[中房研协]2022年3月典型城市二手住宅市场分析

  二手住宅相关政策

  本月，政策多从放宽限购、限售条件，降低首付比例等角度出发，青岛市即墨区放宽商品房限售条件，二手房拿证满两年即可上市交易；怀化市对购房契税予以不同程度的补贴；南宁将再次购买普通商品住房的商贷最低首付比例由40%调整为30%；北海、防城港将首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%。另有中山市、唐山市、南昌市、漳州市、孝感市、九江市、南宁市、北海市、防城港市、蚌埠市放宽公积金贷款条件，一定程度上有利于二手房市场回暖。

  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1   成交量整体回升

  3月，典型城市二手住宅成交面积合计855.4万平方米，较上月上涨55.9%，绝对额增加306.6万平方米。从环比数据来看，典型城市成交量均有明显回升；从同比数据来看，成都同比有大幅增长，其余典型城市成交量较去年同期均有所减少。具体来看，北京二手住宅成交面积位列第一，成交量为151.7万平方米，环比上涨104.2%，较去年同期减少22.9%；成都成交面积126.8万平方米，环比增加85.4%，同比上涨191.3%；上海成交面积104.1万平方米，环比微增3.7%，同比下跌67.8%；其余城市成交量均在96万平方米以下。重庆、天津、广州、武汉、南京、郑州、合肥成交量分布在30万至96万平方米之间；厦门、青岛、深圳成交量均未超过20万平方米，其中，成交量最低的为深圳，为11.3万平方米，环比增加35.5%，同比减少79.9%。

  2.2   北京成交套数居首，深圳成交套数垫底

  3月，十三个典型城市二手住宅共成交9.6万套，各典型城市成交套数环比均有所增加；成都同比有两倍增长，其余城市成交套数同比均有不同程度的下滑。具体来看，北京成交套数居首位，达到1.7万套，环比涨幅为106.5%，较去年同期减少22.9%；成都成交套数为1.4万套，环比增加89.3%，同比增加205.2%；上海、重庆分别成交1.29万套、1.04万套，其余典型城市均未超过1.0万套。天津、广州、武汉、南京成交套数分布在0.5万-1.0万套之间；郑州、合肥、厦门、青岛、深圳成交套数均低于0.4万套，其中，深圳成交套数最少，为0.12万套，环比增加42.0%，较去年同期下降80.6%。

  2.3   不同城市间二手住宅销售价格分化显著

  2.3.1   北京环比涨幅突出，深圳持续下跌

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，3月，北京、成都、上海等七个城市二手住宅销售价格环比上涨，南京、郑州等六个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看，北京环比上涨1.2%，涨幅居首；成都、上海环比分别上涨0.6%、0.4%；广州、青岛、重庆、厦门环比涨幅不超过0.3%；南京、郑州、合肥、深圳、天津环比跌幅未超过0.3%；武汉环比下跌0.6%，跌幅居首。同比涨幅最大的为北京，较去年同期提高7.2%；其次上海、重庆、成都同比分别上涨4.6%、3.7%、3.2%；其他城市同比涨幅均在2.7%以下，涨幅最小的为天津，同比上涨0.1%；合肥、郑州、武汉跌幅分布在0.5%-0.9%，深圳同比下跌3.3%，跌幅居首。

  从定基指数的角度来看，除天津、郑州外，其余典型城市二手住宅价格均高于2020年月均价格，其中涨幅最大的为北京，高于基期价格14.3个百分点，上海、广州分别高于基期价格11.9%、11.3%；成都、深圳、重庆、南京、合肥、厦门均高于基期价格4个百分点以上；武汉、青岛分别上涨0.8%、0.3%；天津、郑州二手房销售价格分别低于基期价格1.0%、1.3%，位列典型城市末两位。

  2.3.2   北京各户型价格均有明显增长

  从结构上看，3月，北京、成都、上海、厦门、广州、青岛三种户型价格均呈现明显上涨，其余典型城市各户型价格整体有所下滑。具体来看，北京90平方米以下户型价格较上月增加1.2%，成都、上海、厦门小户型价格分别上涨0.9%、0.6%、0.3%，广州、青岛环比均增加0.1%，其余城市小户型价格均有所下滑；90-144平方米户型中，北京环比增长1.3%，广州、成都、青岛、重庆环比上涨0.4%-0.5%，上海较上月微涨0.1%，厦门、合肥与上月持平，其余城市中等户型价格均呈现下跌；144平方米以上户型中，北京环比涨幅突出，上涨1.0%，上海、广州、深圳、重庆、成都、厦门、青岛环比涨幅分布在0.2%-0.4%，合肥与上月持平，其余城市大户型价格均有不同程度的下滑。

