上海8月租房市场报告：市场情绪稳定 租金小幅续涨

  2018年8月，上海房屋租赁指数为1907点，比上月上升7点，环比上升0.35%，涨幅扩大0.23个百分点。8月,上海房屋租赁指数连续第二个月环比小幅上升，同比下降1.36%。

  8月，毕租需求延续释放，上海房屋租赁市场量价上行，传统旺季特征显现。上海房屋租赁指数办公室认为，8月的市场表现：一、在毕租季次月，职业岗位招聘带动租赁需求扩大，就业密度推动相关区域租金上涨。同时,买卖市场限购持续，致使买转租增加，准购房客求租时段延长，租赁市场面临结构性变化。二、各分市场上涨板块占比八至九成，租金波动在正常范围内，供需总体平衡。其中，高端市场租金由负转正，上升0.20%；中端市场续涨为0.26%；低端市场续涨为0.49%。高端市场租金终止15个月连跌。三、租房就近原则凸显，择业、就业集中的热门块板、房型走俏，呈现局部供不应求。政策红利下市场预期向好，推动租房消费升级，租房是最适宜的居住消费形式的理念逐渐为更多人接受。租赁刚需从低、中端市场开始进入到高端市场，与此同时普通改善性需求比例明显上升。四、为扩大市场份额，部分长租公寓运营机构及中介集中收房，加大了相关区域租金上涨预期。监管政策下，并未形成炒作、操纵房租之势。截至8月31日，全市挂牌租赁房源45482套。其中，内环内房源有11230套，内外环间房源有17333套，外环外房源有16919套。

  8月4日，上海市房管局局长胡广杰在夏令热线表示，上海构建住房租赁体系，不是简单地增加租赁房，而是着力打造一种全新的、体面的、舒适的生活方式，服务城市高质量发展和高品质生活，让各类人才特别是青年人才，在上海安居宜居。今年全市将新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套。租赁住房地块的区位条件相对较好，集中在高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业集聚区及交通枢纽周边。下一步将优化审批，加快建设，有序推进租赁住房建设供应。8月，上海市住建委、市房管局下发通知，要求各区对本市代理经租企业的经营模式、行为规范、融资业务等情况，开展集中专项检查，并对部分规模化企业集中抽查。8月29日，四个检查组分区域、分企业开展检查约谈。到今年年底，在全市范围内开展房地产市场专项整治。其中，对于炒作、操纵房租，捏造、散布不实信息，侵害承租人权益等行为作为整治重点。

  高端市场刚需上升

  8月，高端市场租赁指数上涨0.20%。其中，一室上涨0.17%，二室上涨0.19%，三室上涨0.24%。

  除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块，45个租金上涨，1个走平、4个下跌。高端市场告别连续15个月的整体租金下跌。刚性需求相对弹性需求而言，有不同层次，非专属低收入者。随着租房消费升级，品质租群中出现高端刚需，执着追求更舒适的环境，以满足更多内涵的生活需求。传统CBD板块如静安寺、南京西路、陆家嘴、人民广场，租金分别上涨0.46%、0.28%、0.28%、0.26%；四个城市副中心板块中，浦东花木、普陀真如分别上涨0.42%、0.34%，徐家汇、杨浦五角场均上涨0.08%。上述板块以中小户型需求为主，一室户型平均租金在8500-11850元、二室户型平均租金在11300-17200元。涉外租赁较多的板块大户型需求上升，如徐汇龙华、长宁古北、黄浦新天地、浦东陆家嘴，租金分别上涨0.38%、0.32%、0.29%、0.28%，三室户型平均租金分别为19654元、20693元、24858元、21327元。案例显示，一是代理经租业务向中心城区高端市场扩展，中介收房后以装修升级、分租溢价、附加服务等途径获取高租金回报；二是品质租客入市增多，大幅议价不再。而在商业设施老旧或不够齐全的部分中心城区、新兴城区板块，如青浦徐泾、普陀万里分别上涨0.07%、0.05%，闵行古美罗阳、浦东金桥分别下跌0.10%、0.09%。

