2026年1月22日，海口市住房和城乡建设局发布一则重要公告，宣布面向社会公开征集存量商品住房用作保障性租赁住房房源。虽然收购存量商品房做保租房的操作在2025年也有，但是类似地方操作说明2026年各地正深入贯彻落实中央经济工作会议精神和住建部住房城乡建设工作导向，同时也体现了保障房供给思路在进一步优化。

  1.政策核心要点概述

  近日，海口市住房和城乡建设局发布公告，宣布由市政府委托国有企业，面向市场公开征集并收购存量商品住房，专项转化为保障性租赁住房。此举标志着地方政府从传统的土地供应和规划管理角色，更深地介入住房市场的存量流通与结构优化环节，具有较好的市场效应。

  本次政策旨在通过市场化手段，一举多得：快速筹集保障性租赁住房房源、定向消化特定存量商品房库存、服务重点产业人才安居。政策执行呈现出“目标精准、条件清晰、时间紧迫”的突出特点，其核心框架可通过下表直观呈现：

  2.政策深层动因与战略意图分析

  2.1直接动因：定向去库存与完善住房保障体系。当前房地产市场调整期，部分城市面临库存压力。海口政策精准锁定“2020年后建设”、“120平方米以内”的房源，意在直接、高效地消化当前市场上符合现代居住标准、但去化承压的新建商品房库存，体现了2026年较好的去库存导向。同时，这也避免了新建保障房的漫长周期，能迅速增加租赁住房供给，是完成保障性住房建设指标的有效路径。

  2.2核心战略：以住房配套服务产业发展与人才战略。政策将收购范围严格限定在“中心城区及重点产业园区”，并明确优先服务自贸港四大主导产业，揭示了其核心战略意图：将住房保障与城市产业规划、人才引进战略深度绑定。通过为产业园区提供稳定、优质的租赁住房，降低人才居住成本，优化营商环境，最终服务于海南自贸港建设的长远目标，实现“产城融合、以房留人”。

  2.3模式创新：探索房地产发展新模式。此次由政府主导、国企实施、市场化运作的收购模式，是在探索房地产领域“政府与市场协同”的新模式。它试图在“市场失灵”的领域（存量去化、保障房供给）发挥政府“看得见的手”的引导作用，同时尊重市场定价规律，确保项目的财务可持续性，为化解行业风险、构建“市场+保障”双轨制住房体系提供地方实践样本，真正在去库存和保障房等领域探索更具有可持续性和可复制性的模式。

  3.对房地产市场的多维影响评估

  3.1对海口本地市场的即时影响

  库存与价格：短期内将对政策覆盖范围内的符合条件房源形成直接利好，有助于加速去化，对稳定相关区域房价预期起到积极作用。但由于收购标准严格（新建、小户型、整单元），对大面积、老旧存量房的带动效应有限，市场分化可能加剧。

  房企现金流：对于持有相关存量房源的开发企业而言，这提供了一个难得的现金回笼机会，尤其对于部分资金链紧张的房企，能有效缓解压力。国企作为买方，交易信用度高，是显著的利好。

  租赁市场：大量新增的、位置较优的保障性租赁住房入市，将优化租赁住房的供应和产品结构，或影响同地段、同品质的中低端租赁房源。当然最核心的就是促进住房租赁消费品质的提升。

  3.2对行业与政策的示范效应

  为其他城市提供可参考模板：海口作为省会城市和自贸港核心，此举具有很强的示范意义。2026年各地要围绕去库存和保障房优供给方面持续发力。预计未来一段时间，库存压力较大、且有较强人才引进需求的重点二线城市，可能会评估并推出类似政策，在2025年既有实践基础上，形成一波地方政府“以购代建”筹集保障房的政策潮。

  重塑房企开发逻辑：政策明确了政府对“新建、中小户型、配套全”房源的偏好，这将引导开发商在未来项目定位和产品设计时，更主动地考虑与保障性住房体系的兼容性，或与政府建立更深的合作。

  加速“租购并举”格局形成：政府大规模持有并运营核心区域的租赁住房，将实质性壮大机构租赁市场的供给主体力量，推动住房消费观念从“重购轻租”向“租购并举”稳步转变。

  4.潜在挑战与风险提示

  财政可持续性风险：收购需要巨额启动资金，且后续运营要求“收入覆盖成本”。保障性租赁住房租金通常低于市场价，如何实现财务平衡是一大考验，对地方国企的融资与运营能力提出高要求。

  执行公平性与透明度风险：市场化定价的尺度、房企房源入选的标准，在实际操作中需高度透明，避免产生寻租空间，确保国有资产交易的公允性。

  “虹吸效应”与市场扭曲风险：若收购量较大，可能短期内过度拉动特定片区、特定户型的价格，形成非市场化的价格信号，对普通商品房交易市场产生一定干扰。

  政策的长效性待观察：此次征集时间极为仓促（仅一周），更像一次“试点”。其长期是会成为常态化收购机制，还是阶段性去库存工具，仍有待观察，后续配套细则与资金安排是关键。

  5.结论与建议

  海口此次政策，表面看和2025年各地已推进的“以购代建”模式没有太多差异，但考虑到2026年去库存工作的提速，以及保障房供给工作有较大的调整，所以要从更高的视角去理解此类工作方向，并基于“人产城”的视角思考相关工作内容。

  对于决策层（其他地方政府）：可积极关注海口模式的效果，但不可盲目照搬。必须审慎评估自身财政承受能力、库存结构及产业需求，量力而行，设计符合本地实际的精细化方案。2026年一季度最迫切的任务就是盘摸库存情况和库存去化堵点，更好为后续工作提供支撑。

  对于房地产开发企业：应重新审视自身存量资产，尤其是符合“新建、中小户型、位置好”条件的项目，可积极对接此类政策机会。尤其是要关注2026年财政工具扩张带来的利好点，把握相关资金和企业销售资金的关系。另外，长远看，需将“可售、可租、可保障”纳入产品战略考量，增强业务模式的灵活性以应对市场变迁。

  对于投资者与市场观察者：应看到2026年各地政策面还在积极发力，尤其是在“增量-存量”、“商品房-保障房”等多市场领域会有系统的推进工作。要从此类工作中重新判断市场供求关系、预期变量调整等，真正找到市场新的发力点。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进