本月楼市政策聚焦

  中央提出把城市更新放在更加突出的位置，三、四线城市需求侧支持性政策持续加码

  2025年11月，我国房地产政策环境持续宽松。中央层面，住建部召开全国城市更新工作推进会，提出编制好城市更新专项规划、建立可持续的城市建设运营投融资体系、建立可持续的运营模式、抓好系统治理和基层治理等任务要求；央行提出着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式等。

  地方层面，本月地方出台房地产调控政策46条，政策频次较上月明显增加，其中，宽松性政策35条、中性政策9条、紧缩性政策2条。政策调整延续以三、四线城市为主体，核心措施继续聚焦发放购房补贴、鼓励“房票”安置、加大住房公积金政策支持等。此外，北京、天津、福建、河北等多省市发布“十五五”规划建议，核心主要围绕加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、增加改善性住房供给、建设安全绿色舒适智慧的“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等展开。本期报告主要对11月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

  中央政策：完善房地产金融基础性制度，把城市更新放在更加突出的位置

  1. 政策跟踪

  2. 政策小结

  11月资金面经历由松转紧再转松，较10月波动性加大。公开市场操作方面，央行充分满足银行的流动性需求，OMO跨月投放1.5万亿元，买断式逆回购和MLF分别净投放5000亿元和1000亿元，国库定存净投放800亿元。资金利率方面，DR001、DR007运行中枢环比分别上行3bp、1bp至1.37%、1.47%。LPR方面，1年期、5年期以上LPR分别维持3%、3.5%，已连续6个月保持不变。

  在房地产方面，住建部在芜湖市召开全国城市更新工作推进会。会议提出，要下功夫编制好城市更新专项规划，建立城市体检与城市更新一体化推进机制，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”规划实施体系，做好规划衔接；下功夫建立可持续的城市建设运营投融资体系，统筹用好各类资金，发挥政府资金撬动作用，鼓励金融机构开发金融产品，提供长周期、低利率的信贷支持；下功夫建立可持续的运营模式，统筹有效市场与有为政府，加强资源整合，通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值；下功夫抓好系统治理和基层治理，发挥好“一委一办一平台”作用，推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化等。央行发布2025年第三季度中国货币政策执行报告提出，着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式等。

  地方政策：

  三、四线城市需求侧支持性政策持续加码

  1. 宽松性政策（1）行政干预政策

  （2）公积金政策

  （3）人口人才政策

  （4）其他政策

  2. 中性政策

  （1）住房保障政策

  （2）其他政策

  3. 紧缩性政策

  （1）市场监管政策

  4.政策小结

  延续以三、四线城市为调整主体，地方政策出台频次明显增加

  中房研协测评研究中心监测统计，2025年11月，地方出台房地产调控政策46条。其中，宽松性政策35条，内容主要涉及发放购房补贴、鼓励“房票”安置、加大住房公积金政策支持力度等；中性政策9条，内容主要涉及保障性租赁住房和配售型保障性住房筹建管理；紧缩性政策2条，内容主要涉及房地产信息传播秩序整治、存量房交易资金监管等。总的来看，本月地方政策出台频次较上月明显增加，但政策力度及市场影响力总体一般，政策调整延续以三、四线城市为主体，以发放购房补贴、鼓励“房票”安置、加大住房公积金政策支持等为主要手段。

  行政干预核心举措包括发放购房补贴、鼓励房票安置、支持“好房子”建设等

  在行政干预方面，核心举措主要包括发放购房补贴、鼓励房票安置、支持“好房子”建设等。典型代表如：杭州市余杭区对实施让利促销的项目给予3万元/套的购房家庭补助，对购买非住宅新建商品房的企事业等单位及个人给予契税金额50%补助；巴中市对购买市中心城区新建商品房给予200元/平方米购房补贴，并进一步探索拓展“房票”安置实施范围、优化“房票”安置政策支持激励、鼓励建设高品质住宅小区等；凉山彝族自治州昭觉县开展购房补贴活动，活动期间购买新建商品住宅给予20000元/套的补贴，并提出优化土地供应结构、优化土地出让金和保障金缴纳方式、加大房产推介和促销力度等举措；广元市昭化区给予新房400元/平方米的购房补贴，单套最高不超过6万元，并鼓励房企打造宜居小区、稳妥推行“商改住”、进一步扩大房票安置范围等；岳阳市平江县推行现房销售，并给予分期办理规划许可、配套同步建设、行政事业性收费减半、土地价格优惠等七大奖励。

  公积金政策核心举措包括上调公积金最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制等

  在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制等。典型代表有：黄冈市将单缴存职工家庭最高贷款额度上调至84万元，双缴存职工家庭最高贷款额度上调至120万元，并开展适儿化提取，育有6岁以下幼儿的缴存职工家庭，可申请提取不超过5万元住房公积金用于住房适儿化改造；洛阳市将单缴存职工家庭最高贷款额度上调至77万元，双缴存职工家庭最高贷款额度上调至93.5万元；湘潭市取消“存在异地贷款标识不准办理除偿还非本中心贷款本息提取以外的其他住房公积金提取”的限制，并将二孩家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万元；徐州市将购买改善型住宅个人住房公积金最高贷款额度上调30%，并支持提取公积金支付房屋适老化改造、扩大异地贷款范围、支持提取公积金支付物业费、放宽贷款偿还期限等。

