2026年2月25日，广州土地市场上演开年重头戏——天河区马场地块1期（T2026-030）历经近9小时、243轮激烈竞价，最终被越秀集团旗下广州越诚达有限公司以236亿元总价竞得，溢价率达26.6%。该总价创下广州2010年以来最高纪录，位列全市土拍历史第二，跻身全国总价地王行列；其中住宅可售楼面价达105970元/㎡，刷新广州单价地王纪录，跻身全国高价宅地前十。

  作为珠江新城近十年唯一新增的超级综合体地块，马场1期起拍价186.44亿元，吸引越秀、保利、华润、招商蛇口等8家头部房企参与，其中本土国企5家、央企3家，民企基本缺席。竞价过程中，地块总价于上午11时10分突破200亿元，下午3时40分跨越219亿元，后半程呈现保利与越秀“双雄对决”，最终越秀凭借本土资源与前期布局成功摘地。

  地块前身为1999年停办的广州赛马场，此前长期处于低效利用状态。随着珠江新城CBD发展，区位价值与现有业态落差凸显。2025年，广州将其纳入重点低效用地再开发项目，投入151.19亿元推进城市空间提升，规划打造73万平方米超级综合体，含22万平方米高端住宅、50万平方米商业及公共配套，定位“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”，纳入广州高端商业载体重点建设计划，拟引入华南首个SKP项目。

    地王背后的市场逻辑与多重博弈主要包括：

  （一）核心支撑：稀缺区位与刚性改善需求共振

  马场 1 期地块高价成交，是核心地段稀缺性与改善需求升级的共同结果。地块地处珠江新城核心区，周边汇聚汇悦台、凯旋新世界等顶豪项目，珠江新城与金融城之间已无新增宅地，不可替代性突出。

  需求端支撑强劲：2025 年天河区商品住宅成交面积61万平方米，同比增长超30%，均价81147元/㎡，同比上涨6.8%，为广州唯一量价齐升行政区；900万元以上高端产品成交1682套，居全市首位，保利玥玺湾首开销售额破百亿元。2026年1月数据显示，珠江新城、金融城高端项目持续热销，核心资产“压舱石”效应明显。

  （二）拿地格局：国企主导，本土房企的战略博弈

  本次土拍呈现国企、央企主导格局，与地块严苛出让条件直接相关：竞得人需自持全部商业商务物业，建设不低于4.5万平方米国际知名五星级酒店及酒店式公寓，引入高端时尚百货运营商并实现6年内累计销售超300亿元，对资金与运营能力要求极高。

  越秀摘地具备天然优势：作为地块一级开发主体，深度参与土地整理、市政建设，并牵头对接SKP，形成“一级开发+二级拿地+产业引入”联动优势。2025年越秀在广州拿地金额达106.16亿元，为全市唯一破百亿房企。保利与越秀的激烈竞争，亦暗含本土房企销售榜首之争，双方均能从地块高价成交中受益。

  整体来看，马场地王的诞生，在广州楼市形成核心升温、全域分化的双重效应：10.5万元/㎡的楼面价进一步强化珠江新城等核心板块价值预期，高端资产更受追捧，而远郊区域与产品力不足的项目仍将面临去化压力。从城市发展来看，此次出让既呼应广州“产业第一、制造业立市”战略，与新能源、智能机器人等新兴产业用地形成功能互补，也依托本土国企雄厚资金实力落地，成为广州提升城市能级、打造粤港澳大湾区高质量发展核心引擎的重要标志性项目。