天津市于2026年1月26日发布新版《天津市个人住房公积金贷款管理办法》，新政通过全面上浮贷款额度、显著放宽二套认定、延长二手房贷款期限三大核心举措，全力支持住房消费工作。我们认为，天津新政旨在直接降低购房门槛与成本，释放并扩大有效购买力，尤其精准惠及改善型家庭与多子女家庭，这和当前各地政策的总体逻辑是一致的，也为2026年各地政策优化和去库存带来较大的启示。

  1.政策要点与关键变化解析：全方位提升购买力

  本次新政在公积金贷款的关键参数上进行了系统性和结构化的宽松，直接回应了此前市场需求略疲软、改善型需求释放不足等痛点，进一步体现公积金支持住房消费的导向。

  2.市场影响与效果预判：精准滴灌，支持住房消费活跃

  新政将从购房者、开发商及整体市场三个层面产生积极影响：

  对购房者（需求端）：直接“减负”与预期引导。1）释放改善型需求：对于“卖一买一”的改善家庭而言，二套房贷款额度从50万跃升至100万，结合余额倍数提升，就意味着实际可贷金额实现数倍增长，极大缓解了换房资金缺口。在房屋总价不变的情况下，首付压力相当于减少了50万，市场反应是积极的。2）降低跨贷门槛：公积金贷款总额度提升，意味着在购买较高总价住房时，所需的商业贷款“组合贷”部分减少，直接降低了整体利息支出。以贷款200万为例，公积金可用额度越高，购房者的综合财务成本越低。3）提振市场信心：天津公积金政策的宽松导向，结合2026年各地房地产止跌回稳和预期向好的态势，将向市场传递明确的托底信号，有助于扭转房价持续下跌的悲观预期，促使部分观望需求入场。

  对开发商与二手房业主（供应端）：拓宽客群，加速去化。1）提升房企项目吸引力：新房项目中，符合公积金贷款条件的房源（尤其是改善型户型）对客户的吸引力增强，销售去化速度有望加快，和今年各地去库存的工作导向紧密结合。2）激活二手房流通：贷款期限延长至30年，使房龄较长的“老破小”或“老破大”获得金融支持的可能性增加，有利于降低二手房交易壁垒，促进存量房流通，进而为置换新房释放源头活水。

  对天津整体房地产市场：短期提振与结构优化。1）短期量价支撑：政策将在春节前后对各类购房需求产生较好的支撑，并对房价形成支撑作用，阻止市场惯性下滑。2）需求结构变化：政策明显向改善型和多子女家庭倾斜，预计市场成交结构也将回归到改善需求，客观上和2025年落实的《住宅项目规范》等新规有更好的结合。

  3.总体结论和建议

  天津此次明确公积金政策的动态调整机制，充分体现了其在因城施策框架下的灵活性与响应效率。对于各地尤其是项目营销部门而言，应当主动做好此类政策的解读与宣传，引导市场合理预期，推动政策效应充分释放。需要关注的是，随着贷款额度与频次可能大幅提升，公积金资金池的流动性安全将成为重要考量。动态调整机制在实际运行中能否平衡好需求支持与资金可持续性，仍有待持续观察与评估。

  从2026年1月市场情况看，多地二手房在内的市场交易活跃度有所提升，市场预期渐趋向好，信心逐步增强。在此背景下，各地应积极借鉴天津等各地政策思路，结合本地实际“用足用好”政策工具，进一步激发市场需求潜力。下一步，有必要将政策推动与当前“去库存”主线紧密结合，形成持续助力市场平稳健康发展的合力。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进