核心摘要：2026年1月，据相关媒体报道，上海静安区拟试点由区属公租公司直接收购居民存量“老公房”，以帮助其置换区内新房，并将收购房源纳入保障性租赁体系。这一区域性的创新实践，与2025年中央经济工作会议所明确的“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”的宏观政策导向高度契合。该模式旨在通过“以旧换新”精准破解居民置换困局、激活潜在需求，同时以“存量转化”落实中央去库存与优化供给的战略，是地方响应中央号召、探索房地产发展新模式的先行样本。其成功关键在于如何将微观操作与宏观目标有效结合，并在公平性、资金可持续性等方面实现突破。

  一、中央定调：新阶段的房地产政策总纲

  2025年底召开的中央经济工作会议为2026年及未来一段时间的房地产政策确立了清晰的顶层设计。会议通稿将“着力稳定房地产市场”置于化解重点领域风险的框架下，标志着政策基调从短期“止跌回稳”转向中长期“稳定健康”发展。其核心方针可概括为“九字诀”：控增量、去库存、优供给。

  “去库存”成为核心任务：会议时隔九年重提“去库存”，其现实紧迫性远超以往。当前全国新房库存高企，根据易居研究院监测数据，2025年底百城新建商品住宅去化周期达28.7个月，远超合理区间。若叠加二手房挂牌、城投托底的购地项目、法拍房等隐性库存，其库存规模压力是较大的。

  “收购存量房用于保障房”是关键路径：会议明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，旨在打通市场存量与民生保障的通道。这既是去库存的有效工具，能缓解房企资金压力；也是优化供给结构的创新举措，能够快速、低成本地拓宽保障性租赁住房的来源。

  “优供给”聚焦长期模式转型：会议要求“有序推动‘好房子’建设”，并通过“深化住房公积金制度改革”支持合理住房需求。这标志着政策重心从单纯刺激需求，转向通过提升供给质量、优化金融支持来激活和满足居民对高品质住房的期待。

  二、静安实践：响应顶层设计的微观创新

  上海静安区的试点，是上述中央政策精神在特大城市核心区域的率先落地与具体演绎。它不仅是简单的“以旧换新”促销，更是一次系统性的供给侧改革试验。静安模式的战略价值在于，它成功地将地方层面的“民生实事”（帮助居民改善住房）、“市场调节”（去化新房库存）和“社会保障”（筹集保租房）三大目标，整合进一个可操作的政策工具包中，生动诠释了中央关于“市场与保障更有效衔接”的构想。

  三、政策影响：多维度的市场重塑

  若上海静安试点成功并推广，将对超大城市核心区和相关行业产生深远的结构性影响。

  对市场主体的影响：1）地方政府与城投平台：角色从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变。其核心能力要求从土地融资转向存量资产收购、评估、运营和金融运作。2）房地产开发企业：销售逻辑生变。与地方政府或国资平台合作，针对“以旧换新”客户提供适配产品，或直接参与存量房收储运营，将成为新的业务方向。3）居民家庭：显著降低改善性需求的“置换风险”，激活“卖一买一”链条，尤其是破解这两年超大城市二手房挂牌激增的问题，有助于稳定市场核心群体的预期。

  对房地产发展模式的影响：该实践标志着行业加速从“增量扩张”的单一开发模式，向“存量更新+优化运营”的复合模式转型。这与中央经济工作会议所强调的“做优增量、盘活存量”以及“高质量推进城市更新”的内需发展思路一脉相承。

  四、关键挑战与成功要素

  我们从超大城市核心区域工作可持续性和高质量推进角度认为，尽管模式具有开创性，但其大规模推广仍面临核心挑战：

  资金可持续性挑战：这是模式能否扩大的生命线。区属公租公司的收购资金依赖财政拨款或贷款，规模有限。未来需依赖中央已明确的“住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、地方政府专项债券”及保障性租赁住房REITs等金融工具支持，以打通“融资-收购-运营-退出”的完整资金闭环。

  估值公平性与道德风险：如何确保对旧房的第三方评估价“公允”，既保障居民资产权益，又防止国有资产流失，是政策公信力的基础。同时，需防范开发商趁机涨价或居民“以次换优”的道德风险。

  跨部门协同与制度配套：政策涉及住建、规资、财政、金融监管等多个部门，需要高效的协同机制。在旧房性质变更（商品住房转保障性租赁住房）、税费优惠、公积金深度支持（如提高贷款额度用于置换差价）等方面，均需明确的制度配套。

  五、结论与建议

  上海静安的“住房以旧换新”试点，是地方政府在中央“稳市场、去库存、建模式”战略指引下的一次精准而积极的尝试。它将民生改善、市场稳定与住房保障三重目标创造性结合，为特大城市探索房地产发展新模式提供了实践蓝本。这里对决策者的建议分析如下：

  强化金融工具赋能：建议市级层面协调金融机构，设立针对此类收储的专项低息贷款，并积极推动相关资产通过发行REITs实现资金回收。

  建立标准化操作流程：在试点基础上，尽快形成覆盖房源评估、资金监管、产权过户、保障房准入等环节的标准化合同与流程，为复制推广奠定基础。

  加强预期管理与政策沟通：清晰界定政策边界（如户型、总价、区域），定期透明化披露进展，稳定市场各方预期，避免造成政策误读和市场扭曲，充分发挥政策的积极效应。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进