[克而瑞]万达商业:退港回A 万达城值得期待

沈晓玲 王晓晨 杨晶晶2016-09-06 07:48:31来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-09-06
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞
  8月15日,万达商业向香港联交所撤回H股上市的特别决议案,获股东大会批准,这意味着,万达私有化又向前迈进了一大步。25日,万达商业披露2016年中期业绩,退市前企业提交了一份怎样的成绩单?

 一、业绩:首8月实现销售金额671.3亿元,目标完成率67%

  万达商业2016年1-6月份累计完成销售额达506亿元,同比下降17%;销售面积539.4万平方米,同比下降17%。从单月销售情况来看,上半年整体同比下滑,6月份同比下滑幅度最大,达到28%。从目标完成率来看,对照万达2016年下调后1000亿的销售目标,已完成51%。而根据《2016年1-8月房企销售流量榜》,首8月,万达商业实现销售额671.3亿元,已完成全年1000亿元销售目标的67%。未来9-12月,万达需月均销售82亿元即可达成全年目标,如能保持今年以来销售速度,完成1000亿目标难度不大。但是需要指出的是,上半年房地产市场火爆异常,整体全面向好,多家典型房企业绩甚至达到同比翻番,因此在这样的市场中,万达业绩完成的实际情况一般。

  二、财务:现金储备充足,净负债率降至69.1%

  2016年1-6月,万达商业实现营业收入376.35亿元,较上年同比增长22%。毛利润为147.8亿元,同比增长8%;毛利率为39.27%,同比减少5.04个百分点;净利润61.75亿元,同比增加16%;净利率为16.41%,同比减少0.46个百分点。

  现金短债比由去年同期1.3上升至3.3,长短债比由去年的2.9上升至7.6,企业现金充足,债务结构良好,短期内无偿债压力。此外,净负债率同比减少12.43个百分点至69.1%。万达商业净负债率进一步降低,在于开源节流:一方面,今年上半年企业在土地市场投入力度有所减弱,拿地销售比从2015年同期的0.25降至0.15;一方面,作为2014年港股最大的IPO房企,万达商业从不差钱,融资渠道畅通且利率保持低位。

  三、收入:仍然以销售物业为主,投资物业表现一般

  2016年1-6月,万达商业营业收入中,投资物业租赁及管理81.23亿元,同比增长28%;销售物业253.15亿元,同比增长21%。从贡献力度来看,上半年投资物业收入占比为22%,销售物业占比为67%,与去年同期相比,仅仅有一个百分点的变化。

  虽然投资物业收入增幅明显,并超过销售物业,但由于基数仍然较低,对万达商业的整体收入结构影响不大,被寄予厚望的投资物业部分表现一般,企业目前依然是依靠销售物业为主要收入来源。不过考虑到万达商业运营步入轻资产道路,由合作方出资建设万达广场,而万达则只输出服务,我们认为,未来投资物业的收入会成为万达业绩增长的亮点。

  四、土地:继续扩容三四线城市,土储布局存隐忧

  在2015年度的业绩发布会上,万达曾表示已经停止了在三四线城市销售物业的拿地,根据企业2016年1-6月公告来看,万达在22个三四线城市斩获地块,体量占总新增土地储备的比重达54%。从土地属性来看,除桂林文旅1期为综合用地外,其他三四线城市新增地块全部用于建设万达广场,企业的拿地策略已经彰显。

  不过,需要注意的是,尽管万达商业从物业销售上规避三四线城市布局,但城市市场分化日盛,不少三四线城市同样面临商业过剩的困局,招商难成为普遍现象。此外,结合区域分布来看,上半年万达有近一半新增土地储备分布在中西部城市,而参考《2016中国城市房地产市场投资前景排行榜》,中西部总体投资前景远不及长三角、珠三角区域,企业布局存隐忧。

  五、战略:商业模式升级,全国扩张商旅文综合体万达城

  近两年,从房地产开发向服务业转型成为万达战略重心,文化产业为此次转型的重点板块,企业旗下产品系亦迎来变革。为了寻求新的增长点,万达选择具有丰富旅游资源的一二线重点城市,对原有商业模式再度升级,开发第四代产品“万达城”,每个万达城的投资规模均在200亿元以上。

  相比于万达广场,万达城定位于超大型文化旅游项目,加入室外主题公园、酒店区、室内主题乐园、电影主题乐园等,使之成为“商旅文综合体”,实现从单一商业购物中心向大型商业文化购物公园的转变。截止到2016年8月,万达已在全国布局12座万达城,3个项目开业运营。

  万达城传承“以售养租”模式,资源互补带来可观利润。首先,“以售养租”是万达高速周转的经典模式,万达城运营中,主题乐园、主题公园这类大手笔投资提升区域价值,开发住宅项目与之形成互补关系,通过销售物业为主题乐园输血,快速滚动开发下确保有利可图,如南昌万达城整个体量480万平方米,其中销售物业超过280万平方米,这部分大体量销售物业去化后可以覆盖相当一部分资金投入。其次,在主题乐园之外,万达将商场购物中心、电影院线与之形成搭配配套,实现协同效应,吸附稳定、有效客流,同时也将为项目带来不错的利润空间。可以看到,南昌万达城于2015年5月底开业运营,据官方数透露据, 6月份即项目接待客流超200万人次,主题乐园超20万人次。

  作为企业战略转型的中一笔,万达城集聚了更多的资源及卖点,其文化旅游定位与当下万达重点发力文化产业高度匹配,万达愿意花费重金投入开发,董事长王健林曾以万达城叫板迪士尼,可见其战略地位。以南昌万达城为例,万达城模式已获得游客买单,随着后续更多大手笔商旅文综合体入市,万达城有望成为万达规模扩张的跳板。

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