聚焦杭州，全年目标千亿不变；持续降低负债规模和成本，直接融资比例控制在 20%以内

  ◎  作者 / 房玲

  核心观点

  【省内业绩贡献超95%，全年目标千亿左右不变】2025年上半年滨江集团实现销售额527.5亿元，同比下降9.4%，降幅低于全口径TOP10房企的加权平均值（降幅13.4%）。位列克而瑞《2025年1-6月中国房地产企业销售TOP100排行榜》全口径销售金额第10名，也是TOP10中唯一的民营房企。企业长期聚焦杭州市场，上半年杭州一城的销售贡献占比达到了77.4%。全年计划销售额在1000 亿元左右不变，预计行业排名15名以内，全国份额 1%以上。

  【权益销售回款50%用于投资，杭州继续保持且增加】上半年新增土地项目16个，其中杭州14个，金华2个，进一步巩固杭州市场份额。新增项目计容建筑面积合计100.7万平方米，同比增长15%；土地总价款332.7亿元，同比增长49%。全口径拿地销售金额比为0.63，较2024年全年的0.4明显提升，权益拿地销售金额比为0.72。滨江集团表示，“投资金额控制在权益销售回款50%左右。区域布局上，杭州继续保持且增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏”。

  【营收利润双双大涨，净利率回升至5.92%】上半年实现营业收入454.5亿元，同比增长87.8%，主要是期内交付大幅增加。上半年房地产销售业务的营业收入为449.6亿元，同比增长89.9%，期末尚未结算的预收房款为1013.4亿元，可结算资源充裕，营收有保障。净利润26.9亿元，同比增长120%，净利率增长至5.92%。上半年企业营收和利润率双双大增，但整体来看，利润率仍处于底部，未来仍有提升空间。

  【持续降低负债规模与成本，目标控制有息负债300亿以内】由于期内投资开发支出大大增加，上半年企业经营活动产生的现金流为净流出89.6亿元；期末持有现金295亿元，较期初下降20%。与此同时，企业并表的有息负债较期初降低了40.83亿元至333.5亿元，其中短期有息负债94.1亿元，占比为28.2%；现金短债比3.14，较期初有所下降，但仍处于较高水平，无短期偿债压力。未来企业还将继续降低有息负债水平，目标控制在300亿元以内，同时继续降低融资成本，继续把直接融资比例控制在 20%以内。

  01 销售

  省内业绩贡献超95%

  全年目标千亿左右不变

  2025年上半年滨江集团实现销售额527.5亿元，同比下降9.4%，降幅低于全口径TOP10房企的加权平均值（降幅13.4%）。位列克而瑞《2025年1-6月中国房地产企业销售TOP100排行榜》全口径销售金额第10名，也是TOP10中唯一的民营房企。 

  企业长期聚焦杭州市场，2025年上半年杭州一城的销售贡献占比达到了77.4%，比2024年全年下降了5.2个百分点；省内其余三四线城市销售占比上升为18.2%，省外上海、广州、深圳、南京、苏州5市仅占4.4%，也使得上半年企业销售均价较2024年全年下降了15.8%。 

  滨江集团在推进小股操盘模式的过程中，转为强强联合，在合作中发挥各自优势，实现合作共赢。2025年上半年，企业权益销售额254.8亿元，权益比例约48%，较2024年全年下降1个百分点；虽然权益比较低，但合作的项目中95%以上均由滨江操盘，体现了同行的认可。 

  全年滨江集团计划销售额在1000 亿元左右不变，预计行业排名15名以内，全国份额 1%以上。根据克而瑞统计，2025年1-7月，滨江集团已实现全口径销售额615.6亿。

  02 投资

  权益销售回款50%用于投资

  杭州继续保持且增加

  2025年上半年，滨江集团新增土地项目16个，其中杭州14个，金华2个，进一步巩固杭州市场份额。期内，新增项目计容建筑面积合计100.7万平方米，同比增长15%；土地总价款332.7亿元，同比增长49%。与此同时，滨江集团通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用，期内在南京新增1个代建项目，计容建面约5.7万平方米。

  上半年企业全口径拿地销售金额比为0.63，较2024年全年的0.4明显提升，权益拿地销售金额比为0.72。滨江集团表示，企业投资策略将“遵循优质原则，即优质城市、优质地段、优质项目、优质产品、选择优质的合作伙伴，确保投资项目实现高质量与高回报。投资金额控制在权益销售回款50%左右。区域布局上，杭州继续保持且增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏”。

  期末，滨江集团拥有累积土地储备（在建及拟建项目）总建筑面积约993.6万平米，与期初基本持平；其中剩余可开发建筑面积约26.8万平米，较期初减少了34.3万平米，占比仅2.7%。累积土地储备建筑面积中，杭州占81%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等占比15%，浙江省外占比4%。良好的区域布局，为公司未来可持续发展提供有力保障，但是剩余可开发建筑面积相对较低，企业仍需积极补充土地储备。

  此外，期末滨江集团的存货账面余额为1391亿，存货跌价准备为40亿，期末存货账面价值1351亿。期内，滨江集团的存货跌价损失及合同履约成本减值损失为6.1亿，都来自于开发成本项的计提。

  03 盈利

  营收利润双双大涨

  净利率回升至5.92%

  2025年上半年滨江集团实现营业收入454.5亿元，同比增长87.8%，主要是期内交付大幅增加。上半年企业房地产销售业务的营业收入为449.6亿元，同比增长89.9%，期末尚未结算的预收房款为1013.4亿元，可结算资源充裕，营收有保障。

  毛利润为55.6亿元，同比增长140.1%，毛利率12.24%，同比增长2.67个百分点，与2024年全年相当。净利润26.9亿元，同比增长120%，净利率增长至5.92%；归母净利润18.5亿元，同比增长58.9%，归母净利率4.08%。上半年企业营收和利润率双双大增，但整体来看，利润率仍处于底部，未来仍有提升空间。

  04 负债

  持续降低负债规模与成本

  目标控制有息负债300亿以内

  由于企业投资开发支出大大增加，上半年企业经营活动产生的现金流为净流出89.6亿元；期末持有现金295亿元，较期初下降20%。与此同时，企业并表的有息负债较期初降低了40.83亿元至333.5亿元，其中银行贷款占比高达83.9%。截至2025年6月末，滨江共获银行授信总额度1290.2亿元,授信额度已使用311.2亿元，剩余可用 979 亿元；直接融资可用额度上，已注册完成尚未发行的短期融资券额度 33 亿元。 

  整体来看企业融资渠道相对畅通，流动性比较充裕。期末短期有息负债94.1亿元，占比为28.2%；现金短债比3.14，较期初有所下降，但仍处于较高水平，无短期偿债压力。扣预后资产负债率57.8%，净负债率7.03%，主要指标都比较健康。期末，平均融资成本为3.1%，较上年末下降 0.3 个百分点。

  未来企业还将继续降低有息负债水平，目标控制在300亿元以内，同时继续降低融资成本，继续把直接融资比例控制在 20%以内。