[克而瑞]远洋集团：销售业绩与上年持平，盈利能力需提升

  导 读

  2020年远洋集团聚焦主业，积极拿地投拓，财务水平稳健，“三道红线”皆为绿档。但业绩增长较为乏力；毛利率下降至18.5%，盈利水平及运营能力仍需提升。

  【业绩无增长，环渤海区域销售贡献半成】2020年远洋集团全口径合约销售金额1310.4亿元，同比微增0.78%；合约销售面积706万平方米，同比上涨11%；全年刚好完成销售目标。2020年远洋实施“南移西拓”战略，集团下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部，但各个事业部之间发展不均，需加强在其布局重点城市的竞争力。其中北京和环渤海事业部管辖的环渤海区域销售贡献达51%。

  【聚焦主业投拓增速，拿地楼板价持续走高】2020年全年远洋集团新增土地建面791万平方米，同比上升75%，聚焦主业加快投拓，拿地销售比达到0.66。总土储建面为3804万平方米，较2019年末微升2.1%。远洋土储充足，但总土储分布方面区域来看环渤海区域的土地储备建面进一步上升，较19年略升1个百分点。短时间内土储以环渤海区域为主的局面仍较难改变，依然需注意市场过于集中带来的风险。 

  【毛利率下降，需关注盈利水平】2020年远洋集团实现营业收入565.1亿元，同比上升11%，归母净利率28.66亿元，同比上升7.9%。毛利率18.5%，同比下降1.57个百分点，归母净利率5.07%,同比下降0.14个百分点。另外总土储楼板价持续走高，从2017年的6500元/平方米上升至2020年的7900元/平方米，加上销售均价从2018年至今持续下滑，销管费用率上升，势必会压缩企业未来的利润空间，企业的盈利与运营水平仍需提升。 

  【“三道红线”皆为绿档，财务水平稳健】截至2020年年末远洋集团持有现金437.4亿元，较2019年末上升30.9%。现金短债比为1.69，长短债务比为2.17，短期偿债压力不大。平均融资成本5.1%，持续保持低位，融资成本优势明显。净负债率下降至55%，剔除预收款后的资产负债率为69%，财务稳健度提升，资金安全度保持在较好水平。 

  
  01销 售

  业绩无增长

  环渤海区域销售贡献半成

  销售业绩与19年持平，刚好完成销售目标。2020年全年远洋集团完成全口径合约销售金额1310.4亿元，同比增幅0.78%，几乎与去年持平；销售面积706万平方米，同比上涨11%。销售均价18552元/平方米，同比下降9.5%。2020年远洋集团销售金额同比增速低于百强增速13.3%，导致其去年的全口径金额排行榜上已经跌出TOP30。远洋集团2020年的销售目标保守，与上年销售额持平为1300亿元且仅刚好完成目标。2021年远洋集团的销售目标为1500亿元，同比提升14%，就近2年远洋的增长情况来看，其目标增长率仍有一定压力。

  远洋集团延续之前的以一二线城市为销售业绩贡献主场，二者合计占全年销售金额的89%，贡献占比较上年增加5个百分点。但值得注意的是，虽然核心一二线城市销售金额进一步提升，但销售均价却较2019年有所下降。

  远洋实施“南移西拓”战略，集团下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部。六大事业部的中心城市为北京、天津、上海、深圳、武汉、成都。远洋集团期望实现区域聚焦，深耕主力市场，培育出一批能够占据市场前列的城市，并以此为中心，辐射周边热点区域，形成个区域之间协同发展。

  事业部之间发展不均，需加强竞争力。从事业部之间的销售占比来看，远洋对北京和环渤海事业部所管辖的环渤海区域销售依赖度较高，该两个事业部的区域销售贡献同比大幅增加，分别较上年增加4个和5个百分点，其中北京和石家庄二城的销售贡献占北京区域的83%，而20年这2座城市疫情皆出现反弹，也在一定程度上影响远洋的销售业绩。从销售金额来看，六个中心城市中北京、深圳、武汉和天津销售额都在90亿以上，其中总部北京的销售金额为291亿元。远洋在这些城市打造不少热销项目，如武汉远洋东方境世界观、杭州远洋西溪公馆销售金额城市排名前三，深圳远洋天著首开去化100%。而华西区域的中心城市成都的销售额只有15亿元。从区域之间的销售占比也可以看出各个事业部之间发展不均，需要加强在其布局重点城市的竞争力。

