2026年1月25日，杭州富阳区宣布推出房地产“以旧换新”活动，报名时间为2026年1月26日至2月9日。这里对该政策相关内容进行分析。

  1.政策概览：定向施策，政府主导流动性再造

  富阳区本次推出的“以旧换新”活动，是杭州范围内首次由地方政府及区属国企主导的、系统性打通二手房与新房交易链条的创新性政策。其核心模式是由区属国企富阳乐居集团作为信用主体和操作平台，定向收购200套符合条件的二手房，并向原业主发放等额“抵价券”及额外5%的“购房券”，引导其购买指定的18个新建商品住房项目。

  此次政策并非普惠性刺激，而是一次高度精准的定向政策。其目标清晰：一是精准激活区域内特定存量房（建成超15年的“老破小”）的流动性；二是为参与合作的、可能面临去化压力的新建楼盘定向导流客户；三是以政府信用为中介，破解当前市场中“卖旧买新”链条不畅的核心堵点，旨在实现“一子落而满盘活”的局部市场重启效果。

  2.核心机制：规则设计体现精准与时效双重考量

  该政策在规则设计上体现了明确的边界意识和效率导向，旨在控制风险并快速形成市场实效。

  收购标的严格限定：政策将收购范围严格限定于富春、鹿山、银湖三个核心街道，且房屋须为2010年12月31日前建成、建筑面积不超过144平方米的住宅。这一设定精准指向了房龄较长、户型偏小、可能面临流动性困境的存量房源，发挥了政策资金较好的作用。

  优惠机制与强时效绑定：换房人可获得的权益为“收购价等值抵价券+5%额外购房券（上限10万元）”，实质是政府为换房行为提供了最高10万元或5%的额外激励。然而，这一权益附带了严格的“30天内必须用于购买指定新房”的条款，并与仅15天的报名窗口期（1月26日至2月9日）相结合，形成了强大的紧迫感，旨在促成交易快速闭环，避免资金沉淀和市场观望。

  闭环运作控制风险：整个流程形成了“收购旧房-发放房票-兑换新房”的封闭循环。收购的二手房资产沉淀于国企平台，后续可统筹用于租赁住房或保障房等用途；发放的“房票”只能用于消化指定的18个新房库存，确保了政策资金全部流入实体经济与地方财政循环，有效防范了套利风险。

  为更直观展示其运作框架，政策核心机制可概括如下表：

  3.市场影响预判：结构性影响大于全局性拉动

  我们认为，该政策的象征意义和结构性影响将大于对区域市场的全局性拉动。当然总体上要给予肯定。

  对二手房市场：形成“价格锚点”，但影响范围有限。国企以市场化评估价收购200套房源，将在短期内为符合条件的“老破小”建立清晰的价格标杆，有助于稳定该类房源的业主预期，遏制非理性降价。但由于收购标准严苛、数量有限，难以拉动整体二手房价格反弹，或也会造成市场内不同品质房源价格的进一步分化。

  对新建住宅市场：定向去化库存，缓解部分房企压力。政策为18个参与楼盘锁定了至少200组具备强支付能力（已通过旧房变现）的精准客户，将显著加快这些项目的销售回款。这对于现金流紧张、库存较高的部分本地房企而言是实质性利好。然而，这也可能对非参与楼盘形成“虹吸效应”，加剧市场内部竞争格局的分化。

  对地方市场与政府角色：一次重要的模式探索。富阳此举标志着地方政府从传统的“限购/限贷”调控者，向市场流动性“组织者”和“信用中介”角色深度转型。若能成功运行，此模式可能成为大城市郊区板块化解存量、稳定楼市的可复制模板。其成败关键将在于二手房资产的后续处置能否实现资金平衡。

  下表具体分析了其对二手房市场的分层影响：

  4.创新与挑战：杭州样本的先行意义

  富阳模式的创新之处在于，它超越了此前一些城市仅由房企或中介机构撮合的“以旧换新”，升级为政府平台深度介入、提供信用担保和流动性支持的“官方换房”。这大大降低了交易双方的违约风险和时间成本，提升了换房成功率。

  然而，该模式也面临显著挑战：一是财政与平台公司的资金压力，收购200套房产需要巨额短期资金垫付，对区级财政和国企是考验；二是收购房源的后期运营难题，如何高效处置、盘活这批存量资产（尤其考虑到此类二手房房源或属于分散性质的房源），实现资金的良性循环，是决定政策可否持续的关键；三是市场公平性质疑，政策客观上用公共资源补贴了特定群体（拥有老房子的业主）和特定楼盘（参与的18个项目），其公平性与效率的平衡需要关注。

  5.结论与投资建议

  结论：当前富阳“以旧换新”政策是一次在细分市场内，通过行政力量重构交易链条、刺激局部流动性的有力尝试，体现了2026年各地政策持续发力的导向。它是当前房地产市场从“增量扩张”转向“存量盘活”阶段下的重要代表，标志着地方政府稳楼市手段的升级，也体现了“收购二手房-优化保障房房源供给”的导向。

  虽然国企收购二手房的操作，在过去几年也都有，最早的如此前太仓模式，但今年的操作更可以看出，其和保障房的工作有了更为紧密的结合，这是包括富阳在内的各类政策的创新点或市场意义所在。这里对相关市场参与者提出若干投资与决策建议：

  对于潜在换房者（目标房源业主）：这是难得的“脱手旧房、升级新房”且获得额外补贴的窗口期，建议积极参与评估。决策关键在于，是否真心愿意且有能力在30天内完成指定楼盘的新房购置。

  对于房地产开发企业：积极参与此类政府主导的盘活计划，是当前去化库存、回笼现金的安全途径，亦对企业总部新年营销工作“开门红”有较大支持。未来应关注政策模式，将其作为项目布局和营销策略的考量因素。

  对于投资者与市场观察者：应重点关注政策的“闭环”是否顺畅、收购房源的处置方式以及最终的资金平衡情况。这不仅是评判富阳个案成败的标尺，更是预判该类政策能否大规模推广、从二手房中寻找消费需求潜力、从而真正成为房地产市场“稳定器”的关键。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进