[克而瑞]大悦城:归母净利首现负值,坚持双轮双核发展

沈晓玲、查明仪2021-04-08 10:23:36来源:克而瑞

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-04-08
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:克而瑞

 导 读

  千亿目标相差较远,利润规模转头向下,归母净利首现负值。短期无偿债压力,属于“黄档”房企。

  【销售额不增反减,21年千亿目标有压力】2020年全口径签约销售金额694亿元,同比下降2.4%,远低于行业百强12.4%的销售增速。大悦城在业绩会上表示,2021年将坚持千亿目标不动摇,按1513亿元的可售货值计算,去化率要达到66%。参考对比企业2020年约46%的去化表现,在2021年实现千亿目标有压力。就销售金额区域分布来看,长三角仍是主力,销售占比为48%,其余区域较为均匀。 

  【新增土地平均楼面价再降17%,深耕二线城市】2020年新增土储权益比例54%,低于行业平均水平。拿地销售比约0.3,投资较为谨慎。12个项目地块为底价成交,所以平均楼面价相比2019年再降17%至4579,相比22244元/平方米的销售均价有一定的利润空间。新增土储大都分布在销售占比最小的中西部,反映了企业注重全国化的均衡布局。截止2020年底拥有土储总计容建面达2871万平方米,能满足未来4-5年的需求。总土储分布格局符合“机会型布局一线,深耕二线、强三线以及都市圈核心城市周边三四线”的规划,二线城市土储资源占比超六成。 

  【总营收增长,归母净利首现负值】2020年营收为384.5亿元,同比增长13.8%,主要因为商品房销售及一级土地开发收入同比增长21%,与总营收占比约85%。投资物业和酒店经营业务营收则分别同比下降14%和29%。毛利润同比下滑12.8%,毛利率也同比下滑9.6个百分点,主要是因为2016-2017年高价拿地项目入市后受到调控限价政策影响。此外,由于疫情减免租金和资产减值损失,归母净利润约-3.9亿元,同比下降118.88%,是完成重组后利润首次出现负值。归母净利率和每股基本收益也首现负值,分别是-1%和-0.09。 

  【融资优势明显,为黄档房企】截止2020年末拥有现金317.6亿元,同比增长约15%,现金短债比微升至1.76,短期无偿债压力,长短债比有所下降至2.92,债务结构相对健康。保持了较低的平均借贷利率,2020年总有息债中银行贷款占比达70%,平均融资成本仅为5.1%。净负债率为85.7%,同比下降了13.5个百分点,符合监管要求。然而,剔除预收款的资产负债率达71.8%,虽相较2019年底下降约4个百分点,仍超出70%的阈值,属于“黄档”房企。 

  【双轮双核发展,商业体持续扩张】坚持“持有+销售”、“产品+服务”的双轮双核发展的模式,旗下有商业地产平台大悦城地产。2020年,已开业自持商业体共12个,还通过管理输出模式运营3个大悦城项目。未来拟开业的自持商业体共14个,还有2个管理输出项目。

  01销 售

  销售额不增反减

  长三角销售占比近半

  销售额不增反减。2020年,大悦城控股全年全口径签约销售金额694亿元,同比下降2.4%,远低于行业百强12.4%的销售增速。销售额的负增长,与去年销售均价出现一定降幅有关,2020年大悦城控股销售均价22244元/平方米,同比下降9.3%。同期销售面积则同比上升约7.6%至312万平方米。

  2021年实现千亿目标有压力。大悦城在业绩会上表示,2021年将坚持千亿目标不动摇,按1513亿元的可售货值计算,去化率要达到66%。参考对比企业2020年约46%的去化表现,在2021年实现千亿目标有一定压力。

1

  从城市销售额分布来看,一线城市整体排名靠前,二线城市占比最高,三四线单盘产能突出。一线城市整体均价较高所以销售表现较为突出,占比达32%。其中上海单城市贡献销售116亿元,接近所有三四线城市总销售贡献额,仅凭上海瑞虹天悦郡庭项目一个项目就斩获68.2亿元。值得一提的是,该项目在2020年克而瑞单项目金额排行榜上位列第8名,且2021年上海瑞虹项目第九期海景壹号开盘,延续了热销态势,将为企业销售提供有力保障。二线城市作为深耕对象,贡献销售的项目数量最多,达62个,因此销售额占比最高,为48%。苏州凭借科技城金茂府和苏州天悦两个项目出线,2020年全年城市销售总额达71亿元,超出深圳,位居企业销售第二大贡献城市。此外,虽三四线城市销售占比只有20%,但单盘产能达到了7.1亿,高出大悦城自身6.7亿元的平均单盘销售额。

1

  就销售金额区域分布来看,长三角仍是主力,其余区域较为均匀。长三角依旧是主力区域,销售占比最大,为48%,主要是因为上海和苏州的项目表现突出,此外企业在长三角的安徽省并没有在售项目。与2019年的销售布局相比,中西部销售占比提升5个百分点至20%,与环渤海持平,主要是因为贡献销售的城市数目变多,相比2019年增多14个至35个城市,单盘平均销售额3.6亿元,依旧低于企业整体水平。珠三角的销售主要来自湾区,虽珠三角在2020年销售占比较低,为12%,但其中近九成来自湾区,且深圳单城销售于珠三角整体占比超六成。

