近年来，中央对房地产及相关领域发展的战略部署持续深化，呈现出从短期市场调控向长期制度构建、从单一行业管理向城市系统治理转变的鲜明特征。2025年7月，时隔十年再次召开的中央城市工作会议，明确指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并将城市高质量发展为主题、内涵式发展为主线，强调以城市更新为抓手，加快构建房地产发展新模式。此次会议为房地产行业转型锚定了历史方位和发展方向。紧随其后，中共中央、国务院正式印发《关于推动城市高质量发展的意见》，对如何推动城市高质量发展作出全面部署。2025年10月发布的“十五五”规划建议，将“推动房地产高质量发展”列为民生领域的重点任务，进一步从制度完善、要素联动、房屋品质及安全管理等多方面明确了发力方向。这一系列紧密衔接的顶层设计，标志着中央对房地产发展规律的认识达到新高度，展现出通过系统性治理破解深层次矛盾的决心。 

  城市作为房地产的载体，其高质量发展通过推进以“好房子、好小区、好社区、好城区”为核心的城市更新行动，不仅能有效盘活二手房、法拍房等存量资产全链条交易，更能结合人口发展等协同因素释放合理住房需求，为房地产市场注入持续动能。更重要的是，城市高质量发展所要求的“人、房、地、钱”要素联动机制，旨在从源头上优化供给结构，促进房地产市场供需平衡。正如倪虹部长所言，城市更新是一项综合性、系统性战略行动，基于“增量-存量-质量”三量统筹的高质量城市更新，不仅能为房地产市场止跌回稳吃下“定心丸”，更为行业转型提供广阔舞台。而2026年初《求是》发表的《改善和稳定房地产市场预期》一文中，对于每年7亿平方米新房规模的估算逻辑，也是基于存量住房更新替代的角度进行测算，体现了城市更新对于现阶段稳需求的重要性。 

  当前，实现房地产“止跌回稳”仍面临挑战。其核心痛点包括市场信心不足、供需结构性失衡与企业资金链紧张的现实制约，也深层次表现为预期不足与风险传导的循环。尽管“白名单”项目贷款审批已超过7万亿元，一定程度上缓解了优质项目的流动性压力，但房企资金回笼缓慢依然制约着项目开发与按期交付。而从“止跌”到“回稳”的关键，在于中长期制度衔接与产业转型动能的培育。例如，房屋全生命周期安全管理、现房销售等基础性制度仍在探索，法拍房、以旧换新等全链条交易机制、人口发展与住房需求的协同适配等关键领域仍需完善。唯有通过系统性改革填补全链条短板，才能真正实现房地产市场的信心修复与可持续发展。 

  因此，深刻领会中央关于行业高质量发展的最新精神，精准剖析城市发展与房地产市场平稳健康的内在逻辑，找准当前政策端的发力点，对于推动房地产行业迈向高质量发展新征程、促进经济社会稳定繁荣具有至关重要的现实意义。 

  2025年中央发布的政策性指引文件中，多次提出关于城市发展“两个转向”的判断：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，为我国房地产发展明确了历史方位和发展方向。 

  01行业从“大规模”到“高质量”的战略转向

  过去20年，我国城镇化快速发展，全国城镇化率从2005年的43%提升至2024年的67%，房地产交易规模也随之大幅增长。尤其在2017-2021年间，全国新房成交面积持续处于高位，每年均超过15亿平方米。 

  然而，城镇化进程终有尽头，与之相关的需求增长不可持续。随着城镇化进入后期，支撑行业大规模发展的基础已然改变：多数核心城市城镇化率已处高位，城镇人口增长更多依赖人口跨区域流动，而非本地农业人口户籍转化，整体增速自然放缓。叠加近年出生人口下降、人均住房面积接近40平方米的现实，越来越多的刚需置业转向二手房市场。 

  因此，依赖人口机械增长和婚育需求的“夹心层”首置产品，在当前新房市场中所占比例日益萎缩。商品房市场的驱动力更多转向改善性需求和住房更新，“好房子”建设与城市更新成为支撑新房市场规模的主要来源。 

  从数据看，自2017年全国城镇人口增长逐年放缓，商品房销售面积持续多年的高位放量也随之减弱，直至2021年达到最后高点。2022年以来，城镇化率突破65%后，城镇人口年增量降至1500万以下，商品房成交面积进入持续调整阶段。据国家统计局最新月度数据预测，2025年全年商品房成交面积可能回落至9亿平方米左右，相当于2009年水平。 

