[克而瑞]大发地产:销售逆势增长44.3%,绿档房企优势突出

朱一鸣、汪慧2021-04-08 17:03:11来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-04-08
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:克而瑞

  导 读

  在行业增速持续放缓叠加疫情冲击的背景下,大发地产增势强劲,业绩增速与目标完成率都居行业前列。

  【业绩增速与目标完成率均居行业前列】2020年,大发实现合同销售金额约303.2亿元,同比增长约44.3%,销售目标完成率达126%,业绩增速与目标完成率均居行业前列。其中,长三角地区业绩贡献率达88.3%。在行业增速持续放缓叠加疫情冲击背景下,大发增势强劲,2017-2020年间的销售金额平均复合增长率达94.5%。这主要受益于上市后融资效应增强、长三角区域的深耕发展战略以及合作开发模式成效显著。 

  【投资集中在长三角地区与成渝都市圈】面对市场不确定性积聚,大发保持了较为稳健的投资节奏,全年获取22个项目,共计新增建面278.6万平方米,主要集中在长三角地区以及成渝都市圈,平均地价为5753元/平方米,高于2019年5349元/平方米。截至报告期末,大发土地储备总建筑面积约670万平方米。随着拿地价格的走高,大发已经转为以合作开发模式为主,但同时面临项目权益被稀释,因此未来如何提高增长质量是大发将要面临的一项挑战。大发表示不会过分牺牲权益比重,会从财务、规模、风险等多方面取得一个平衡。 

  【营业收入稳步增长 项目权益有所下降】报告期内,在交付规模增加的情况下,实现毛利19.2亿元、净利7.2亿元,分别同比增长13.0%、19.1%。而由于项目股权减少,归母净利润降至3.4亿元。2020年毛利率、净利率有些许下滑,其中,毛利率下降2.1个百分点至20.9%,净利率则由8.1%降至7.8%。 

  【未踩红线,净负债率持续优化至61.2%】资本运营方面,自上市以来,大发不仅积极拓展融资渠道,而且在加快周转的同时,注重资本结构的优化。截至2020年末,现金短债比为1.4倍,净负债率由2019年末77.8%下降至61.2%,另外扣除预收账款的资产负债率为68.6%,资本结构表现稳健。在“三条红线”管控下,作为绿档房企,这在未来发展有利于形成自身的竞争优势。

  【多维度发力提升管控效率】2020年,大发积极顺应市场趋势,不断改进和完善产品服务、组织架构、营销平台等,深入关注客户的现实和潜在需求。一是,继续优化大运营管控体系,提升运营效率、保证经营业绩目标落地;二是,创新璞悦、熙悦、融悦、铭悦四大产品线,提升产品品质与品牌辨识度;三是,全面升级组织架构,设立“总部-区域-项目”2.5级扁平化管治架构;另外,为顺应数字化和创新营销的大趋势,大发积极整合各方资源,实现在线线下渠道全覆盖,搭建了“YUE+看房”智慧销售平台。

  
  01销 售

  合作开发模式成效显著

  业绩逆势增长44.3%

  2020年,大发实现合同销售金额约303.2亿元,同比增长约44.3%,远高于全年15%的目标增长率;全年合同销售面积约204.5万平方米,同比增长约31.8%;平均销售价格为14826元/平方米。

  在行业增速持续放缓叠加疫情冲击的背景下,大发增势强劲,业绩增速与目标完成率都居行业前列。自上市以来,大发保持了高速增长态势,2017-2020年合同销售金额平均复合增长率达94.5%,展现出良好的成长力,主要原因可归结为以下三点:一是,得益于上市后在资本市场具备了一定融资优势,加速了扩张进程;二是,专注于深耕长三角地区,巨大的市场空间为业绩增长提供支持;三是,受益于合作开发模式,大发已先后与上坤、金科、港龙、东原、领地等房企达成战略合作协议,借力发力效果显著。

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  长三角地区作为业绩的主要来源,2020年销售额总计达267.7亿元,较2019年增加36.5%,占到全年总销售业绩的88.3%。其中,有8个城市销售额过十亿元,分别为温州、宁波、合肥、常州、无锡、徐州、杭州、金华,温州作为长三角地区的主力城市,销售贡献最高,达81亿元。而长三角以外地区的总销售额贡献率由2019年6.7%升至11.7%,特别是中西部市场的外拓对业绩结构起到明显优化作用,西宁、郑州的业绩贡献尚佳。

