2月25日，上海市住建委、市房管局等五部门联合出台《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称“沪七条”），涉及住房限购松绑、公积金贷款额度提升、房产税优惠加码等多方面调整。具体来看：

  在住房限购方面，一是非沪籍居民或成年单身人士外环内购房社保或个税要求由3年缩短至1年；二是非沪籍居民或成年单身人士缴纳社保或个税满3年可在外环内增购1套住房，即外环内限购2套住房；三是持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明。

  在公积金贷款方面，一是将首套住房公积金最高贷款额度由160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元，对二套住房最高贷款额度也相应提高；二是在本市无住房或仅有1套住房且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款；三是多子女家庭购买二套住房最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

  在房产税方面，自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

  其中，住房限购政策的大幅松绑，成为上海市此次房地产政策优化的最大看点。将外环内社保年限从3年降至1年，实质上是将大量有购房意愿但受制于资格年限的“新上海人”和青年群体提前释放入市；而针对持居住证满5年群体直接给予购房资格，更是对城市实际管理人口住房需求的精准回应，旨在将长期租房群体的“稳定居住”需求转化为“产权居住”需求。公积金最高贷款额度大幅上调至全国领先水平也是一大亮点，使公积金政策支持更加契合上海市平均房价在全国领先的市场行情，直击购房群体“购买力不足”的核心难题；同时，新政还进一步强化了公积金政策对多子女家庭合理住房需求和绿色住房的支持力度，契合国家“推动绿色发展”和“优化生育支持政策”的整体部署。房产税优惠政策的加码，聚焦于沪籍家庭分户需求，打消了沪籍家庭成年子女因房产税缴纳迟迟不敢购房的顾虑，进一步降低了住房持有成本。

       总体而言，“沪七条”覆盖面广、针对性强，优化力度为近几年罕见，但政策并非简单的“强刺激”，而是一场精准的“需求侧改革”。它通过降低准入门槛激活增量，通过提升金融杠杆赋能存量，通过税费减免释放潜在需求等，意在重塑市场信心，推动房地产市场从“企稳”向“活跃”过渡。从市场影响来看，根据过往经验，如2024年5月“沪九条”、2024年10月“沪七条”、2025年8月“沪八条”等重要宽松政策发布后，上海市新房和二手房市场短期内均迎来明显升温。随着2026年2月新“沪七条”的施行，各类购房需求将逐步释放，尤其是非沪籍群体的入市积极性或将显著提升，短期内或将推动上海市房地产市场尤其是二手房市场反弹。但市场分化逻辑不会改变，核心地段凭借稀缺性和新政带来的增量高端购买力，价格将更为坚挺；而外环外远郊若无产业和人口持续导入，可能仍将面临去化压力，政策利好传导存在时滞。此外，市场能否实现持续复苏，还需要关注信贷投放的落地速度以及购房者预期能否实质性扭转。