  2025年城市工作会议精神与“十五五”规划建议明确，房地产行业正经历从“大规模”到“高质量”的关键转型。在城镇化进入稳定发展阶段、市场供求关系深刻变化的背景下，房地产政策已从聚焦城市存量空间优化，升级为覆盖全链条的高质量发展系统部署。四中全会首次将房地产高质量发展纳入“保障和改善民生”核心框架，与2025年中央城市工作会议提出的“城市内涵式发展”形成政策接力，标志着行业正式迈入“质效优先、系统重塑”新阶段，为破解长期结构性矛盾提供了根本遵循。 

  02新征程：“十五五”规划定调行业高质量发展路线

  2025年四季度，四中全会审议通过了“十五五”规划，其公报中首次直接出现了“房地产”相关表述。在“保障和改善民生”框架中，提出推进房地产高质量发展。与以往历届四中全会或将房地产隐含于宏观经济论述中（如十六届、十七届），或侧重于法治保障（十八届），或明确为“住有所居”的民生底线（十九届）相比，二十届四中全会的表述发生了深刻转变，将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，将其作为扎实推进全体人民共同富裕的重要抓手。 

  四中全会后，下发的“十五五”规划建议，对房地产发展作出更详细部署，“十五五”规划建议全文在多处明确了房地产相关论述，核心包括：推动房地产高质量发展，同时加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。此外，优化保障性住房供给，以满足城镇工薪群体和各类困难家庭的基本住房需求；并将因城施策增加改善性住房供给。具体将建设安全舒适、绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程与物业服务质量提升行动，同时建立房屋全生命周期安全管理制度。在风险防范方面，将提高重点领域风险化解能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等领域风险的有序化解，严防系统性风险。完善促进消费制度机制，重点清理汽车、住房等消费领域的不合理限制性措施，建立健全适配消费新业态、新模式、新场景的管理办法，并落实带薪错峰休假制度。 

  此后，中央政治局、国务院、住建部在相关解读中，进一步明确了房地产行业高质量发展的必要性与重要意义。其中，住建部长在署名文章《推动房地产高质量发展》中，提出了推动行业高质量发展的六大重点任务。值得关注的是，任务中明确要建立住房保障轮候库制度、推进商品房现房销售制度。这也意味着，房地产行业将从此前的高规模发展模式，全面转向高质量发展方向；而促进行业供求平衡、降低系统性风险，也将成为下一阶段行业发展的核心任务。

  地方层面，至截稿时，全国绝大部分省级行政区已发布了相关规划建议，梳理各地规划内容，房地产相关论述均集中在4个核心板块，按出现顺序，相关表述简要解读如下： 

  一、全国统一大市场建设（“经济体制改革、扩大内需”相关大章节组成部分） 

  定位：最高占位的长效战略引领，是影响房地产长远发展的核心顶层设计。核心动作是深化要素市场化改革。关键方向在于通过破除要素流动壁垒，盘活低效用地、闲置房产、存量基础设施。这部分内容虽不直接聚焦房地产，但通过优化土地、房产等核心要素的市场化配置，为行业破除长期发展的制度性障碍，奠定健康发展的长效基础。 

  二、以人为本的新型城镇化（“城乡融合发展”相关大章节组成部分）

  定位：承接顶层设计的核心实践路径，是连接宏观战略与房地产市场的关键纽带。在需求侧，推进农业转移人口市民化，长期释放住房需求潜力。在供给侧，构建现代化城市体系、推进城市更新，支持产业集聚和人口流入，发展“好房子”、盘活存量用地。通过人口、土地、产业的协同优化，间接但持续地塑造房地产市场供需结构。部分省份会在此额外细化，如安徽等省在相关大章节中单列“优化国土空间开发保护格局”，强调土地节约集约利用，统筹存量和增量用地供应，进一步细化顶层设计的落地路径。 

  三、房地产高质量发展（“民生保障”相关大章节组成部分） 

  定位：直接针对房地产行业的具体发展准则，是顶层设计下的行业落地要求。核心目标是“促进/推动房地产高质量发展”。关键举措包括：构建房地产发展新模式；完善开发、融资、销售全链条制度；健全“保障房+商品房”双轨供给体系；因城施策增加改善性住房供应；加强房屋建设、交易、运维全周期管理。 

  四、防范化解重点领域风险（“维护国家安全、防风险”相关大章节组成部分） 

  定位：房地产行业的底线保障措施，与高质量发展形成“发展+安全”双支撑。核心表述为：将房地产风险与地方政府债务、中小金融机构风险并列，明确“统筹推进有序化解”，守住不发生系统性风险的底线，为顶层设计落地和行业高质量发展保驾护航。 

