[克而瑞]七点解读《政府工作报告》房地产行业相关内容

杨科伟、柏品慧2022-03-07 12:00:53

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-03-07
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  今日,第十三届全国人民代表大会开幕,国务院总理李克强作政府工作报告。报告提出,今年发展主要预期目标是:国内生产总值增长5.5%左右;城镇新增就业1100万人以上,城镇调查失业率全年控制在5.5%以内。聚焦房地产行业,政策层面如何定调?还有哪些政策红利值得期许?

  01

  坚持房住不炒基调不变

  保障刚需满足改善及新市民购房消费

  继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  点评:房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策促进房地产业健康发展和良性循环,主要体现在以下两个方面:

  其一,保障刚需、满足改善,因城施策落实稳地价、稳房价、稳预期。近期,郑州、昆明、唐山等多城相继放松房地产调控,预计弱二线以及三四线城市或将跟进放松调控,涉及放松公积金贷款,变相放松限购及限贷,调降房地产交易税费,购房补贴等,以期稳定市场预期,逐步恢复市场信心,引导房地产交易逐渐恢复正常化。反观核心一、二线城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲,并严堵政策监管漏洞,短期内“四限”调控仍将从紧执行。

  其二,满足新市民合理购房消费,因城施策执行好差别化住房信贷政策,并给予新市民一定力度的信贷政策支持。譬如新市民在非限购城市购买首套房,首付比例可以按照最低20%执行,并下调房贷利率。又如新市民在限购城市购买首套房,只要符合限购政策要求且具备购房及还贷能力,同样要应保尽保,涉及适当降低新市民首套房按揭贷款的标准,缩短放贷周期,并下调房贷利率等。

  02

  探索行业新发展模式实现良性循环

  报告未提及房地产税

  探索新的发展模式,完善住房市场和保障体系,加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度。具体而言,加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,“十四五”期间将着力提升保障房覆盖率,重点解决新市民、困难群体住房难题。

  值得一提的是,两会政府工作报告并未提及房地产税。联系到2021年下半年以来,房地产市场持续转冷,商品房销售增速滑向负增长,房价同样整体下行,此时决非是落地房地产税较好的时间窗口期。我们认为房地产税或将暂时搁浅,部分城市试点工作或将向后延期。当然,房地产税乃是房地产长效机制的重要组成部分,随着房地产市场逐渐恢复稳定,房地产税相关试点工作也将进入实操阶段。

  03

  货币政策坚持房地产去金融化

  执行好差别化住房信贷保障合理需求

  提升积极的财政政策效能。今年赤字率拟按2.8%左右安排、比去年有所下调,有利于增强财政可持续性。新增财力要下沉基层,主要用于落实助企纾困、稳就业保民生政策,促进消费、扩大需求。今年安排中央本级支出增长3.9%,其中中央部门支出继续负增长。中央对地方转移支付增加约1.5万亿元、规模近9.8万亿元,增长18%、为多年来最大增幅。中央财政将更多资金纳入直达范围,省级财政也要加大对市县的支持,务必使基层落实惠企利民政策更有能力、更有动力。

  加大稳健的货币政策实施力度。发挥货币政策工具的总量和结构双重功能,为实体经济提供更有力支持。扩大新增贷款规模,保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳定。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。进一步疏通货币政策传导机制,引导资金更多流向重点领域和薄弱环节,扩大普惠金融覆盖面。推动金融机构降低实际贷款利率、减少收费,让广大市场主体切身感受到融资便利度提升、综合融资成本实实在在下降。

  点评:财政政策将提质增效,新增财力要下沉到基层,务必使基层落实惠企利民政策更有能力、更有动力。一方面,保市场主体稳定城市经济基本盘,地方政府可以给予困难企业一系列的纾困政策措施。另一方面,通过降低居民税费负担等政策手段,变相提升居民收入预期及消费能力。聚焦房地产行业,对于那些市场需求羸弱、库存高企的弱三四线城市,地方政府仍可以通过购房补贴、税费减免等财税刺激措施托底楼市。

  货币政策总量整体稳健,保持宏观杠杆率基本稳定,短期内再次降准的可能性不大,坚决不搞大水漫灌式强刺激。但要结构性纾困实体经济,引导信贷资金更多流向重点领域和薄弱环节,着力缓解中小微企业融资难、融资贵的现实困境,尤其要降低企业实际贷款利率,预计年内LPR仍有一定的下降空间。

  未来房地产金融政策将精准收放,既要支持居民自住以及改善性购房消费,支持房企合理的融资需求,更要坚决遏制房地产泡沫化金融化问题死灰复燃,严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。具体而言:房地产行业将继续去杠杆,房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”也将持续发力,真正将房企负债率、居民杠杆率逐步调降至相对合理的水平。

  货币政策将会加大对住房租赁市场健康发展的支持力度。银保监会明确支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持,降低住房租赁企业资金成本,助力缓解新市民住房压力。鼓励保险机构开展出租人责任险、承租人责任险等保险业务,支持长租市场发展。

  04

  GDP5.5%就业1100万收入增长同步

  提升居民购房消费能力

  今年发展主要预期目标是:国内生产总值增长5.5%左右;城镇新增就业1100万人以上,城镇调查失业率全年控制在5.5%以内;居民消费价格涨幅3%左右;居民收入增长与经济增长基本同步。经济增速预期目标的设定,主要考虑稳就业保民生防风险的需要,并同近两年平均经济增速以及“十四五”规划目标要求相衔接。这是高基数上的中高速增长,体现了主动作为,需要付出艰苦努力才能实现。