  中端改善成为主流

  8月，中端市场租赁指数上升0.26%，涨幅环比扩大0.12个百分点。其中，二室上升0.28%，三室上升0.24%。

  除金山、崇明外，所监测的14个行政区租金均整体上涨。总共90个板块中，79个上涨、2个走平、9个下跌。中端市场中心城区租金上涨幅度大于新兴城区。中心城区的杨浦、长宁、黄浦、普陀，租金分别上涨0.37%、0.33%、0.31%、0.30%；新兴城区的宝山、闵行、松江、青浦，租金分别上涨0.19%、0.16%、0.13%、0.07%。中端市场本轮行情以改善需求为主流。轨交覆盖完整，距离城市中心、副中心及新兴CBD等半小时车程，是上海租房需求热点区域。在中心城区黄浦区租房需求旺盛，涨幅领先，如黄浦复兴公园、世博滨江、淮海中路租金分别上涨0.57%、0.55%、0.54%。其中，二室户型平均租金为8650元、7705元、8238元；三室户型平均租金为10086元、10763元、10495元。案例显示，经济实力有限而有较强改善意愿的租客，选择弃低端而换至中端市场，有的将自住小户型房源出租，另行租借中档房源，以租养租，改善居住条件。陪读租赁需求在8月也出现较大释放，如优质教育资源集中的浦东花木、杨浦鞍山、闵行七宝、浦东张江，租金分别上涨0.49%、0.49%、0.38%、0.37%。其中热租的二室户型，平均租金为6549元、6780元、6453元、6364元。中小学“公民同招”后的首个学年即将开始，生源由以往青睐教师资源较好的民办转选公办增多，这些因子女读书衍生的租赁陪读需求大多选择就近租房。在新兴城区的一些板块需求如常，租金微涨或延续下跌，如松江九亭、浦东金桥分别上涨0.11%、0.09%，闵行浦江、嘉定江桥新城均持平，浦东外高桥、青浦徐泾分别下跌0.03%、0.02%。

  低端市场成交活跃

  8月，低端市场租赁指数上升0.49%，涨幅环比扩大0.30个百分点。其中，一室上升0.53%，二室上升0.46%。

  所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共114个板块中，107个上涨，7个下跌。中心城区涨幅领先，如虹口、徐汇分别上涨0.63%、0.60%，黄浦、静安均上涨0.54%。在新兴城区，近郊的闵行、松江分别上涨0.52%、0.40%，嘉定、青浦均上涨0.38%；远郊的奉贤、崇明、金山分别上涨0.39%、0.24%、0.20%。8月，毕租需求延续释放，低端市场成交加快，租金惯性续涨。中心城区仍是租赁热门区域，涨幅较大的板块如虹口北外滩、静安大宁绿地、徐家汇、浦东洋泾，租金分别上涨1.20%、1.11%、1.01%、0.97%。其中，一室户型平均租金为3195元、3326元、3796元、3328元，二室户型平均租金为4723元、4578元、5028元、4892元。新兴城区需求集中的浦东周浦、闵行颛桥、浦东唐镇、闵行七宝板块，租金分别上涨1.06%、0.99%、0.94%、0.79%。究其由，一是受上月毕业季租赁推动，房东见好小幅上调报价；二是舒适度较好的房源挂牌增多。调查显示，个人房东毛坯房出租减少，而机构更是通过装修、服务等溢价获利，由此精装修全配房源挂牌比例上升，成为市场信号。而新兴城区近郊一些以动迁安置房为主体的大居板块，租客挑选余地较大，租金小幅上涨，如宝山顾村、青浦徐泾分别上涨0.26%、0.07%。由于交通及生活配套基本完善，为追求低租金的租客所追捧，上述两板块一室户型平均租金为2480元、2453元；二室户型平均租金为3512元、3621元。近、远郊偏远板块的就业岗位少，人均可供租房面积大于市区，普通刚需推动租金有所上涨。如青浦朱家角、奉贤南桥、金山亭林、浦东曹路，租金分别上涨0.33%、0.27%、0.24%、0.22%。成交集中在二室户型，平均租金为2251元、2396元、1767元、2352元。

  上海房屋租赁指数办公室认为，8月上海房屋租赁市场毕租需求延续释放，在传统租赁旺季次月达到峰值。同时，改善型需求比例上升，与毕租需求形成合力。陆家嘴、静安寺、徐家汇等CBD板块，岗位需求与租金呈现正相关效应。从分市场租金表现看，高端市场转负为正，品质租房上升，刚需入市扩大；中端市场以升级改善为主流需求，陪读需求由于9月开学在即依然不减；低端市场自然人出租与机构中介平分秋色，挂牌房源品质趋好。

  目前，上海房屋租赁市场开放有序，租金平稳波动。延续第二个月租金小幅上涨，有其毕业生租赁季节性特征。而在买卖市场持续限购背景下，租售并举政策红利推动租房消费升级日益显现，因此租金小幅上扬也与品质需求上升有关。随着毕租需求进入尾声，9月市场或重归平静，近阶段租金大幅度上涨几无可能，因为“房住不炒”基调下，“房租不炒”也将贯彻执行，上海房地产市场专项整治正在展开。(上海房屋租赁指数办公室)