2

  02投 资

  新增土地平均楼面价再降17%

  深耕二线城市

  三分之二的项目地块底价成交,新增土储区域分布与销售互补。2020年大悦城控股共获取项目18个,新增土储计容建筑面积456.7万平方米,权益计容建面约246.1万平方米,新增土储权益比例54%,有待提升权益比例。同时,新增土储总价款为209.1亿元,拿地销售比约0.3,投资较为谨慎。据悉,其中12个项目地块为底价成交,所以平均楼面价相比2019年再降17%至4579元/平方米,相比22244元/平方米的销售均价有一定的利润空间。就新增土储的分布区域来看,布局方向与销售金额分布形成互补,销售占比最小的中西部布局了最多的土储计容建面,约291万平方米,占比64%,这反映了企业注重全国化的均衡布局。

5

  机会型布局一线,深耕二线。截止2020年12月31日,大悦城控股拥有土储总计容建面达2871万平方米,权益计容建面约1635万平方米,权益比例57%。按目前的销售规模和增速来看,能满足未来4-5年的需求。此外,土储分布格局符合“机会型布局一线,深耕二线、强三线以及都市圈核心城市周边三四线”的规划。二线城市土储资源最多,占比超六成,其次为一线城市占比22%,三四线则为16%。就分布区域来看,中西部和环渤海较多,占比超三成,珠三角最低仅为12%。

3

  03盈 利

  总营收增长

  归母净利首现负值

  总营收同比增长13.8%,多项业务收入下滑。2020年,大悦城控股营业收入为384.5亿元,同比增长13.8%。营收增长主要得益于商品房销售及一级土地开发业务收入的增长,该业务营收达325.8亿元,同比增长21%,占总营收比重约85%。此外物业管理板块收入同比微增4%至6.9亿元,而其他业务的营收都出现了不同程度的下降,其中投资物业和酒店经营业务营收分别同比下降14%和29%,与总营收占比也相应下滑。但由于企业采取“持有+销售”双轮驱动的模式,投资物业及相关服务收入仍占总营收的11.5%。

  毛利率虽降仍维持在31.4%,归母净利润首现负值。2020年大悦城控股实现毛利润120.9亿元,同比下滑12.8%,毛利率也同比下滑9.6个百分点至31.4%,主要是因为2016年至2017年高价拿地项目入市后受到调控限价政策影响。此外,还受到疫情减免租金和资产减值损失的影响,归母净利润约-3.9亿元,同比下降118.88%,这也是大悦城于2019年完成重组后利润首次出现负值。归母净利率和每股基本收益也首现负值,分别是-1%和-0.09。

4

  04负 债

  融资优势明显

  为黄档房企

  短期无偿债压力,融资优势明显。截止2020年末,大悦城控股拥有现金317.6亿元,同比增长约15%。但短期债务增长9%至180.8亿元,现金短债比微升至1.76,短期无偿债压力。长期债务同比基本持平,所以长短债比有所下降至2.92,债务结构相对健康。值得一提的是,大悦城控股作为央企,长期保持了较低的平均借贷利率,2020年有息负债中70%均来自于银行贷款,平均融资成本仅为5.1%。

  净负债率大幅降低,属于黄档房企。2020年底大悦城控股的净负债率为85.7%,同比下降了13.5个百分点,符合监管要求。然而,剔除预收款的资产负债率达71.8%,虽相较2019年底下降约4个百分点,仍超出70%的阈值,属于“黄档”房企。

5

  05战 略

  双轮双核发展

  商业持续扩张

  大悦城坚持“持有+销售”、“产品+服务”的双轮双核发展的模式,旗下有商业地产平台大悦城地产。受疫情影响较大,2020年大悦城地产各项业务有不同程度的下滑,可持续性收入43.9亿元,同比下滑19.2%。其中投资物业营收达35.9亿元,同比下滑17.3%;酒店经营收入6.0亿元,同比下滑28.7%。

  大悦城商业持续扩张,2020年首个春风里项目亮相。2020年,大悦城已开业自持商业体共12个,包括10个大悦城购物中心、1个春风里项目以及1个祥云小镇,其中北京大兴春风里在期内作为春风里产品线下首个项目亮相,开业当天出租率 91%,开业率达 90%。整体来看,购物中心可出租面积共计 90.77 万平方米,全年平均出租率 93.9%。同时,公司还通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以及鞍山大悦城项目。

  未来拟开业的自持商业体共14个,还有2个管理输出项目。展望未来,公司在建拟建的自持大悦城共10个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌等城市,其中南昌和厦门项目为期内新增;在建拟建的大悦春风里项目2个,位于北京和苏州,且计划在2021年开业;在建的祥云小镇项目2个,分别位于青岛、武汉;同时,报告期内新增在建轻资产项目 2 个,位于长沙和无锡。

6

7

企业信用
统一社会信用代码:914403001922471899
统一社会信用代码:91420100MA4K290Q02
统一社会信用代码:91370100MA3QKTPJ9D
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}