[克而瑞]中国金茂:规模进军TOP15,城市运营贡献44%新增土储

沈晓玲、汪维文2021-04-08 14:46:00来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-04-08
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:克而瑞

  导 读

  销售规模入围全国15强,回款率再度超过90%。

  【销售规模入围全国15强,回款率再度超过90%】全年销售额2311.0亿元,目标完成率116%,行业排名入围15强。实现销售回款2098亿元,年度现金回款率90.7%,处于行业前列。2020年半数销售额来自华东地区,京沪杭等7城破百亿,其中南京、苏州、上海、杭州、温州5个城市均位于华东。另外北京以257亿、长沙以138亿对企业贡献显著。2021年推货超3600亿元,二级项目仅需去化68%即可完成全年目标,压力不大。

  【拿地力度高于百强平均,44%新增土地来源于城市运营】拿地销售比0.45,高于百强房企平均0.37。新进烟台、太原、石家庄、泰州四市,全国化布局持续完善。截止2021年2月底,总土储建面8267万平方米,其中一级土地开发储备建面2351万平方米,二级土地开发储备建面5915万平,可满足大约3-4年的需求。 

  【年内7个城市运营项目落地,预计2022年60%土储来源城市运营】2020年内新落地7个项目,累计落地27个项目。2021年企业计划再度落地8个城市运营项目,届时城市运营项目将达到35个。2020年城市运营销售贡献率提升7个百分点至21%,预计到2022年,城市运营将贡献60%的新增土地储备,这也意味着销售贡献也将提升。 

  【毛利率20%,20拿地毛利率约23%】2020年中国金茂实现营业收入600.5亿元,同比增长38.5%,毛利率20%。目前3017亿左右的已售未结转部分毛利率在18%左右。考虑到2020年拿地的毛利率在23%左右,叠加高毛利率城市运营项目逐步进入结转周期,未来企业的毛利率维稳可期。计提减值43.7亿元,2020年中国金茂实现净利润62.0亿元,净利率10.3%,归母净利润38.8亿元。整体来看,毛利率和净利率均有不同程度的下滑,但随着金茂降本增效的推进,未来盈利可控。 

  【三大指标全部绿档,融资利率降至4.4%】截止至2020年底,中国金茂现金短债比1.88,净负债率44.7%,剔除预收账款后的资产负债率66.8%,全部满足三道红线绿档要求。且融资利率仅4.42%处于行业领先。

  【双轮两翼平衡发展,物业管理迎来高速增长期】十四五期间,金茂目标在2021实现2500亿地产销售,2022年实现3000亿地产销售,持有面积200万平方米,实现持有物业运营收入50亿元。两翼方面,目前金茂物业并无上市时间表,在管面积接近2000万平方米,随着交付高峰的来临,有望实现每年接近100%的增长。

  01销 售

  销售规模入围全国15强

  回款率再度超过90%

  全年销售额2311.0亿元,目标完成率116%,行业排名提升入围15强。根据企业公告数据,2020年中国金茂实现全口径销售业绩2311亿元,同比增长43.7%,远高于2020年百强房企12.4%的平均增长率。凭借突出的业绩增速,中国金茂行业排名再度提升,迈入全国15强。更值得一提的是,2020年金茂实现销售回款2098亿元,年度现金回款率90.7%,处于行业前列。

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  2020年半数销售额来自华东地区,京沪杭等7城破百亿。华东地区经济发展持续向好,居民购买力强,适配金茂高端产品的定位。根据企业披露的销售签约明细,中国金茂2020年有五成销售额来源于华东地区,7个销售过百亿城市中,南京、苏州、上海、杭州、温州5个城市均位于华东。除这5个华东城市外,北京以257亿、长沙以138亿对企业贡献显著。

  2021年金茂计划实现销售金额2500亿元,同比2020年增长8.2%。根据企业发布会数据,2021年金茂将推出一级开发货值119.1亿元,二级开发可售货值3494.9亿元。若一级开发全部出售,二级项目仅需实现68%的去化率即可完成全年目标,根据CRIC估算,2020年金茂二级项目去化率约为73%,因此全年来看业绩目标压力不大。根据企业公布的销售计划指引,2021年华东仍将是企业销售贡献率排名首位的区域,其中上海、南京、苏州3城目标突破百亿,北京仍将是企业销售贡献最高城市,目标销售额达到271亿元,另外企业有城市运营项目布局的武汉和青岛两地2021年目标销售也超过百亿。