  02投 资

  聚焦主业投拓增速

  拿地楼板价持续走高

  拿地节奏加快，楼板价持续上升。2020年远洋集团新增土地建面791万平方米，较上年增长了75%，按照企业公布新增土地建面及楼板价计算得出拿地总价约870亿元，同比上升1.1倍。从拿地销售比来看，远洋持续聚焦主业，凭借其良好的财务优势，加快拿地节奏，全年新增51幅土地及2个成熟项目，拿地销售比达到了0.66，高于百强平均的0.37。拿地均价方面，新增土储均价11000元/平方米，同比上升19.6%。主要是由于远洋持续布局核心一二线城市，2020年在北京、上海、福州、大连等城市新增土地成本较高。

  03土地储备

  土储充足

  需注意市场集中带来的风险

  土储持续保持稳定，需提升权益比例。2020年远洋集团总土储建面为3804万平方米，较2019年末微升2.1%。新增土储的权益占比和总土储权益占比下滑，导致总土储建面权益占比下降1.6个百分点至52.4%。从远洋的销售规模及拿地增速方面来看，消化周期为4-5年左右，土储方面持续保持稳定。

  环渤海区域集中度进一步升高。截至2020年年末，远洋环渤海区域的土地储备建面较19年略升1个百分点，占比达55%，总体区域占比和19年差距不大，各区域变化在3%内。土储城市能级方面仍然以二线城市为主。虽然远洋集团实施“南移西拓”战略，设立事业部力求改变，但从近两年远洋总土储占比变动幅度微乎其微来看，短时间内土储以北方区域即北京和环渤海区域为主的局面仍较难改变，从调整构架到反映到销售层面更是需要一定的时间，目前依然需注意市场过于集中带来的风险。

  04盈利表现

  毛利率下降

  需关注盈利水平

  毛利率及归母净利率双降。2020年远洋集团实现营业收入565.1亿元，同比上升11%；归母净利润28.66亿元，同比上升7.9%。毛利率18.5%，同比下降1.57个百分点，归母净利率5.07%,同比下降0.14个百分点。毛利率下降主要是由于企业2020年有较多一线城市项目结转，如深圳远洋天著等，土地成本较高。2020年归母净利润占净利润比例为61.2%，较去年同期下滑3个百分点，加上远洋20年拿地权益比例持续下降，预计未来归母净利润占比仍有可能继续降低。

  未来盈利水平仍受挑战，企业需提高运营水平。远洋集团2016年-2019年毛利率一直在20%-25%的区间，处于较低水平，2020年则已经突破20%下降至19%。且总土储楼板价持续走高，从2017年的6500元/平方米上升至2020年的7900元/平方米，加上销售均价从2018年至今持续下滑，销管费用率上升，势必会压缩企业未来的利润空间，企业的盈利与运营水平仍需提升。

  05偿债表现

  “三道红线”皆为绿档

  财务水平稳健

  短期有息负债增加，但偿债风险不高。截至2020年年末远洋集团持有现金439.3亿元，较2019年末上升30.9%。贷款结构方面，1年内到期债务大幅增加，占到贷款总额的32%，较2019年上升了21个百分点。现金短债比下降到了1.69，长短债务比为2.17，债务结构较之前有所恶化，但目前偿债压力不大。

  融资成本保持低位，平均借贷利率下降，财务较为稳健。远洋集团平均融资成本5.1%，较去年下降0.3个百分点，持续保持低位，融资成本优势明显。借由其现金优势，且有息债规模得到较好的控制，远洋的净负债率下降至55%。另外其2020年剔除预收款后的资产负债率为69%，持续保持稳定，“三道红线”皆为绿档。财务稳健度提升，资金安全度保持在较好水平。