  综合中央和地方“十五五”房地产规划建议的相关细则来看，当前房地产稳市场相关工作中，要素市场化改革占据最高的整体发展占位，其通过盘活存量要素、破除流动壁垒，为市场注入长效动力，是夯实统一大市场的核心支撑，于整体经济发展由重要意义。城市更新则是房地产稳市场最重要的工作抓手，既衔接新型城镇化需求侧的人口集聚，又通过存量用地盘活、设施升级优化供给，直接带动投资与消费，契合房地产高质量发展方向。两者一为战略引领、一为实践路径，协同破解市场堵点，为稳增长、防风险提供关键支撑。 

  “十五五”规划不仅明确了房地产与民生保障的深度绑定关系，更从制度构建和要素配置层面为行业转型提供了根本遵循。未来五年，民生导向将贯穿房地产发展全过程，保障房供给体系的完善、城市更新的深入推进以及好房子标准的全面落实，将切实回应民众对居住品质的多元需求，让住房的民生属性得到充分彰显。在此基础上，开发、融资、销售全链条制度改革将持续深化，现房销售制度的推进与预售资金监管的规范，将有效筑牢行业风险防线，推动市场运行更加稳健有序。同时，要素市场化流动的进一步放开，将打破地域与机制壁垒，加速低效用地、闲置房产等存量资源的盘活利用，为行业发展注入新的内生动力。 

  03构建房地产发展新模式，是国民经济发展的重要支撑和稳定器

  构建房地产发展新模式是国民经济平稳发展的重要支撑与稳定器。这一定位源于房地产行业在国民经济中的基础性地位、产业链联动效应，以及新模式对防范化解风险、推动高质量发展的核心作用，相关定位可从权威政策导向与行业发展逻辑中得到充分印证。 

  从行业基础性地位来看，房地产业是国民经济的重要产业，产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响。数据显示，我国房地产业增加值加上房地产投资金额，合计占全国GDP总量的12%左右，超过广东、江苏等头部省份（均为10%左右）的全国GDP占比；房地产和建筑业直接带动就业人口超7000万人，其发展状况直接关系经济大盘稳定。近年来我国新房投资、成交规模虽然有所下降，但是二手房交易、物业服务等领域市场仍有较大发展空间。从国际经验来看，在美英德日等发达国家，房地产业增加值平均仍可以占到全国GDP总量的10%以上，房地产仍是经济发展的重要支撑。从住房水平发展来看，我国人均住房面积为41平方米，实际使用面积为35平方米左右，相比发达国家仍有较大发展空间。中期来看，鉴于“好房子”、城市更新仍在较快发展阶段，城镇化率也仍在持续增长，结合《求是》一文测算结果来看，“十五五”期间我国城镇住房增量需求仍将保持在7亿平方米以上的水平。 

  远期来看，参照发达国家普遍40-47平方米的人均套内住房面积水平，结合当前我国33%城镇家庭人均住房面积已超过50平方米的现实，预计我国人均住房面积有望达到50平方米左右。当全国城镇人口规模达到10亿人左右时，全国城镇住房保有量预计将达到500亿平方米。参照欧元区2000年前后住房更替率1.1%左右（当时欧元区整体城镇化率为73%），预计我国超远期新房交易规模仍能维持在5亿平方米以上。 

  从风险防控维度而言，构建房地产发展新模式是防范化解系统性风险、保障国民经济平稳运行的关键举措。近年来房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目和城市出现局部风险，对实体经济需求端、金融机构资产端均产生影响。新模式通过推动房企向低负债、低杠杆、合理回报转型，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，规范预售资金监管，推广现房销售制等举措，能有效降低行业债务风险，防范风险跨市场、跨领域传导，为国民经济平稳发展扫清障碍。 

  从高质量发展导向来看，新模式为国民经济平稳发展注入可持续动力。当前我国经济发展进入高质量发展阶段，房地产发展需从量的扩张转向质的提升。新模式聚焦“保障+市场”双体系建设，优化保障性住房供给以满足基本需求，因城施策增加改善性住房供给，推动建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，同时通过商业不动产REITs等工具盘活存量资产，推动行业向轻资产运营、服务化转型。这种转型不仅能持续释放住房消费潜力，还能带动产业链上下游的品质升级和创新发展，实现房地产与国民经济的协同高质量发展，为经济平稳增长提供持久支撑。