分类指导、精准施策。对于人口净流入的热点城市，要通过增加供给、合理控制需求、稳定市场预期、规范市场交易秩序、严打投机炒房等方式，保持房价基本稳定，保障房地产市场平稳健康运行。但对于人口外流严重的冷门城市而言，长时间的政策高压正不断加大房地产崩盘风险。地方要合理控制住宅用地新增规模，深化户籍制度改革和人才引进等增加需求，通过财政补贴、税收优惠等方式支持合理购房需求等，积极去库存，促进房地产市场持续健康发展。

执笔：王铮嵘

中房研协 测评研究中心 研究员