  点评:首先需要肯定的是,2021年我国主要经济发展目标超预期完成。2021年,国内生产总值达到114万亿元,同比增长8.1%,出色完成了6%以上的经济增长目标。城镇新增就业1269万人,比上年增加83万人,完成全年目标任务的115%。城镇调查失业率平均为5.1%,比上年平均值下降0.5个百分点。

  2022年,我国主要经济发展目标整体是稳中求进,并把稳增长放在更加突出的位置。考虑到2021年GDP高达114万亿元,GDP增速则呈逐季回落态势,四季度GDP同比仅增长4%。短期内,经济依旧面临较大的下行压力,表现于消费、投资增长动力较弱,出口难以延续亮丽表现。因此,2022年GDP目标增速设定至5.5%左右,这既是高基数上的中高速增长,又是需要付出艰苦努力才能实现的高质量增长。

  继续做好“六稳”、“六保”工作,保居民就业、保基本民生。在经济稳增长的同时,要将经济发展成果在居民就业、居民收入增长等环节予以体现。2022年,城镇新增就业目标仍保持在1100万人以上,城镇调查失业率全年控制在5.5%以内,居民收入增长与经济增长基本同步。可以期许的是,随着居民收入稳步增长,有助于提升居民消费预期,推动居民消费持续复苏,房地产市场也将有所受益。

 05

  增收降负既提高生育水平又强化收入增长预期,改善购房需求坚挺

  多渠道促进居民增收,完善收入分配制度,提升消费能力。

  加大社区养老、托幼等配套设施建设力度,在规划、用地、用房等方面给予更多支持。

  善落实防止返贫监测帮扶机制,确保不发生规模性返贫。支持脱贫地区发展特色产业,加强劳务协作、职业技能培训,促进脱贫人口持续增收。

  促进教育公平与质量提升。推动义务教育优质均衡发展和城乡一体化,继续做好义务教育阶段减负工作。

  完善三孩生育政策配套措施,将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除,发展普惠托育服务,减轻家庭养育负担。

  点评:居民增收降负既提高生育水平又强化收入增长预期。增收环节在于完善收入分配制度,多渠道增加居民收入;通过职业技能培训等必要手段促进脱贫人口持续增收。降负环节则在于做好义务教育阶段减负;加大社区养老、托幼等配套设施建设力度。

  2021年,我国人口出生率持续下行至7.52‰,人口自然增长率低至0.34‰,人口增速已经滑向负增长的边缘。现阶段完善三孩生育政策配套措施,将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除,可以提振适婚适育家庭生育意愿,减轻家庭养育负担,在一定程度上减缓出生人口持续下行的趋势。而在生育政策红利的加持下,二孩、三孩家庭或将明显增多,改善性需求或将愈加坚挺,三房、四房及以上大中户型成交占比也将稳步提升。

  06

  就近城镇化、全面放开落户

  城市更新将合力稳定楼市发展预期

  提升新型城镇化质量。有序推进城市更新,加强市政设施和防灾减灾能力建设,开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治,再开工改造一批城镇老旧小区,推进无障碍环境建设和适老化改造。健全常住地提供基本公共服务制度。加强县城基础设施建设。稳步推进城市群、都市圈建设,促进大中小城市和小城镇协调发展。严控撤县建市设区。在城乡规划建设中做好历史文化保护传承。要深入推进以人为核心的新型城镇化,不断提高人民生活质量。

  点评:稳步推进城市群、都市圈建设,未来城市群、都市圈将成房地产市场的核心载体,长三角、京津冀、粤港澳、长江中游和成渝这5大城市群有望占据更高的市场份额。但需要提醒的是,新型城镇化并非“摊大饼”式发展,而是引导资本、产业、人口等各项资源要素在不同能级城市之间双向流动。

  深入推进以人为核心的新型城镇化,集中体现在以下两个方面:其一,推进农村转移人口就近城镇化,并将县城作为承接人口转移的核心载体。其二,大中城市将进一步放开落户限制,核心一、二线城市仍将调降人才落户门槛,弱二线及三四线城市或将实行“零门槛”落户。

  理想预期下,三四线城市城镇化率将稳步提升,期间有望带动一定数量的增量购房需求,核心一、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集,房地产市场前景将更为可期。

  值得一提的是,城市更新将成房地产市场稳定剂,随着棚改、旧改持续推进,有望带动一定数量的增量购房需求。以郑州为例,实施安置房建设工作三年行动,结合房地产市场形势,坚持以货币化安置为主。并对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。预计部分压力城市或将效仿郑州,更有必要及动力推进棚改、旧改建设力度,以便刺激居民购房消费,减缓市场下行压力。

 07

  长三角、粤港澳为代表的区域重大战略,引领行业新一轮城市走势格局

  深入实施区域重大战略和区域协调发展战略。推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展,高标准高质量建设雄安新区,支持北京城市副中心建设。

  经济大省要充分发挥优势,增强对全国发展的带动作用。

  点评:长三角、粤港澳将先行先试区域重大战略发展,进一步发挥对全国经济社会发展的重要支撑和引领作用。例如长三角城市群将对标打造世界类级城市群,浙江省也将高质量发展建设共同富裕示范区。又如粤港澳大湾区将对标打造世界类级经济湾区,深圳也将建设中国特色社会主义示范区。

  可以期许的是,长三角、粤港澳将继续引领中国经济新一轮高质量发展,并在科创产业、基础设施、公共服务等方面形成区域协调发展新格局。受此影响,长三角、粤港澳也将引领房地产行业新一轮格局发展,城市市场红利更为可期。

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