[易居]土地溢价率再创新高 土地市场反弹进行时

  一、10大典型城市土地成交量降价升
  （一）土地成交建筑面积同环比均下跌
  10月，10大典型城市土地成交建筑面积1443.4万平方米，环比下跌39.9%，同比下跌5%。10月土地市场成交量相较9月，成交建筑面积下浮明显，且低于2014年和2013年同期水平，可见，土地市场在逐渐升温的过程中，因为受到经济、政策、政府推地节奏和市场情绪的多种因素影响，成交量不会是直线上升的形态，而是以震荡基调为主。

  1-10月，10大典型城市年初累计土地成交建筑面积同比下跌27.3%，跌幅进一步微幅收窄，温和突破上升信号得以深化，触底反弹基调进一步推进。

  （二）土地出让金收入环比回调近三成
  10月，10大典型城市土地出让金收入731亿元，环比下跌29.1%，同比上涨24%，较上月相比明显回调。这主要是由于9月全国10大典型城市土地市场成交成交建筑面积出现不同程度的下跌，从总体上致使土地出让金总收入有所回探。

  2015年1-10月，10大典型城市土地出让金收入5889亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降17.9%、26.9%，下降幅度持续收缩，较2012年同期增长52.2%。土地市场将进入成交活跃期，土地成交均价有望继续拉高。

  （三）土地成交均价同环比均依旧上涨
  10月，10大典型城市土地成交均价为3914元/平方米，环比上涨2.3%，同比上涨23%。10月继9月土地市场地王频现后，成交均价上涨动力强劲，稳稳站在历史高位区间内，接近2014年历史最高点。土地成交均价同比增幅虽然有所回落，但是地市步入上行通道的迹象依旧明显，新一轮的地王潮已经启动，并有望持续到明年第二季度。

  （四）土地成交溢价率创本轮反弹新高
  10月，10大典型城市土地成交溢价率21%，与上月相比上涨2.4个百分点，溢价率突破20%的压力区间，创出自2014年下半年以来的新高。持续增长动能已经推动土地市场溢价率走出底部区域，说明地王频出后，地价加速升温。另外，如果剔除当前土地出让环节中，配建保障房的比例大幅提高等因素，现阶段的土地出让金溢价率的上升力度更加显著。

  二、一线城市土地成交量价均有所回调
  10月，一线城市土地成交建筑面积为470.3万平方米，环比下跌24%，同比上涨31.3%；成交均价为8042元/平方米，环比下跌5.2%，同比上涨14.7%。成交建筑面积和成交均价皆出现一定程度的回调，但成交均价依旧保持高位盘整状态。

  三、二线典型城市土地成交建筑面积环比下跌近五成
  10月，二线典型城市土地成交建筑面积973万平方米，环比下跌45.4%，同比下跌16.2%；成交均价2443元/平方米，环比上涨2.8%，同比上涨30.6%。土地成交面积回落明显，但成交均价已经保持上升态势。

  四、土地成交溢价率持续攀升，土地市场反弹进行时
  10月，10大典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入有所回探，但是无论是在一线城市还是二线城市，土地出让均价都呈现出一定程度的拉高崛起形态，虽然过程中会出现一些震荡和反复，但土地溢价率突破20%的压力区间，可见地价已经进入历史最高区域。
  成交建筑面积的起伏主要与政府推地计划有关，因此在个别月份会出现一定程度的起伏，但是在一线城市快速回暖的带动下，二线城市土地市场日渐复苏回暖，成交均价持续攀升，加之不断出台的房地产利好政策，给予企业更多的拿地信心，土地成交溢价率被不断抬高。可见，10月作为第四季度的首月，依旧延续了第三季度土地市场强劲反弹的格局，房企在一线和部分二线城市的拿地热情依旧高涨，土地市场反弹进行时。
  备注：典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆；土地成交均价、溢价率为4个月移动平均值。
  本报告执笔人：上海易居房地产研究院研究员曹倪娜