[克而瑞]房企并购主流趋势及策略研究

  2016年房企分化加剧，强者恒强，大中型房企诸如融创、保利、恒大依靠规模优势和资金优势屡屡涉足行业并购，而部分业绩不佳的中小房企无疑成为了“砧板上的鱼肉”，究竟当前行业并购的特点是什么？成功的案例是如何做到？企业如何选择并购目标？我们将按照收购标的和目的的不同，对各类收购进行一一分析。

  一、并购项目或上市平台不胜枚举，皆为规模进一步扩张

  近年来，随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高，房企的收并购风气也变得逐步盛行，成为了许多房企主要的拿地和扩张手段。在传统地产领域，目前最主要的收购可以分为两类，第一类主要目的是收购土地或者项目，以增加可售资源或进入新的城市、区域，从而进一步实现规模扩张；另一类则是收购上市平台，即“壳公司”，进而达到上市或者回归A股的目的，拓宽企业融资渠道、提升企业品牌影响力。

  1、地价攀升推动项目收购潮，助力企业持续扩张

  随着近年来招拍挂土地成本的节节攀升，房企们纷纷采用收购的方式作为自身发展的重要手段。对于传统房企而言，收购土地或项目，无疑是加速企业规模扩张，增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面，收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低，可以使企业避开激烈的市场竞争；另一方面，部分收购获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。

  1) 项目区位、发展前景与企业战略契合，是并购准则

  对于并购目标的选择，房企通常会根据自身的战略发展，来综合考虑目标地块是否合适。首先，并购项目的目的在于增加可售资源或者扩大布局区域，那么如收购地块的位置是否符合企业的战略发展、项目是否位于企业未来想要深耕或者重点布局的目标城市，这是企业优先需要考量的因素。

  其次，目标项目的产品定位以及发展前景，也是房企标的选择的重要标准之一。项目的基本指标决定可以打造什么样的产品？项目所在板块在该城市的市场发展前景如何？在企业已经布局的城市，是否能跟企业现有布局实现互动？在企业新布局的城市，是否能够助力企业在新城市站稳脚步？这些都是有助于企业进一步筛选符合战略发展的重要因素。

  最后，价格也是不可忽视的重要因素。在筛选出一些适合的目标之后，项目的收购价格和未来的盈利能力就是企业必须衡量的因素，项目测算就成为关键。企业的最终目的在于盈利，无法盈利，那么企业也会将食之无味，项目“性价比”越高，房企收购的意愿自然也越强。

  2) 并购王融创，低成本收购增加资源、拓展城市布局

  以融创中国为例，通过频繁出手低价收购的方式实践着自己的一二线城市战略，以超规模速度进行扩张。如2015年9月，融创仅以6.82亿元的价格就收购了天朗的八个项目。通过此次收购，融创中国不仅花费不大，还得到了位于西安、济南、南京及成都四个城市的优质资源，并成功布局西安。在5月19日，融创中国又以43.94亿元得价格收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权，并如愿进入深圳。从中可以看出，正是通过不断的收购，融创正大举扩张着一二线城市。

  2、收购“壳公司”剑指上市，拓宽融资渠道助力发展(略)

  二、以并购促进企业多元化发展，寻找新的利润增长点

  随着地产行业进入白银时代，行业利润下行已成主流趋势，加之近年来一二线地王频出，拿地成本趋高，许多房企不得不谋求战略转型，而并购则成为了短期内扩张规模、提升竞争力的最佳方式。部分房企选择了大金融领域来拓宽融资渠道，降低资金成本；部分房企则将目光瞄准了地产行业下游的一系列配套服务，包括社区教育、养老医疗、物业增值；寄望于通过提升服务品质来助力地产主业的发展；还有一些房企“另辟蹊径”，选择了诸如体育、农业、畜牧业、制造业、矿业、影视娱乐业等具备潜在投资前景的产业，找寻新的利润增长点。

  1、房企加码”大金融”，恒大收购盛京银行意图全金融布局

  房地产作为一个典型的资金密集型行业，如何保持资金链稳固、拓宽融资渠道是开发商应解决的首要问题。近期随着核心一二线地价节节攀升，房价居高不下，各地政府也纷纷提升限购限贷门槛助力楼市“降温”，加之此前曾一度降低发债门槛的公司债也面临收紧风险，房企日后如何能“自给自足”也成为后期决胜的关键所在，因而许多房企也在今年频频收并购信托、保险、基金公司来加码大金融布局。

  而针对于并购目标的选择，往往会因为房企涉足大金融领域目的不同而有所差别，部分房企主要是战略投资者心态，希望通过少量入股分享红利，在进行标的选择时，往往会希望与本身资本较为雄厚、业务实力较强的公司合作，可以“背靠大树好乘凉”；而另一类将大金融作为自身战略版图扩张的房企，他们在选择标的时会依据自身具体的扩张业务内容(如保险、信托、银行、基金、全牌照、互联网金融等)定向选择性价比较高且有业务特色的公司。

