上海限购放松+利率统一+税收优惠，调整覆盖面较北京更大。

  ◎  文/杨科伟、马千里

  25日，上海外环外住房限购政策再次调整，根据《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，自2025年8月26日起，符合条件的家庭（沪籍家庭、连续缴纳社保或个税满1年的非沪籍家庭）在外环外购买商品住房不限套数，且成年单身视同家庭。同时，公积金贷款政策同步优化，提高贷款额度，支持公积金“又提又贷”。调整商业性个人住房贷款利率定价机制，完善个人住房房产税政策为衔接优化住房限购政策。这是继月初北京调整之后，上海政策调整整体符合市场预期，但力度相对北京又超过预期，对改善当前外环外市场成交压力作用重大。

  01

  限购调整力度大于北京，房产税同步调整
扩大合规购房者基数刺激需求释放

  ‌近年来上海外环外新房供应集中，且未来仍为供地主力，限购调整后，部分高库存板块去化压力将有缓解。外地社保年限规定为1年，比北京2年更进一步，力度大于市场预期。《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

  按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

  为衔接优化住房限购政策，同步完善个人住房房产税政策。《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

  02

  公积金额度大幅提升、商贷不再区分首套二套统一利率降低购房成本

  新政叠加公积金优化，显著降低改善型家庭的资金压力，刺激需求进一步释放。《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

  在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平，优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制为减轻居民购房利息负担。

  整体而言，去年一线城市购房限制性政策松动调整，市场反应良好，成交需求快速释放，但今年以来京沪外围项目销售去化压力凸显，就为行政性限制措施逐步退出市场打开了空间和可能性，通过“核心区严控、郊区松绑“的差异化策略，一方面可以消除投机顾虑，又能满足合理自住购房需求，通过释放郊区购房需求，既能缓解库存压力、提振经济，又能服务于人口疏解、区域协同等战略目标，成为房地产市场因城施策风向标，实现房地产市场平稳健康发展与城市可持续增长的双赢。

  03

  上海825对比北京808
1年社保外环上车vs五环外不限购

  为便于纵览两城差异，下文从限购政策、公积金政策、信贷税费等三个方面对两地本轮政策要点进行拆解：  

  限购政策：上海对五环外社保要求更低

  限购政策方面，上海本轮亮点是对成年单身人士按家庭标准执行，并外环外购房仅需1年社保，对外围区域的购房限制更少。

  公积金政策：上海额度更高，北京首套房认定更宽松

  上海最高额度更高，二套房最高额度达到149.5万元，而首套多子女家庭首套，更是从192万元提高至216万元。不过在首套房认定方面，还是北京的认房不认贷更为宽松。

  信贷税费：上海优惠面更广

  上海明确不再区分商业贷款的首套和二套房利率，北京并未涉及。并且上海也考虑到了非沪籍家庭的房产税优惠方面。

  总结：上海限购放松+利率统一+税收优惠，调整覆盖面较北京更大

  整体来看，北京和上海共同点在于：

  1，均取消郊区购房套数限制（北京五环外/上海外环外）；

  2，均统一单身与家庭购房标准；

  3，均支持公积金提取支付首付。

  各自特征在于

  上海：

  多维政策组合强于预期：限购放松+利率统一+税收优惠，覆盖刚需与改善需求。

  外环外与新城建设联动（如临港、青浦等），结合职住平衡吸引人才。

  北京：

  公积金支持力度更大，通过降低首付、提高额度、放宽认定，直接减轻购房成本。

  激活五环外市场，重点解决高库存区域去化。