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  02投 资

  拿地力度高于百强平均

  44%新增土地来源于城市运营

  拿地销售比0.45,高于百强房企平均0.37。根据企业披露,2020年中国金茂新增土储建面1417万平方米,其中新增二级项目59个,计容总面积1150万平方米。二级项目总土地款1030亿元,二级土地平均拿地成本8957元/平方米,相较于2019年的7525元/平方米有所提高,主要是企业加大高能级城市拿地,一二线城市拿地占比从2019年的79%提升至2020年的87%。城市运营项目持续释放,若剔除集团孵化项目,44%的二级新增土储均来自城市运营项目。

  整体来看2020年金茂投资态度积极,拿地销售比0.45,领先于百强房企平均水平的0.37,新进烟台、太原、石家庄、泰州四市,全国化布局持续完善。

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  土储总量充裕,可满足近企业3-4年开发所需。截止2021年2月底,中国金茂共布局全国51个城市,总土储建面达8267万平方米。其中一级土地开发储备建面2351万平方米,二级土地开发储备建面5915万平,相较2019年底略有提升,按照企业目前的销售规模和增长速度推算,土地储备充裕,可满足大约3-4年的需求。

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  03城市运营

  年内7城市运营项目落地

  22年60%土储或来源城市运营

  年内新落地7个项目,累计落地27个项目。2020年中国金茂有序推进城市运营项目的落地,2020年成功落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城7个项目,新增锁定面积1080万平方米。截止20年底累计落地27个城市运营项目。2021年企业计划再度落地8个城市运营项目,届时城市运营项目将达到35个。

  20年城市运营销售贡献率提升7个百分点至21%,未来该比重将进一步提升。2020年企业销售中,城市运营项目贡献占比达到了21%,相比2019年的14%再度提升。而据企业预计,截止至2022年,城市运营将贡献60%的新增土地储备,这也意味着销售贡献也将提升。

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  04营 利

  毛利率20%

  20年拿地毛利率约23%

  下半年结转提速,全年营收增长38.5%。2020年中国金茂实现营业收入600.5亿元,同比增长38.5%,其中物业销售收入543.7亿元,同比上升44.1%。下半年金茂结转明显加快,全年营收增长明显。商业租赁收入方面与2019年基本持平,酒店运营收入受疫情影响较大,目前已逐步回暖,下半年入住率超7成。

  毛利率20%,随着城市运营项目结转有望维稳。2020年中国金茂整体毛利率约为20.2%。管理层透露,目前3017亿左右的已售未结转部分毛利率也在18%左右,因此短期内毛利率将维持这一水平。考虑到2020年拿地的毛利率在23%左右,叠加高毛利率城市运营项目逐步进入结转周期,未来企业的毛利率维稳可期。计提减值43.7亿元,2020年中国金茂实现净利润62.0亿元,净利率10.3%,归母净利润38.8亿元。整体来看,毛利率和净利率均有不同程度的下滑,但随着金茂降本增效的推进,未来盈利可控。

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  05偿 债

  三大指标全部绿档

  融资利率降至4.4%

  现金短债比升至1.88,长短债比2.51。截止至2020年底,中国金茂共持有现金520.8亿元,较于初增长超过一倍,短债总额277.7亿元,现金短债比1.88,满足三道红线绿线要求。长短债比方面,截止至2020年底金茂长短债比为2.51,与期初基本持平。

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  “三道红线”均绿档达标,融资利率仅4.42%处于行业领先。2020年中国金茂把握融资窗口,发行多笔低息债券,进一步降低了企业整体融资成本。截止至2020年底,金茂的整体融资成本已下降至4.42%,处于行业领先水平。净负债率大幅优化至44.7%,剔除预收账款后的资产负债率略有升高至66.8%,全部满足三道红线绿线要求。

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  06多元化

  双轮两翼平衡发展

  物业管理迎来高速增长期

  坚持双轮两翼战略,物业服务每年接近100%增长可期。十四五期间,金茂目标在2021实现2500亿地产销售、2022年实现3000亿地产销售;持有面积200万平方米,实现持有物业运营收入50亿元。两翼方面,2020年中国金茂将两翼内涵升级为科技+服务。其中,金茂物业在管面积接近2000多万方,随着交付高峰的来临,有望实现每年接近100%的增长。另外管理层回复针对物业管理上市这一问题,目前暂无明确时间表。

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企业信用
统一社会信用代码:91310000132217850U
统一社会信用代码:914100007191748618
统一社会信用代码:91440300785251247M
专 题
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