2026年8月7日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合印发通知，明确自8月8日起，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”调减为“1年”。调整后，非京籍家庭在全市范围内购房的社保年限门槛统一降至1年。这一政策是北京在限购领域的又一轮实质性放松。

  一、政策信号：下半年稳楼市的重要风向标

  本次政策调整具有较强的信号意义。在增量政策空间逐步收窄的背景下，北京作为一线城市标杆，选择在8月初进一步优化限购门槛，表明地方政府在稳定房地产市场方面仍在持续发力。从政策节奏看，上海于2026年初已率先将非户籍购房社保年限全面降至1年（市区可买），北京此番跟进，意味着一线城市在“社保年限”这一限购核心维度上已基本实现实质性松绑。该政策的出台，对于稳定下半年市场预期、提振购房信心具有正面引导作用。

  二、影响机制：精准释放非京籍合理住房需求

  从直接影响看，五环内社保门槛由2年缩至1年，将直接扩大符合条件的非京籍购房群体规模。这一调整与此前将五环外降至1年、五环内降至2年的政策形成衔接，至此实现了全市范围内社保门槛的统一。对于刚在北京工作满一年的新市民群体而言，购房资格时间差被消除，入市节奏有望前置。同时，多子女家庭在五环内可增购1套的规定延续，继续形成对改善型需求的配套支持。

  三、市场背景：成交量同比改善但上行动力趋弱

  本次新政出台，建立在当前市场修复进程有所放缓的背景之上。其背后反映的是一线城市当前复苏的困境。一线城市价格虽初步止跌，但复苏基础极不牢固。新房和二手房环比涨幅在2025年底至2026年初短暂转正后，已显收窄乏力之势；而更具趋势意义的同比指标仍分别深陷31个月和37个月的连续负增长，调整时长创历史之最。当前需求多由政策刺激释放，可持续性不足，二手房实际成交仍依赖大幅降价，挂牌量高企，多数房源未现普涨。市场尚处于“政策托底而非内生回暖”的脆弱阶段，下行压力未根本解除。北京政策出台，恰是对当前一线城市市场企稳进一步夯实的具体回应。

  四、政策效应推演与市场趋势判断

  综合评估本次北京政策调整的影响，预计将从以下维度产生效应。短期来看，符合条件的购房群体扩容，有望带动五环内新房及二手房带看量和成交量阶段性回升，尤其是刚需入市节奏可能加快。从实际过程看，二手房交易将进一步创新高。这一点和今年上海放松市区限购政策一样，其低总价的二手房交易明显拉升。同时也对相关新盘项目去库存带来更多市场需求。中期来看，该政策结合首付比例属于历史最低、房价总体上调整到位、公积金贷款额度提高等措施，形成组合效应，有望激活“卖一买一”的置换链条。

  从全行业的角度来看，这实际上反映出当前市场企稳的基础并不牢固。客观而言，当前困扰一线城市的最大问题在于增量需求不足、潜力不够。从近两年新增购房需求的情况来看，主要还是由于限购放松，使得过去被压抑的需求得以释放，但真正形成的增量需求仍然有限。因此，此次政策调整本质上也并未完全解决问题。限购放松确实能带来部分需求，但这些需求多属此前积压的释放，而真正需要面对的，是当前市场仍存在诸多矛盾点。

  例如，二手房交易相对活跃，而一手房表现偏弱，这背后反映出部分购房者继续购房的意愿减弱，尤其是加杠杆购房的动力不足。尽管目前房价预期有所改善，但落实到真实交易层面，动力依然偏弱。从这个角度来看，当前政策对全国城市后续政策动向具有一定的启示。各地应摒弃“二手房好即代表市场好”的观念，真正认识到新房市场的回暖才是市场整体回升的标志，尤其是改善性需求入市，才是市场向好的关键。因此，下半年各地仍需努力稳定房地产市场，尤其是要推进政策的精准、细化、实用，真正挖掘出大规模的购房消费需求。

  上海易居房地产研究院副院长 严跃进