[中房研协]适度救市符合当前的政治正确

  热点回放

  4月29日，政治局会议召开并提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，给地方在房地产调控上赋予了更多自主权。而过去一月中，各地因城施策陆续推进，不少地方在限购限价限贷方面勇敢突破，地方楼市松绑政策的力度和范围明显扩大，可以说适度“救市”符合当前的政治正确。

  当前政策“由冷转暖”态势明确，那么市场预期是否会因持续松绑调控而逐步改善？在多地纷纷松绑或取消“四限”政策积极救市后，为什么市场行情却没有应声而起？后续在加快落实已经确定的政策下，还存在哪些发力空间？本期内参将作相关分析。

  各方观点

  易居企业集团CEO丁祖昱认为，过去4个月，政策层面可谓由上而下，全面铺开。中央多部委密集表态稳地产，金融委强调防范化解房企债务风险，财政部明确暂缓房地产税改革试点。央行降准、降息幅度弱于预期，超百城的银行自主下调房贷利率。70省市政策松绑，南京、苏州等强二线城市跟进放松限购。但政策救市效果仍需要时间验证，后续能否促进房地产市场真正回稳，能否有更大力度的刺激性政策落地是关键点。随着中央政治局会议定调，后续将有更多城市因城施策促进行业良性循环，核心一、二线城市调控政策或将适度松绑，但限购政策较难全面退出；弱二线和三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。

  瑞银公司发布研报认为，观测到政策确实有一定的放松，多个城市出现了首付下调，或者限购措施的放松，利率可能有一些松动，但主要集中在房价出现一定回调的低能级城市为主，并没有全国性的大规模放松。现在房价达到一定高位之后，决策层对于房价可能引发的长期的金融风险有一定的顾虑，“房住不炒”定调被反复提及，在这样的背景下，中央层面并没有看到很明显的放松，LPR五年期下调的幅度一直非常小，不太愿意做大规模的宽松。地方层面，会有一些小幅的宽松，但是大规模的放松可能不会再有。

  珠江投资集团总裁王晞认为，本轮疫情的爆发与房地产的走势没有关系，房地产之所以会出现问题，是因为资金流动性出现了问题。但从另外一个角度看，疫情的爆发可能会导致整个经济面走向滑坡。这种情况下，反而对房地产会有释放更多机会的可能，尤其是金融方面出现利好政策。不过这个机会是单一的，更多的仍取决于市场的购买力、购买意愿。现在很多房企还在持续不断暴雷。换言之，当下的房地产风险根本没有过去，行业的影响、压力还没有减轻。所以下半年市场的回暖还需要一定的时间来沉淀。

  经济学者任泽平认为，今年房地产的稳可能是决定经济能不能稳的重要因素，以及我们今年5.5%目标能不能实现的关键。短期来说要适当的释放刚需和改善型需求。长期来看，房地产有它的问题，比如一二线的高房价，三四线的高库存。而这些问题的出现是因为过去我们要搞区域均衡发展。所以，土地指标向东北、中西部倾斜，但是人口在大量的向东南沿海迁移。人迁移了，但是土地指标没有迁移，所以导致人地错配、供求错配，以及一二线高房价、三四线高库存。后续搞租赁房、保障房主要在东南沿海城市群，千万不要再把保障房、租赁房指标又压到非东南沿海地区。

  植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，2022年房地产投资在前期将延续低迷态势，但在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地产市场景气度有望逐步企稳回升，房屋新开工或于三季度触底反弹，全年房地产投资增速小幅放缓至3.5%。历史表明，住房金融政策及地方政府调控政策阶段性回暖，有利于房价预期向好的方向发展，从“政策底”到“市场底”通常需要经过二到四个季度。经测算有理由相信，自2021年9月末房地产政策阶段性底部开始显现，政策基调转向维稳，伴随着央行和地方政府对房地产市场融资环境、购买行为和监管政策阶段性宽松，预计居民部门信贷融资增速有望在2022年二季度企稳、三季度回升。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，政治局会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，向房地产行业释放了更明确更积极的政策信号。对于整个房地产行业而言，购房需求将逐步释放，市场去化节奏加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期会得到改善，供需两端有望形成一个正反馈循环。随着销售端的好转，将提高房企投资开工的信心，拿地积极性也将恢复。房地产市场平稳健康发展也将有助于稳定宏观经济大盘，助力全年经济社会发展预期目标的实现。

  国金证券发布研报认为，系列宽松政策落地后，预计维度更多、范围更广、力度更大的宽松政策将持续出台，基本面好的一二线、长三角城市销售或率先企稳回暖。重点布局优质一二线、长三角城市且产品服务力强的房企在销售业绩表现上或恢复增长。

  中金公司发布研报认为，预计市场景气度有望逐步进入修复通道。考虑到政策潜在积极变化，市场景气度有望在二季度中后段开启复苏，并于三、四季度持续回升。这轮市场大幅调整过后，伴随行业重回正常营商环境，房企的长期竞争力最终仍将归于业务赛道取向、财务质量、精细化运营能力等层面的比拼。

  国家发改委国土开发与地区经济研究所主任黄征学认为，在国内外环境复杂性超出预期前提下，中央政治局会议再次强调促进房地产市场平稳健康发展，提出两个支持和一个优化三大举措，分别从政策层面、需求层面和供给层面同时发力，期望房地产在稳增长、稳就业中做出贡献。

