1月9日，天津市住建部门召集主要房地产开发企业举行会议，传达新建商品房销售价格管理相关精神，明确要求成交价浮动幅度不得超过备案价的10%，否则将无法办理网签。市场普遍将此解读为“限跌令”的再度回归。该举措也反映了今年在稳定房地产市场方面的积极作为，旨在应对当前市场持续下行的压力，防范新房价格出现“踩踏式”下跌，释放出强烈的“止跌回稳”政策信号。

  一、政策出台背景：托底市场，防范风险

  此次政策的出台与市场运行情况直接相关，尤其是近几年房地产市场的持续深度调整。当前天津各类购房政策进入历史最宽松阶段，旨在激发市场活力，但市场整体仍处于“供销两降”和“供大于求”的去库存阶段。在此背景下，部分项目——尤其是前期备案价较高、去化压力较大的区域——从市场运行角度出发，往往会采取大幅降价促销的方式争夺有限客源。

  从单个企业去库存角度看，降价做法可以理解。但从市场整体出发，这类个别行为极易引发区域甚至全市范围的价格预期紊乱，形成“降价—观望—进一步降价”的恶性循环。此外，结合近几年全国各地新房项目情况看，若项目二期大幅降价，一期老业主可能因资产缩水而维权，进而影响二期销售。更重要的是，价格短期内大幅下跌会加剧购房者的观望情绪，进一步抑制需求。严重的价格下行还可能冲击土地市场稳定，并带来潜在的金融与社会风险。因此，从防范系统性风险、稳定市场预期的角度看，此次天津“限跌令”的出台具有重要意义。

  二、政策核心内容解读与短期影响分析

  本次价格管理机制的核心可概括为“设定浮动区间，分级进行管控”，其具体要点及潜在影响如下表所示。

　　短期来看，该政策将直接限制开发企业“以价换量”的操作空间。对于计划通过大幅降价（如超过15%）来促成交易的项目，其促销策略将被迫调整。这可能导致部分急于成交的客户流失，但同时也会促使企业将营销重点从单纯的价格竞争，转向产品力、交付保障等维度。整体上，该政策有助于在春节前的传统淡季稳定市场情绪，也为2026年房价趋稳创造更为有利的条件。

  三、总结和对策建议

  然而，行政性“限跌令”能否真正托起市场，仍需观察供需基本面。至少从市场逻辑和市场预期，以及堵点等角度看，有两点需要政策层和市场参与者关注。

  一方面，应肯定该政策通过价格管控来引导市场预期的出发点。但在实际执行中，价格干预虽能影响短期调整，却难以改变供需关系的根本逻辑。若脱离供需调节，此类干预虽表面上维持价格稳定，却未真正解决市场下行压力。尤其需要注意的是，二手房市场由个体业主主导，价格调整更为灵活。若二手房价格因市场信心不足而持续下行，与新房形成明显价差甚至“倒挂”，将会严重分流新房市场需求，从而削弱“限跌令”的政策效果。

  另一方面，房企目前也面临较大经营压力。多数项目价格已逼近成本线或市场心理底线，此时即便放开价格限制，许多企业——尤其是央国企项目——在定价上仍处于两难境地。因此，关键仍在于提振销售。只有销售数据切实改善，市场才能形成正向循环。否则，单纯限制降价可能延缓部分项目的去化速度，对于资金链紧张的房企而言，反而可能加剧其回款压力。

综上，价格管控可在短期内稳定预期，但中长期市场平稳健康发展，仍需依赖供需关系的实质性改善与市场信心的逐步恢复。2026年尤其是要在挖掘潜在需求等方面持续发力。

　　上海易居房地产研究院副院长 严跃进