[克而瑞]经济会议等明确2023年房地产业既要稳信心又要防风险

  中央三次表态指明2023房地产政策导向。

  ◎  作者 / 杨科伟、李诗昀

  12月14日，《扩大内需战略规划纲要》提出要促进居住消费健康发展。15日，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业。15-16日，中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之下，并提出向新发展模式平稳过渡。从近期决策层对房地产行业的一系列表态中，可以解读出哪些内容？2023房地产行业政策导向又是如何？

  中央经济工作会议强调防范化解房地产市场风险
推动行业向新发展模式平稳过渡

  12月15日-16日，中央经济工作会议召开。会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之下，一方面，这是由于房地产业链条长、涉及面广，在投资、消费、财政、居民资产等领域中均占有重要地位，防范化解房地产市场风险是有效防范化解重大经济金融风险的关键所在，侧面验证了房地产行业在国民经济中的支柱性地位。

  另一方面，这也表明明年房地产相关工作的重要目标是防风险，主要包括：第一，交付和民生风险。保交付是稳定市场信心的关键，更是保障社会民生稳定安全的底线，会议要求明年要扎实做好“三保”工作。第二，房企特别是头部优质企业风险。今年前期房地产融资政策松绑的落脚点在于对前期收缩性政策的回收和纠偏，房企融资环境实际改善有限，11月后逐渐转向保主体，三箭齐发支持优质房企融资，会议提出“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，预计2023企业整体融资环境或将实质性改善。第三，住房需求过度收缩风险。会议提出“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”，在前文扩大内需部分，也特别强调了“支持住房改善需求”，唯有需求端修复，帮助企业恢复正常经营造血能力，行业才能真正步入平稳发展轨道。

  会议要求推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。比去年首提“探索新发展模式”的要求更进一步，2023年要“向新发展模式平稳过渡”，意味着新发展模式已基本确立，一方面是既有市场又有保障的住房体系的建立，未来保租房、长租房等相关政策有望发力，另一方面是与高负债、高杠杆、高周转的旧发展模式的告别。

  房地产经济支柱地位再获确认
住房消费亦是扩大内需的重要抓手

  12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

  值得关注的表述是①肯定了房地产行业经济支柱地位。支柱地位的提法最早可以追溯到2003年年国务院18号文，由此也开启了房地产行业的黄金时代。2021年末国家统计局局长宁吉喆重提了这一说法，和副总理开篇明义、积极定调一样，为的都是向市场释放更多积极信号，维稳预期、修复信心。从实际情况来看，2022年房地产行业的经济支柱作用依然突出，2022上半年房地产增加值占GDP比重接近7%，前11月房地产开发投资占固定资产投资比重达到23%以上，地产后周期消费占限额以上单位商品零售额的比重接近8%。②预告了更多供需两端的稳地产政策在路上。“已经出台政策，在考虑新的举措”表明目前的稳地产政策还难以真正对冲行业下行风险，未来供需两端稳地产政策尤有发力空间，供给端重在改善行业资产负债情况，需求端政策的落脚点则在于引导市场预期和信心回暖。③明确了城镇化还有创造住房需求的空间。2019年后全国新增城镇人口跌破2000万，2021年更是只有1205万，城镇化率增速20年来首次降至1个百分点以下，城镇化进程已经告别飞速发展阶段，但中速城镇化、能级跃迁人群中依然蕴含着规模可观的购房需求。

  12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》。房地产领域主要涉及①促进居住消费健康发展，明确住房消费是扩大内需的重要抓手，但要区分刚需、改善等合理住房消费与投机性需求，后者不仅不能形成最终消费，还会加速房地产泡沫积累。②推动城乡区域协调发展，新型城镇化仍然是房地产行业最大制度红利，推进以县城为重要载体的城镇化建设，有助于撬动县域购房需求，发展壮大城市群和都市圈，预示着未来房地产市场份额或将进一步向五大城市群以及核心都市圈集中。③提升居民收入、优化分配格局，居民增收是扩大消费的前提，特别对于住房这样的大宗消费，稳定且有增长预期的收入是居民敢于消费的基本支撑，提升城乡居民收入水平，扩大具备购买力的中等收入群体规模，有助于释放住房消费潜力。

  既要稳信心又要防风险
中央三次表态指明2023房地产政策导向

  三份文件互相印证、互为补充，共同指明了2023年甚至更长一段时间内房地产行业的发展方向和施政方向。综合来看：

  1、房住不炒主基调不变，中央层面不会出台收缩性政策，但强力刺激也较难落地。

  预计2023年中央政策将继续发挥托底作用，重点在于全面落实保交楼、引导房地产市场底部修复。一方面，为了提振市场信心，中央层面具有收缩效应的政策暂时不会出台，比如房地产税扩大试点明年可能继续搁置，另一方面，基于防范化解各类风险的考量，全国层面的重磅刺激政策较难落地，类比于上一轮市场调整期2014年，“930”、“330”这类强力刺激性政策，短期暂无落地的可能性。

  2、地方因城施策空间进一步打开，激活新市民等购房消费潜力。

  在房住不炒的大框架下扩大内需，即支持刚需、改善，继续遏制投机性需求。一方面，预示着地方因城施策尤有放松空间，预计一线及强二线城市调控政策或将局部放松，比如松绑特定区域、特定人群的限制性购房政策，适当调降二套房首付比例等，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”，同时加大购房补贴、税费减免等财税刺激。

  另一方面，城镇化蕴含的住房消费潜力不容小觑。其一是农村转移人口在城市置业的刚性需求，针对新市民的购房支持政策，尤其是信贷端支持值得期待，其二是随着户籍制度改革的推进，人口由低能级城市向高能级城市跃迁所产生的“改善性”住房消费需求，核心城市落户特别是人才落户的门槛可能进一步放低。

  3、防范化解各类风险，守住保交楼底线稳定社会民生，融资政策转向保优质主体。

  保交楼就是稳民生，也是必须坚守的政策底线。预计房地产纾困基金、政策性银行专项借款、金融机构配套融资等或将加快落地。房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益。

  4、探索并逐步过渡至新发展模式，完善住房保障体系。

  《纲要》和中央经济工作会议都重点着墨房地产行业新发展模式，即完善住房市场、住房保障两大体系，构建高端有市场、低端有保障的住房制度。未来有助于完善住房保障体系的激励性政策或将落地，一方面，鼓励加大保障性住房供应，另一方面，大力发展住房租赁市场，增加租赁住房供给、加强租赁市场监管、加快实现租购同权。