  人口人才政策核心举措聚焦放开落户限制、发放人才安居补贴、提供人才住房保障等

  人口人才政策主要聚焦放开落户限制、发放人才安居补贴、提供人才住房保障等。典型代表有：青岛市对重点企业重点学科领域硕博研究生发放购房补贴，博士研究生每人30万元，硕士研究生每人20万元；广州市通过配套建设、集中新建等方式筹建人才住房，鼓励用人单位、专业化住房租赁机构、国有企业等各类市场主体参与，并对人才发放最高每月2500元、最长5年租金补贴；惠州市全面放宽落户限制，取消市辖区与市辖县差别化落户条件，取消年龄在45周岁以下、需与引进单位签订劳动合同以及市辖区、需参保3至6个月等限制。

  住房保障政策主要涉及保障性租赁住房和配售型保障性住房筹建管理等

  中性政策主要涉及保障性租赁住房和配售型保障性住房筹建管理等。典型代表有：深圳市福田区发布保障性租赁住房管理办法，明确保障性租赁住房采用集中批次配租和日常配租两种方式进行配租，明确单位和个人申请保障性租赁住房资格条件等；辽阳市提出保障性租赁住房面积以70平方米小户型为主，主要面向新市民、青年人特别是引进人才和从事基本公共服务人员等群体供应，不设收入门槛，不设户籍限制，租金标准不高于同地域、同品质市场租赁住房平均租金的90%；阳江市发布配售型保障性住房管理办法，提出配售型保障性住房建筑面积原则上不超过120平方米，以90平方米左右户型为主，实行全装修现房销售，实施轮候制度和封闭管理等。

  紧缩性调控主要涉及房地产信息传播秩序整治、存量房交易资金监管等

  紧缩性政策主要涉及房地产信息传播秩序整治、存量房交易资金监管等。典型代表有：上海市启动规范网上房地产信息传播秩序专项整治行动，重点整治网站平台、“自媒体”账号、房地产中介等在网上发布和传播唱衰上海楼市、歪曲解读政策、虚假低价房源和恶意泛化炒作等违法违规信息；绍兴市柯桥区发布存量房交易资金监管办法，提出存量房交易资金实行全额监管，监管账户交易资金的进出只能通过转账方式，不得提取现金等。

  2024年至今

  中央层面重要房地产政策梳理

  数据来源：国家政府网站，中房研协整理。

  11月重要事项复盘

房地产政策展望

  1. 中央层面

  11月11日，央行发布2025年第三季度中国货币执行报告指出，当前外部不稳定不确定性因素较多，国际经济贸易秩序遇到严峻挑战，国内经济回升向好基础仍需加力巩固。下一阶段，继续实施好适度宽松的货币政策，综合运用多种工具，保持社会融资条件相对宽松，保持流动性充裕。短期流动性方面，据中信证券研究分析，在财政明显收少支多的同时，政府债发行缴款压力也大幅回落，财政因素将对资金面形成有力支撑，同时，央行也或将通过国债买卖、MLF、买断式和质押式逆回购等多种政策工具保持流动性充裕，跨年资金面有望平稳渡过。

  在房地产方面，根据“十五五”规划建议和近期国务院专题学习会议内容，后续房地产政策或将紧密围绕以人为核心的“新型城镇化”展开，重点解决农业转移人口的安居问题，优化“人、产、城”布局。同时，城市更新将成为稳楼市的关键抓手，城中村、危旧房改造和存量盘活是重要内容。此外，完善商品房开发、融资、销售等制度、优化“人、房、地、钱”要素配置、增加改善性住房供给、加强“好房子”建设等工作将持续推进。   

  2. 地方层面

  根据CRIC统计数据，2025年11月，30个重点城市新建商品住宅预计新增供应669万平方米，环比增长16%；成交815万平方米，环比下降16%。供应阶段性放量，但成交状况未有改观，其中，一线城市中仅广州新建商品住宅成交面积环比增长，二、三线城市中仅西安、惠州、徐州、合肥、珠海新建商品住宅成交面积环比增长，大部分城市仍面临较大的楼市下行压力。基于此，地方房地产政策仍需持续加力。一线城市重点聚焦减少住房消费限制与推动住房品质升级，如限购松绑精准化、住房品质升级导向等；二、三线城市继续聚焦需求激活与存量盘活，如鼓励住房“以旧换新”、加码购房财税补贴、开展商品房让利促销活动、推动存量房收购、扩大“房票”安置范围、优化土地供应结构等。此外，在房地产市场持续下行背景下，房地产企业经营甚至生存压力持续加剧，房地产融资支持政策仍需加力和加速落地，同时，通过土拍规则优化（如降低保证金比例、延长付款周期等）和预售资金监管优化，缓解房企资金压力。