21城商业地产收益沦为负值 或成投资重灾区

  4月16日，中金标准数据在职工之家召开“百城办公楼投资收益指数”和“百城商业营业性用房投资收益指数”新闻发布会。这两个指数是“百城住宅投资 收益指数”的系列指数。这两个指数发布后，投资者不仅可以根据各个城市的投资收益情况选择房地产投资城市，而且可以根据不同的物业形态，选择不同的房地产 投资物业。对于投资者来讲，这三个指数的发布将使投资者更加简单便捷地判断是否应当投资中国房地产市场，应当投资哪些地区，以及哪类房地产最值得投资。

  “百城办公楼投资收益指数”和“百城商业营业用房投资收益指数”的设计方法与“百城住宅投资收益指数”相同，均是将房产增值收益和租金收益综合起来计算总收益。但是取样方法略为不同，“百城住宅投资收益指数”以月为周期进行取样，而“百城写字楼投 资收益指数”和“百城商业营业用房投资收益指数”则以季度为周期进行取样。由于目前我国办公楼及商业营业性用房的数据样本无论数量及质量均无法与住宅相 比，所以，本次发布的“百城办公楼投资收益指数”和“百城商业营业用房投资收益指数”的城市数量分别只有56个和86个。以下是三个指数最新统计数据研究 结果：

  全国楼市分化加剧商业地产成为投资重灾区

  2014年3月，随着各金融机 构收紧房地产贷款额度，上浮房地产贷款利率，以及国家宏观经济下行，各地楼市的购买力不断萎缩，市场交投同比活跃度均大大降低。由于看淡后市，不少城市的 急于兑现的开发商及个人业主调低了房屋售价，全国近半城市的房价因此出现调整。受此影响，全国城市房地产投资收益分化的现象日益加剧，投资收益率为负值以 及趋势下行的城市占比不断增加。

  表1： 2014年3月百城分类物业1年年化收益率统计表

数据来源：中金标准数据

  从表1可以看出，2014年3月，住宅、办公楼和商业营业性用房投资收益下降城市的占比分别高达44.82%、48.21%和59.30%。这些投资收益下降的城市中，不乏有北京、青岛、长沙等住宅、办公楼和商业营业用房同时下降的一二线城市。同时，也有上海、广州、深圳、南宁等办公楼和商业营业用房同时下降的大中城市。

  与投资收益趋势下行相比，近1年年化收益率为负值的城市数量的增加更能反映出当前各地房地产市场各类物业加速步入调整期。表1显示，虽然从整体上 看，住宅、办公楼和商业营业用房的投资收益总体下行的趋势越来越明显，但三者下降的幅度及明晰度并不相同。其中，商业营业性用房已经成为本轮房地产市场调 整的重灾区，不仅投资收益下降的城市占比近6成，而且投资收益已经为负值的城市占比近1/4。除了商业营业性用房，办公楼的情况也类似。住宅情况虽然相对 较好，但由于住宅投资收益中住宅转让增值收益在总收益中占比很高，目前各地住宅价格开始调整，可以预见，如果没有强悍的外部资金流注入，各地住宅投资收益 率的调整幅度将进一步加强。

  珠三角和长三角商业地产投资损失惨重

  珠三角和长三角历来是我国经济发展的龙头区域，而本轮房地产市场的调整首先是从这两个地区的商业地产开始的。数据显示，2014年3月，商业营业用房1年年化收益跌幅前10的城市中，有5个位于珠三角，2个位于长三角。

  表2：2014年1季度全国商业营业用房1年年化收益率最低的10个城市

数据来源：中金标准数据

  办公楼1年年化收益跌幅前10的城市中，有2个位于珠三角，5个位于长三角。

  表3：2014年1季度全国办公楼1年年化收益率最低的10个城市

数据来源：中金标准数据

  从中可以看出，商业地产景气程度与国家宏观经济密切相关，而且与当地经济发展状况密切相关。近来，我国宏观经济多项指标下行，进出口数量的大幅萎 缩，钢贸、矿业等行业引发的信贷风险呈扩散趋势，由于出口和联保信贷式的经济增长方式在长三角和珠三角地区根基深厚，本轮以此为主要根源的经济调整必然会 影响这两个地区的商业景气度，这些地区的办公楼和商业营业性用房的投资收益下降必然在所难免。

  除了传统行业步入风险调整期，日益发展的互联网经济也使很多原先需要依托实体店的商业行为不需要再依赖传统的办公楼和商业营业性用房，实体性商业地产需求的减弱也是本轮写字楼和纯商业地产大幅调整的重要原因。