  其中恒大算是典型，早在2015年10月便成立了恒大金融集团，致力于积极开拓金融全牌照业务。此后收购动作不断，2015年11月以39.39亿元收购了中新大东方人寿50%的股权后将其更名为恒大人寿；2016上半年又将目标瞄准在盛京银行。具体来看，恒大收购盛京银行可谓几经波折，先是在2月24日至3月3日的9天时间，通过多次买入，耗资69.29亿港元增持在H股上市的盛京银行，以5.77亿股，占比9.96%成为盛京银行第一大股东。4月28日，恒大又宣布，与盛京银行的5名A股股东签订协议，以100.16亿元收购约10.02亿股盛京银行A股，收购价格为每股10元。5月6日，因港交所公众持股红线不得低于25%的规定，恒大决定“策略性减持”，以69.26亿港元平价清仓H股。

  不得不说，恒大此举可谓“一举两得”。一方面可以通过参股盛京银行获得银行、消费金融两张牌照，与恒大金服形成联动效应，扩大其金融版图；另一方面，对于有望在A股实现上市的盛京银行来说，恒大弃H保A则既可以做财务投资者，又可以做战略投资者，未来收益将远高于H股。

  2、物业管理成为新风口，花样年“蛇吞象”收购万达物业(略)

  3、资本逐利性促进房企多元发展，万达成为电影产业巨头(略)

  三、央企整合重组成为主旋律，旨在提升效率规避同业竞争

  (略)

  四、总结与展望：并购改变房企竞争格局，细分领域寻求更多机会

  融创中国开启“买买买”模式、恒大在A股市场频频出手、多家地产央企筹划重组整合……今年以来，房企并购重组成为行业一大热点。不得不说，行业增速放缓、土地市场竞争加剧成为推动此次并购潮的主要动因；可以推断，未来房企间的并购重组还将升级。总体来看，房企间的并购重组无外乎以下几点考量：一是基于地产开发层面的规模扩张，以并购项目或获取上市平台为目的的兼并收购。二是以并购促进自身多元化发展，反哺主业的同时找寻新的利润增长点。三是受政策主导推动的央企整合，旨在提质增效，避免同业竞争。

  此轮并购潮势必会为地产行业带来以下几方面积极变化：

  首先，行业集约化和专业化程度都将不断提升，房企的竞争也将更为激烈。通过收并购，本身就具备竞争优势的房企势必“强者恒强”，而地产开发基础较为薄弱的房企也将面临被收购整合的风险，房企之间优胜劣汰加剧，竞争也会更为激烈。

  其次，房企的竞争格局将发生改变，两极分化也将逐步拉大。据CRIC公布的《2016年1-10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，目前TOP3房企恒大、万科、碧桂园的销售金额总和9001.2亿元，相当于第四位至第十位总和9042.1亿元。“后来者”想要超越，最大的变数还是来自于兼并合作的力度。

  最后，地产开发已是“红海”，延伸细分领域将出现更多的机会。这些领域包含代建、物业、健康、医疗、金融等，部分房企凭借其在细分领域的口碑优势，抓住时机，以收并购迅速占据市场份额，奠定竞争优势，花样年的物管业务就是典型。如何发挥一已之长，在细分领域寻求新的机会，这也将成为许多处于成长期的中小房企需要思考的问题。

  目录

  一、并购项目或上市平台不胜枚举，皆为规模进一步扩张 2

  1、地价攀升推动项目收购潮，助力企业持续扩张 2

  1)项目区位、发展前景与企业战略契合，是并购准则 3

  2)并购王融创，低成本收购增加资源、拓展城市布局 4

  2、收购“壳公司”剑指上市，拓宽融资渠道助力发展 5

  1)壳资源的财务结构至关重要，关注法律法规变化 错误!未定义书签。

  2)先收购后资产注入、股权资产置换两大方式借壳上市 错误!未定义书签。

  二、以并购促进企业多元化发展，寻找新的利润增长点 5

  1、房企加码”大金融”，恒大收购盛京银行意图全金融布局 5

  2、物业管理成为新风口，花样年“蛇吞象”收购万达物业 6

  3、资本逐利性促进房企多元发展，万达成为电影产业巨头 6

  三、央企整合重组成为主旋律，旨在提升效率规避同业竞争 6

  1、同一企业集团下的整合：避免同业竞争，增强企业核心竞争力 错误!未定义书签。

  1)、避免同业竞争、增强企业核心竞争力是整合主要原因 错误!未定义书签。

  2)、中建系：中海地产如虎添翼，进击千亿房企 错误!未定义书签。

  3)、保利系：存在潜在整合可能，区域划分整合或为优选 错误!未定义书签。

  2、不同企业集团下的整合：政策导向、强强联合推动整合 错误!未定义书签。

  1)、政策导向及强强联合是整合主要原因 错误!未定义书签。

  2)、保利中航：政策推动整合，保利借机低价“接盘” 错误!未定义书签。

  四、总结与展望：并购改变房企竞争格局，细分领域寻求更多机会