  全国政协经济委员会副主任杨伟民认为，当前影响经济增长的主要因素在于消费和房地产两个方面，这既是今后的政策重点，也是今年能否实现5.5%左右增长目标的关键因素。房地产占我国GDP的6.8%，建筑业占GDP的7%，两个行业加在一起约占GDP的14%，如果这两个行业都是负增长，就需要其他行业以更快增长去弥补其带来的缺口，这是很难做到的。所以对房地产要高度关注，要按照中央关于建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度要求，找寻行业未来发展路径。

  中房分析

  政治局会议释放调控积极信号，各地政府将继续积极发力，落实稳楼市举措

  当前来看，楼市能否稳定更关乎宏观经济的稳定，而在把稳增长放在更加突出位置的大背景下，4月29日的政治局会议延续了此前国金委的维稳基调，再为行业送来了政策“大礼包”。

  具体来看，本次会议把房地产市场归纳为“管控重点风险”“守住不发生系统性风险底线”的最重要内容，其中有关房地产的表述内容明确，调性积极，除继续坚持“房住不炒”“促进房地产市场平稳健康发展”等定位外，有两方面内容值得重点关注：首先，会议明确提出“优化商品房预售资金监管”的要求，这对于缓解房企因预售资金从严监管而导致的流动性压力，加快其监管账户资金流转而不影响房企及开发项目的健康发展运营等方面，将起到至关重要的作用；其次，会议首次提及“强调支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，这意味着当前的各地政策调整已经得到高层认同，今后地方在房地产调控上的松动将获得更多自主权，只要是支持刚性和改善性住房需求的政策，都符合“政治正确”的决定，无需再瞻前顾后、遮遮掩掩。预计后续出台实质性宽松政策的城市将增多，出台的政策力度也将进一步增强。至此，这一轮房地产市场的救市政策，已经获得最高层首肯。

  当前政策趋宽，但市场循环不畅下恢复不及预期

  过去房地产调控一旦释放积极信号，市场就会有较为敏锐的反应，而今年的形势完全不同，尽管过去四个月楼市利好政策频出，但本轮市场的恢复迹象显然不及预期，目前楼市仍处于“政策底”与“市场底”之间的过渡阶段。具体来看，当前行业整体处于下行态势，房地产相关指标全面走弱。而市场循环的梗阻以及房企流动性风险等问题已渗透到了整个产业链，因此目前政策放松程度还不足以提振疲弱的地产需求，市场的恢复节奏不会太快。

  当前行业正陷入“销售低迷—预期下滑—需求疲软”负循环，而房地产从销售到融资再到拿地的整体链条的循环不畅的原因在于，一方面，受国际局势不确定因素增加、美联储加息和前期收缩性政策等影响，国内经济发展持续承压，叠加疫情反复带来的就业不稳定和收入下降，部分知名房企爆雷带来的消费者对项目烂尾担忧，导致了购房意愿减弱，销售承压；另一方面，市场前景不明朗，企业信心不足，同时销售低迷影响房企回款不畅，资金欠缺影响企业在施工和土地市场上的投入，供货节奏放缓。

  房企流动性压力仍然不容小觑，防范化解行业风险迫在眉睫

  从防风险角度出发，当前房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业，需要采取针对性的政策举措加以有效缓释。由于商品房销售疲软，业绩增速下滑明显，预售款资金收入减少，部分房地产开发企业在即将到来的偿债高峰期仍面临不小的经营亏损风险、流动性短缺风险和债务违约风险。近期已出台的一系列推动信贷环境改善、规范房企融资、鼓励出险企业项目并购和预售资金使用的政策体现了监管对于维护房地产行业长期健康发展的态度，但整体力度有限，开发商整体仍面临多方信用的收缩，部分房企的经营问题已对行业产生一定影响。后续如不能及时有效应对风险，极易由部分房企向其他更多的房企和整个行业蔓延，进而引发系统性金融风险。因此需要高度警惕部分房企现金流和债务问题形成恶性循环，调控政策应进一步释放住房金融环境的积极信号，以求平稳化解房企债务风险。

  从整个行业发展角度考量，在“行业良性循环和健康发展”引领下，房企信用水平的修复和重塑亟需政策加持。在对企业的支持方面，关键是要正视问题和对症下药，从房企资金压力缓释的具体措施来看，建议在加快落实已经确定的政策下，还可由以下几方面入手：第一，适度调整融资“三道红线”管理要求，真正落实企业达标期限的三年缓冲期，给予企业缓冲和过渡；第二，适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，从而降低房企参拍的资金压力，提高参拍积极性；第三，引导金融机构对信用良好的受困企业合理延后贷款还款期限、续贷或降低融资成本；第四，可以牵头大型国资地产和金融机构联合成立基金，针对危机企业的项目资产和海外美元债收购，化解债务危机，维护资本市场信心。

  可以预期，伴随金融纠偏政策的不断落地及“宽信用”的兑现，二季度起房企资金面或有一定改善，但财务稳健的优质房企获得资金倾斜的概率更大。长期来看，待整体信用恢复后，从拿地、开工、销售、交付等一系列活动将得到良性循环。