  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1   典型城市二手住宅成交量整体超过新房成交量

  3月，典型城市新建商品住宅成交面积为830.3万平方米，环比上涨26.7%，绝对额较上月增加175.2万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.03倍，具体来看，北京二手房成交面积是新房成交面积的2.6倍；上海、重庆、厦门、广州、天津、成都二手房成交面积是新房成交面积的1.1-1.9倍，其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看，成都新房成交面积最高，达到113.8万平方米，同期二手房成交面积是新房的1.1倍；其次青岛新房成交面积为112.8万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.1倍；武汉、天津、南京、郑州、广州、重庆、北京、上海成交量分布在56万平方米至80万平方米之间，合肥、深圳、厦门新房成交面积均在43万平方米以下，其中，厦门新房成交面积最少，为12.9万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致，同期二手房成交套数是新房成交套数的1.3倍，绝对额较新房成交套数多2.4万套。

  3.2   深圳、成都新房价格环比涨幅突出

  3月，深圳、成都等八个典型城市新房销售价格环比上涨，广州、厦门等五个城市环比指数呈现下跌，具体来看，深圳、成都环比指数较上月提升0.8个百分点，并列典型城市首位；重庆、北京、青岛环比涨幅分布在0.4%-0.5%之间；上海、南京、天津环比涨幅不超过0.3%；广州、厦门、武汉、合肥跌幅分布在0.1%-0.4%之间，郑州较上月下跌0.7%，跌幅居首。从同比指数来看，除郑州外，其余典型城市新房销售价格较去年同期均有不同程度的提高，其中，同比涨幅最大的为重庆，同比增加8.1%；北京同比上涨5.7%；其余城市同比涨幅均不高于4.5%；郑州较去年同期下跌0.6%。

  从定基指数的角度来看，十三个典型城市新房价格均显著高于2020年平均价格，其中，涨幅最大的为重庆，较基期提高12.2个百分点；广州定基价格指数位列第二，高于基期9.7个百分点；其余城市涨幅分布在4.9%-8.5%之间，排名末两位的是天津及郑州，分别高于基期价格2.5%、0.3%。

  从结构上看，与上月相比，多数典型城市三种户型价格均有上涨，具体来看，上海、重庆、成都等八个城市90平方米以下户型价格明显上涨，上海、重庆、成都、青岛涨幅均为0.6%，其余城市涨幅分布在0.2%-0.4%之间；厦门、武汉等五个城市小户型价格有所下滑。90-144平方米户型中，深圳、成都、北京、重庆、青岛涨幅分布在0.5%-0.9%之间，其余城市涨幅均不高于0.3%；广州与上月持平；厦门、合肥、武汉、郑州中等户型价格呈现下跌；144平方米以上户型中，成都、深圳涨幅突出，分别上涨1.1%、0.9%，重庆、北京、上海、青岛、天津涨幅分布在0.1%-0.3%；南京与上月持平；武汉等五个城市大户型价格呈现下跌。

  总 结

  本月，政策多从放宽限购、限售条件、调低首付比例出发，青岛市即墨区放宽商品房限售条件，二手房拿证满两年即可上市交易；怀化市对购房契税予以补贴；南宁降低再次购房的商贷最低首付比例；北海、防城港降低首次购房的商贷最低首付比例。另有中山市、唐山市、南昌市、漳州市等十个城市放宽公积金贷款条件，有利于二手房需求的释放，带动市场修复。

  从成交量来看，随着多地政策松绑，3月典型城市二手住宅成交面积出现回暖迹象，环比上涨逾五成，各城市成交量较上月均有明显回升，北京成交量翻倍；从同比数据来看，除成都外，其余典型城市整体成交量仍明显低于去年同期，一线城市同比跌幅在二至八成之间；成都去年同期基数较低，本月同比增加近两倍。同期新房市场也有所转暖，但整体成交量不及二手房。本月新房成交量环比涨幅超过两成，除上海受疫情影响，成交量环比下跌，其余典型城市新房成交量明显上涨，但仍低于去年同期。总体来看，3月典型城市二手房成交面积是新房成交面积的1.03倍。

  从价格方面来看，本月不同城市间二手房销售价格分化显著，从环比数据来看，环比上涨的城市个数略有增加，北京、成都二手房销售价格涨幅突出，上海、广州涨幅收窄，深圳跌幅扩大，武汉跌幅居首；从同比数据来看，深圳、郑州、武汉、合肥二手房价格同比下跌，其余城市同比均有所上涨，但涨幅继续收窄。整体而言，本月二手房市场出现回暖迹象，但完全企稳尚需时日。