北京链家研究院院长 高原

  政策如何调整？降息外加限购调整，门槛成本均降低

  本次政策调整主要有三点核心内容与住宅市场有关：

  一是优化住房限购政策，非京籍家庭购买五环内住房社保或个税缴纳年限从3年改为2年，购买五环外住房从2年改为1年。二孩以上家庭可在五环内多购买1套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；非京籍多子女家庭如在京具有2年连续社保或个税，可在五环内购买2套商品住房。

  二是优化调整个人住房信贷政策。在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，使得二套住房利率下行。

  三是公积金贷款二套首付比例调整，由3成调整为2成半。

  限购政策有什么变化？非京籍家庭满一年即可购房

  本轮政策优化再次放宽北京市限购条件，“3改2”、“2改1”、“多子女+1”，是在去年“930”政策基础上进行的进一步调整，两次连续调整使得各类人群的购房资质要求均有下调。

  在去年930政策支持下，去年四季度和今年一季度交易规模有所扩张。政策的有序放宽，是今年以来市场交易规模总体稳定的关键条件。此次限购政策调整，是对去年政策的延续与升级，也是维持首都功能定位前提下，顺应购房者实际需求调优限购政策的结果。

  信贷政策有什么变化？贷款利率不再区分首套二套

  信贷方面的优化主要是利率定价不再区分首套和二套，允许贷款发放机构根据自身经营情况和客户风险情况灵活确定具体利率水平。北京此次利率认定方式调整是对深圳（9月5日）、上海（8月25日）类似政策调整的呼应，符合银行业市场化改革的总体要求。

  公积金政策有什么变化？

  本轮调整加大了公积金支持住房消费力度，公积金贷款二套首付比例从30%降至25%，一定程度上降低了缴存职工的购房门槛和资金负担，有利于提高公积金的使用率。

  利率调整将会如何影响具体购房者？

  政策优化前，北京商业性个人住房贷款利率为：首套3.05%（LPR-45BP），五环内二套3.45%（LPR-5BP），五环外二套3.25%（LPR-25BP）。

  政策优化后，购房者购买二套住房时将有机会享受首套利率优惠，比原先利率水平低20-40个基点。以购买五环内二套住房为例，等额本息分30年还清，政策出台前贷款利率为3.45%，每贷款100万元月供为4463元，利息总额为60.7万元；而政策出台后贷款利率可能降至3.05%，每贷款100万元月供为4243元，比政策出台前少220元，利息总额为52.8万元，比政策出台前少7.9万元。总体来看，该举措提高了商业贷款发放的灵活性，减轻了购房者的资金成本，对房地产市场的止跌回稳有积极作用。

  同时，已购房的客户也不必惋惜，依据中国人民银行、国家金融监督管理总局2023年8月出台的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》的相关安排，依据具体购房情况与条件，存量贷款客户同样可在符合要求的情况下同步降息。

  预估政策对市场有怎样影响？温和、全面、长期

  综合来看，本次政策优化体现出稳定市场的政策方向，也符合北京市房地产市场的实际情况。本轮调整对市场的作用较为温和，影响较为全面，政策成效将长期释放。

  首先，政策能够较为温和的提振市场活跃度。此次政策调整是在去年“930”政策基础上的进一步调优，本次政策预估将对市场止跌回稳态势起到巩固作用。其次，实际政策的影响不局限于某一板块或某一类型，而是对市场整体形成影响。此次政策调整面向全体购房者，不仅有利于刚需客户积极入市，也能够为置换、改善型客户提供良好的外部市场条件，能够推动全市各区域、各类型市场向好并形成整体利好。最后，预估政策的影响将会在更长的周期内逐步显现而非造成短期的市场波峰。考虑到刚需客户入市的季节性特点以及交易本身所需的较长准备期，年末及春节前市场活跃度本身存在季节性抬升特点。政策的影响更有可能在一季度甚至二季度市场中长期显现，而非在形成短期市场高峰。信贷方面，依据前期深圳、上海实施类似政策后的市场表现来看，能够一定程度上激发改善性住房的购置需求，使得市场中改善性购房者比重有所提升。本轮政策优化是对既有政策的补充，能够对房地产市场具有一定的促动作用。