[克而瑞]并购潮下的恒大:许家印雄心不止拿地

2015-06-10 13:31:44来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-06-10
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  经历了折让配股和娱乐圈的“恶搞”后,恒大并未在人言中一蹶不振,先以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份,后又以31亿元收购武汉三江航天地产67.08%股权,包括这两家旗下项目和土地储备。

  在其他房企收缩战线、增加业务种类之时,多元化的恒大却投入重金买地,意图似乎愈发模糊。

  但事实上,在梳理了恒大的一系列动作后,我们认为,恒大的城市布局今年明显改善,其对于房地产业务的整体战略也逐渐浮出水面。

 一、重点布局中西部二线城市

  在今年一系列拿地动作,以及两次收并购运作后,恒大的土地储备结构得到了优化。

  根据CRIC研究中心监测,2015年1-5月,恒大在招拍挂市场上共新增土地建筑面积558.78万平方米,其中81.8%位于二线城市。若 再加上并购中渝置地旗下子公司所获得的地块,恒大目前的土地储备总量中,有41.5%位于二线城市,改善较为显著,布局风险下降。

  而在二线城市中,恒大更倾向于中西部城市,今年以来,分别在重庆、成都、武汉、郑州、西安、昆明等中西部省会城市积极参与土地拍卖,共拿地321.1万,占新增土地建面的57.5%,加上中渝在重庆的331.7万方土储,恒大总土地储备中中西部占比提升至32.3%。

  对于恒大目前的拿地策略,我们认为:

  1 )恒大正在向“城市深耕”转型。恒大是进入城市最多的房企,但在市场变化后,恒大对部分区域公司进行了整合,同时也对拿地目标城市进行了筛选。这一动作不仅有助降低库存风险,也有利于提高运营效率和管控。

  2) 恒大将重点布局中西部二线城市。这部分城市的市场风险较小,但往往被中小型地方房企盘踞,外地房企很难进入。新常态下,一些中小型房企对未来市场并不看好,或资金紧张,希望缩小规模,出让手头的土地,让恒大等大型房企有了打开市场的机会。同时,中西部市场以刚性需求为主,与恒大的定位相符。

  3) 恒大将继续丰富中高端产品线。恒大的产品原本强调“民生”,而从产品标准化向产品线多元化转型,是如今大势所趋。恒大从中渝置地收购的土地大多位于重庆观音桥、龙溪镇地区,邻近CBD,较为优质;从武汉三江收购的土地同样有部分位于武汉主城区。中西部将是恒大试水中高端项目的合理区域。

  4) 恒大将加强与其他房企的合作。相比绿地、万科等龙头,恒大原本无论是在战略层面,还是项目股权层面,与其他房企均较少合作。而随着股权收购模式获得的项目增多,恒大可以通过与当地中小房企合作的形式,获取这些房企在当地的资源便利,与自身的产品线和成本管控优势结合。

 二、销售有望受益于市场回暖

  恒大大手笔拿地的底气来自于良好的销售业绩。在房企业绩普遍不够理想的情况下,2015年1-5月,恒大的销售金额为623.6亿元,同比上升 10.9%,在上市房企中仅次于万科。其中,5月销售167亿元,同比增长41.3%,打破了其单月销售记录。多个项目开盘热销,如邯郸恒大名都两小时销 售10.2亿元,长春恒大帝景首开销售520套共4.2亿元,上海恒大佘山首府开盘当日去化八成热销5亿元等。

  由于从年初就开始积极去库存,在市场转暖后,恒大可售货量充足,若能继续保持营销力度,预计今年的销售业绩将能再上台阶,明年销售更是值得期待。

  房地产市场与宏观经济背景之间的联系紧密,业内普遍对于明年的房地产市场的有较高预期,回暖的趋势已经开始显现。而在这一轮股市的牛市行情过后,部分股民可能会选择“卖股买房”,对于项目销售有促进作用,进而推动房价上涨。

  按照恒大的周转速度,今年上半年收购的土地或项目,将在今年年底到明年陆续开盘,其中收购部分可能更快,如中渝置地就包含了48.7万平方米已 竣工待售物业,一经销售能够直接成为确认收入。在房地产市场火爆之时,产品供不应求,可售货量将直接影响销售业绩。因此楼市若全面回暖,恒大从中受益程度 将大于今年动作较为保守的房企。

  三、许家印的地产雄心

  在经历了2014年较冷的市场后,大部分房企的拿地意愿减弱,同比大幅下降。而2014年将战略重心放在多元化、拿地并不积极的恒大却动作频 频,1-5月新增土地面积相比去年增加了149%,有传言称其上半年计划新增100个项目。此外,值得注意的是,海花岛项目是恒大的重要战略之一,调任了 集团原“三把手”前去负责,并将投入重金,最终计划分拆上市。这一项目的情况将直接影响恒大未来的盈利能力和发展。

  我们认为,恒大此番积极扩张,主要原因包括:

  1) 抓住并购机遇,做大总体规模。市场趋于理性,中小房企急于退出市场,恒大“趁机”低价入手,达成双 赢。根据报道,恒大计划新增的项目将主要通过二级市场收购、并购等形式获取。这将为恒大带来地理位置更稀缺、成本更低的土地储备。恒大2014年末已有 1.4亿方土地储备,进取的收购行为将使其进一步扩大规模,达成世界500强的长期目标。

  2) 唱多楼市,加强与地方政府关系。二三线城市的地方政府均取消了购房限制,推出了降低购房门槛的政策,可见“救市”的意图明显。恒大顺势进行收并购,能避免不少项目破产的尴尬,同时也是将企业的命运与地方市场捆绑,降低风险,有利于企业长期运营的稳定。

  3) 增加收入,支持多元化业务。多元化业务能提高利润,但收入方面的“大头”还是来自于房地产销售。恒大多元化的四大板块还在培育中,基地、货源等均需要持续投入。通过房地产业务带来的现金流,恒大能够更好地推动这些多元化业务的发展。

  综上,我们认为,恒大在房地产行业的布局清晰、目标明确、战略合理,房地产将始终是恒大的主业和全面发展的基础。

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