2023年中国房地产企业项目销售TOP100排行榜

月度排行榜克而瑞研究中心 2024-01-04 09:48:03 来源:克而瑞地产研究

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-01-04
  • 报告类型:月度排行榜
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  金额榜十强门槛回落至百亿,百亿热销盘降至11个;
央国企金额榜项目强者恒强,面积榜竞争激烈:
政策放松释放改善型需求,刚需观望情绪浓厚。

  ☉ 文/克而瑞研究中心

3

3

  榜单解读

  以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭,中央政策力度逐渐转向“托举并用”。地方政策松绑加力提速,截止年末除了少数一线城市之外,限制性行政措施几乎都已退出。在此背景下,改善型购买力得到一定的释放,加上高端项目上市放量,改善型项目热销。不过由于2023年整体的市场仍属于底部调整阶段,金额榜门槛全面下降,2023年的百亿神盘同比减少了2个。面积榜方面,上榜热销项目的成交面积变小的趋势未变,面积十强门槛跌破30万平方米,成交面积在10-20万平方米的项目占比达到71%。

  1 金额榜十强门槛回落至百亿,面积百强门槛维持低位

  金额榜百亿神盘减少,十强门槛三年来首次回落。从金额榜来看,TOP10金额门槛为101.8亿元,同比下降11.8%,TOP10金额的项目中有8个均位于一线城市,单价超10万元/平方米的项目有4个,一线城市豪宅项目的推售为企业回款提供强有力支撑。TOP50和TOP100门槛分别同比下降4.6%和5.2%。整体来看,热销项目金额门槛全面下滑,十强头部热销项目较往年表现降幅更大,在市场持续底部运行情况下,不只是排名靠后的门槛成交表现下滑,也对超级神盘的表现造成一定的冲击。

  杭州之江未来社区以176.9亿元位列金额榜榜首,广州琶洲上品以166.3亿元次之,这两个项目是今年唯二超150亿的项目。杭州之江未来社区项目是杭州在售最大的未来社区项目,项目位于西湖区产业中心,且配套齐全,综合中签率低于30%,市场热度较高。销售金额超百亿元的项目有11个,较2022年减少了2个,无200亿元以上的项目,150亿元以上的项目同比减少3个,百亿热销盘打造难度更高。

  从面积榜来看,百强入榜门槛维持低位。2023年项目面积排行榜TOP10门槛为29.8万平方米,同比微降1.6%,TOP50和TOP100面积门槛分别同比下降10.5%和上升5.0%,百强入榜门槛维持低位。杭州之江未来社区成交面积45.1亿元,居面积榜榜首;值得注意的是,该项目也居金额榜榜首,是2023年项目金额榜及面积榜的双料第一。整体来看,入榜项目的成交面积仍呈变小趋势,面积十强门槛跌破30万平方米,成交面积在20-30万平米的项目由原来的31个降至21个,百强主流项目成交面积段仍在10-20万平方米,占比达71%,同比提升了11个百分点。

3

  2 央国企金额榜项目强者恒强,面积榜竞争激烈

  合作开发项目保持高位,金额榜央国企强者恒强。2023年在企业出险风险仍未褪去,市场持续下行的情况下,项目金额上榜数TOP10房企继续由央国企霸榜,有8个企业都是央国企,另有混合所有制房企万科地产、绿城中国上榜,无上榜民企。特别值得注意的是,金额榜中中海地产、华润置地的入榜项目个数达到10个及以上,而2022年榜首企业上榜项目也仅9个,项目榜入榜项目个数多的企业呈现强者恒强的态势。

  面积榜来看,由于近几年开发体量趋小,面积榜项目竞争激烈,面积榜上榜数量高的企业入榜项目数下滑,榜首华润置地上榜项目数为9个,而2022年和2021年榜首企业的入围项目分别达到10个和13个。

  此外,无论是金额榜和面积榜,企业合作项目个数仍较多,虽分别较去年少1个项目,但金额榜和面积榜仍有35个和21个项目是房企合作开发。其中杭州国际金融中心,深圳招商太子湾,均由4家企业共同开发。

3

  3 一线城市上榜持续增高,长三角入围项目减少

  从城市表现来看,2023年金额榜一二线上榜项目数量保持高位,三四线城市面积榜上榜数量增多。从金额榜来看,一线城市上榜项目数达到65个,同比增加了5个,一线城市在市场下行的大环境下,仍体现出超强的韧性;一二线城市合计入围项目个数达到94个,同比减少2个,热销项目仍主要聚焦一二线城市;值得注意的是,东莞有3个项目入榜金额榜,这三个项目均约2倍于城市均价。面积榜方面,TOP100中二线城市项目入榜占比最高,有73个项目入榜,同比减少1个,三四线城市入榜项目增多8个到19个。

  区域分布方面,金额榜和面积榜分别以长三角和中西部项目为主,两地项目分别占据近半成席位。从各区域入围项目变化来看,长三角项目入围项目数显著减少,金额榜入围由60个降至49个,面积榜入围由28个降至13个项目。

3

  4 政策放松释放改善型需求,刚需观望情绪浓厚

  金额榜2.0倍于当地均价的豪宅型项目受欢迎程度高,占比达到了48%;大于1.5-2倍于当地均价的改善型项目占比也较高,达到31%。主要是以下几个方面的原因:其一,仍有部分高能级城市存在一二手倒挂项目;其二,今年各地政策放松,特别是四季度一线城市的降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政,释放出一波改善及以上客户需求,改善型项目成交增高。

  面积榜1.2-1.5倍于当地均价的项目占比为22%,同比增加8个百分点,其他价格区间的项目均有不同程度的下滑。主要是以下几个方面的原因:其一,部分弱二线城市及三四线的稀缺板块产品仍受市场认可;其二,市场下行下,部分项目以价换量;其三,面对市场信心不足,刚需的观望情绪更浓。

3

  5 产品居住属性增强,产品力=销售力

  当前市场处于强筑底阶段,经过前面的调整,企业强存弱汰,产品全面进化,价格回归理性,交付风险出清,2024年将是企业盈利回归、竞争更加激烈的一年,未来项目的打造需以产品力为首位,即产品力=销售力。为项目获得市场仍可,我们建议:

  1)企业企稳仍是未来项目热销的关键因素,故需关注资金安全。房地产开发步入新发展模式的档口,未来仍需关注企业的资金安全性,若债务出险则对企业的项目销售影响较大,保持企业平稳运营是项目热销的基础。当前企业已经经历一波优胜劣汰,加上近几年拿地集中度的提升,头部企业销售集中度提升,竞争也将更加激烈。

  2)城市发展及板块分化,需要关注结构性机会。优质城市仍有较大的购买力,可以关注价格快速复位的城市;同时部分弱二线及三四线城市也仍有一定的结构性机会,特别是热点经济圈的城市的稀缺板块,打造出来的好产品,市场仍是会买单。

  3)产品力=销售力,应持续推动产品升级。当前国家大力推进保障房体系的建设,推动形成“改善有商品、刚需有保障”住房供给新格局。未来市场化的项目特别是改善型产品仍有较大的发展空间,产品力对项目热销的影响也将会越来越大,未来将“产品力=销售力”,企业需加大产品的升级。

  4)关注项目保质保量交付,强化深耕城市口碑。当前的产品持续回归居住属性,企业交付需要保质,降低客诉。未来城市的深耕,除了提升企业自身的运营效率之外,客户的满意度也是企业深耕城市的基础,通过加强产品建设以及客户服务建设提升口碑,强化竞争力。

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回顶部