[易居研究院]10城住宅潜在库存去化周期为17个月

  上海易居房地产研究院2019年12月12日发布《2019年10月10城供求关系与库存报告》。该报告显示：

  10月，10城供求比为1.02，环比上升0.6%，同比上升7.4%，供略大于求。10个城市均为基本面较强的城市，除非销售面积超预期下滑，否则其供求水平不会恶化，预计未来3个季度也将基本保持平衡。具体到城市，预计明年上半年，南京和郑州供求比将存在上行的压力，并且处于供大于求的状态；杭州、天津和湖州虽然供求比预计不会继续上行，但也将处于供大于求的状态，需要注意市场回调压力。

  10月，10城商品住宅潜在库存为25398万平方米，假设未来3个季度销售量保持10月份的销售水平不变，则去化周期为17.3个月。10城的库存水平以及去化周期仍处于相对低位，不存在较大的去化压力，预计短期内库存也难以快速上行。天津楼市比较低迷，在本轮市场调整中房价跌幅明显，仅从供需关系来看，预计天津住房市场低迷状态会略有好转，但仍难改颓势，房价还有下跌空间。

  易居研究院研究员王若辰表示：目前10城的商品住宅的供给压力以及库存压力并不大，除非未来3个季度这些城市开工需求强烈或者市场快速降温导致销售面积超预期下滑，否则其去化周期难仍将保持在相对低位。因此，在不考虑其他因素的情况下，未来3个季度10城房价的调整压力也不会很大。 

  报告正文如下：

  供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一，通常来说，在仅考虑供求关系的情况下，当住宅供应量小于需求量时，房价易涨难跌；当住宅供应量大于未来需求量时，房价易跌难涨。供应量的代理指标为剔除配建和自持面积的商品住宅新开工面积，需求量则为商品住宅销售面积，数据均来自各地统计局。

  本报告设定住宅的供给量为达到预售条件的商品住宅，通过新开工面积进行后推是最直接的测算方式。本报告根据城市情况假设新开工到预售的时间为3个季度（3种情况实际差异不大），即当前的商品住宅供应量为3个季度前的新开工面积。

  衡量城市库存的口径为新开工后未销售的商品住宅，相比可售库存来说，还包含了新开工后未达到预售标准的库存，能够更全面的衡量一个城市商品住宅的潜在供应量。若无特别说明，本报告中所指的商品住宅新开工面积均剔除配建保障房部分；本报告所指新开工面积和销售面积均为12个月移动平均面积，即最近12个月的平均值。

  一、供给：商品住宅新开工面积

  2019年10月，10城住宅新开工面积为1462万平方米，环比下降0.6%，同比下降4.0%。2019年3月后，新开工面积开始震荡下行，反映开发商对短期市场的预期降低。

  二、需求：商品住宅销售面积

  2019年10月，10城住宅销售面积为1465万平方米，环比下降0.6%，同比增长1.1%，变化不大，从2017年10月开始一直维持在1450万平方米左右的水平，因此，我们在计算供求比以及去化周期时，可以假设未来3个季度销售面积保持10月份的水平不变。。

  三、10城商品住宅供求比与潜在库存

  1、供求比  

  供求比计算方法：

  供求比 = 供给量/需求量 = 9个月前移动平均新开工面积/当月移动平均销售面积

  供求比越小，说明商品住宅需求量超过供给量越多，供小于求，当前住宅市场更可能处于繁荣阶段；供求比越大，说明商品住宅供给量超过需求量越多，供大于求，当前住宅市场更可能处于降温阶段。

  2019年10月，10城商品住宅供求比为1.02，环比上升0.6%，同比上升7.4%，供略大于求。预计未来供求比将在11月份达到最大值1.04，随后缓慢下行，并于2020年5月达到1.00的水平，即刚好保持供求平衡，供给压力将小于全国整体水平。

  2、库存及去化周期

  经过一系列的假设和测算可以得到：

  2019年10月，10城商品住宅潜在库存为25398万平方米，假设未来3个季度销售量保持10月份的销售水平不变，则去化周期为17.3个月。

  展望未来，根据新开工和销售同比增速走势可知，虽然目前整体库存水平不高，但除非未来开工需求强烈或者市场快速降温导致销售面积超预期下滑，否则商品住宅库存和去化周期难以大幅上行，仍可能保持在相对低位。

  2019年10月，三亚、天津、南京、苏州、郑州、湖州、杭州、重庆、无锡和上海的新开工未售库存去化周期分别为44.1、39.8、22.2、21.2、20.2、13.8、13.6、11.2、11.1和10.4个月。预计明年上半年，南京和郑州供求比将存在上行的压力，并且处于供大于求的状态；杭州、天津和湖州虽然供求比预计不会继续上行，但也将处于供大于求的状态，房价可能有一定的回调压力。

  四、案例：天津

  2019年上半年天津新开工面积下降较明显，但下半年又有所增加；由于楼市较为低迷，其销售面积短期内也难以明显增长，因此未来几个月天津的库存及去化情况难以明显改善，其楼市或仍将保持较低迷状态。同时，天津商品住宅供求比在未来3个季度是略呈震荡下行的趋势，但比值仍处于1以上，即供大于求，属于边际改善。预计天津住房市场低迷状态会略有好转，但仍难改颓势，未来3个季度天津房价或仍将保持下跌状态。

  五、结论与趋势   

  目前10城的商品住宅的供给压力以及库存压力并不大，预计未来3个季度也难以明显增大。因此，在不考虑其他因素的情况下，预计未来3个季度10城房价整体上的调整压力也不会很大。