一、政策总体情况

  2026年1月9日，国务院首次常务会议对2026年重点工作做出部署。在提振内需等背景下，新型城镇化成为关键环节。此次会议明确，要着力解决未落户常住人口急难愁盼问题，完善随迁子女教育政策，扩大公租房保障范围，健全就业地参加职工社会保险制度，加强常住地基本医疗保障，强化就业服务，完善兜底性公共服务，让他们更好融入城市。

  此次会议明确提出“扩大公租房保障范围”，这既是对城镇化相关住房配套政策的深化落实，也是对流动人口等群体住房需求的有力回应。以往各地公租房政策往往设有一定门槛，例如常以单位名义申请，或对居住证、工作年限等提出明确要求，覆盖范围相对有限。如今强调扩大保障范围，正是着眼于城镇化进程中常住人口与流动人口的切实住房需要，体现以人为本的政策导向，有助于进一步健全住房保障体系。在实践层面，部分城市亦有多种创新。以上海为例，通过将公租房与保障性租赁住房并轨管理，从机制上优化了资源配置与运营效率，为其他城市提供了有益参考。总体来看，本次国常会立足新型城镇化所作部署，不仅对强化公共服务、完善住房保障具有明确的指导意义，也为稳定就业、推动经济社会良性循环提供了坚实支撑。

  二、收购存量商品房用做保租房（公租房）分析

  近年来，多地收购存量商品房用于保障房（含公租房、保障性租赁住房等）的实践，已从早期的“应急探索”逐步转向“制度化、金融化”推进，规模持续扩大，模式也日趋成熟。

  从现有案例来看，当前各地收购存量商品房用于保障房，明显倾向于将其转化为保障性租赁住房（保租房），而非传统的公租房。本报告统计中，除沈阳明确将部分房源用于公租房外，郑州、杭州、上饶、贵阳等地收购后的用途，主要集中在保租房、人才公寓等面向新市民、青年的租赁住房类型。这一趋势反映出，当前政策与资金支持更聚焦于缓解大城市青年、新市民的阶段性住房困难，也体现了住房保障体系从“保基本”向“促发展、引人才”的功能延伸。同时，我们认为，沈阳在省级规划框架下细化公租房与保租房分类筹集目标，显示出其在本地保障体系中，仍持续重视对低收入家庭的住房托底。这也提示我们，不同城市因人口结构、财政能力与住房矛盾各异，在存量房转化路径上会各有侧重。

  从相关收购和改造的经验看，这里以本报告贵州案例为例进行分析。当地相关企业抓住“政府收购存量商品房作保障房”政策窗口，通过主动对接市属平台、创新改造公寓户型提升租金收益、协助对接国开行融资，历经近400天攻坚，最终以公开挂牌方式成功去化1.3万方公寓库存。此案例探索出“政策对接+产品创新+融资协同”的存量资产盘活新模式，为行业提供了可借鉴经验。

  三、公租房转保租房的模式分析

  这里以上海为案例，分析当前公租房和保租房并轨的模式，其对于我们更好理解国家“扩大公租房保障范围”具有启示。今年上海市住房保障体系正经历一次重要的整合与升级，即将多个市筹公租房项目整体并入保障性租赁住房体系进行管理。这并非简单的名称变更，而是一次系统性的政策并轨，其核心在于实现统一申请平台、统一准入审核标准，并强化“先审核后入住”的长期管理机制。

  此类并轨模式立足“优化和精准实施保障性住房供应”导向，短期内租金保持稳定，有利于实现平稳过渡；长远来看，准入条件的统一与续租时的重新审核，意味着管理将趋向更加规范化和动态化。这一举措旨在扩大保障覆盖面、提升运营效率，并增强居住稳定性，标志着地方住房保障政策正向更加统筹、灵活、注重长期效能的“公保融合”模式迈进。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进