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  2021年,大发在业绩目标制定上表现谨慎,全年合同销售目标定在360亿元,目标增长18.7%,全年计划新增供货货值约520亿元,总可售货值达650亿元,主要集中在长三角地区,占比达八成。其中,二三季度供货较多。按此计算,全年去化率须达到55%,总体来说销售压力并不大,并且从今年1、2月销售表现来看,大发的业绩继续向好,全年顺利完成目标可期。

  02投 资

  明确了「1+1+X」布局体系

  拿地成本走高

  2020年,面对市场不确定性积聚,大发保持了较为稳健的投资节奏。在「1+1+X」(即深耕长三角地区核心区域、辐射成渝都市圈、并持续关注其他具高发展潜力的重点城市)的布局体系下,全年获取22个项目,共计新增建面278.6万平方米,总权益地价58亿元,平均楼面地价为5753元/平方米,高于2019年5349元/平方米。

  投资主要集中在长三角地区以及成渝都市圈,未来市场前景可观。但随着拿地价格的走高,大发已经转为以合作开发模式为主。合作开发模式的优势在于可以以更低的成本撬动更大的规模,但是企业也面临权益的稀释,因此未来如何提高增长质量是大发将要面临的一项挑战。

  截至报告期末,大发土地储备总建筑面积约670万平方米,分布在30座城市,平均地价约为人民币4960元/平方米。而在地价上升的趋势下,未来项目的盈利或面临较大的挑战,大发需继续提升企业内部经营管理效益。

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  03盈 利

  营业收入稳步增长

  项目权益有所下降

  2020年全年,大发总营收91.9亿元,同比增长24.2%,尽管增速不比销售规模,但得益于下半年交付进度的加快,仍顺利完成了20%的预期增长率。年内实现毛利19.2亿元、净利7.2亿元,分别同比增长13.0%、19.1%。而由于项目股权减少,归母净利润降至3.4亿元。2020年毛利率、净利率有些许下滑,其中,毛利率下降2.1个百分点至20.9%,净利率则由8.1%降至7.8%,大发应持续提升盈利能力。

  整体来看,在交付规模增加的情况下,大发的毛利、净利均保持了增长,但合作开发稀释权益的影响也显著体现出来,影响了归母利润的实现。此外,大发的利润率承压明显,在盈利水平下行的行业整体趋势下,未来还是要从提升内生力方面来增加效益。

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  04偿 债

  未踩红线

   净负债率持续优化至61.2%

  资本运营方面,自上市以来,大发不仅积极拓展融资渠道,而且在加快周转的同时,注重资本结构的优化。2020年,大发共计发行5.6亿美元优先票据,并在年内主动赎回共计1.2亿美元优先票据,充分显示公司积极优化债务结构的能力和决心,但整体融资成本还是偏高。同时,大发也与多家大中型银行以及金融机构保持了良好关系,有利于未来的资金融通。

  截至2020年末,大发持有现金(包括受限制现金及已质押存款)72.8亿元,总有息负债为126.5亿元,其中一年内到期的短期债务达75.4亿元,现金短债比为1.4倍,保持了良好的流动性;净负债率由2019年末77.8%下降至61.2%;另外,根据三条红线,除了现金短债比、净负债率,扣除预收账款的资产负债率为68.6%。整体来看,大发未踩线,财务结构具备稳健性,这也为未来争取了较大的融资空间,有利于企业在资金面收紧的行业背景下打造自身的优势。

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  05战 略

  全面升级组织架构、优化管控体系

  多维度发力提升管控效率

  2020年,是大发战略、服务全力加速的一年,在秉承“为生活而创造”品牌理念的同时,积极顺应市场趋势,不断改进和完善产品服务、组织架构、营销平台等,深入关注客户的现实和潜在需求。具体体现如下:

  一是,持续优化大运营管控体系。进一步坚持“有贡献、有利润”的现金流,坚持“高效率、高品质”的原则,以“稳健经营”为核心,落实“四个一体化”策略(即投融运销一体化;回融支一体化;设计工程客服物业一体化;提价值、降成本、控费效一体化),持续提升运营效率、保证经营业绩目标落地。

  二是,创新升级匠造24悦爱社区。创新四大产品线,包括璞悦、熙悦、融悦、铭悦系列产品,打造“中国式悦生活,提升产品品质与品牌辨识度。

  三是,全面升级组织架构。2020年大发设立“总部-区域-项目”2.5级扁平化管治架构,并设立环沪、苏皖、浙江、西部区域公司,在提高组织效率、强化区域能力、优化团队配置、实现标准化管理都取得了良好成效。

  另外,为顺应数字化和创新营销的大趋势,为客户提供更便捷的服务,大发积极整合各方资源,实现在线线下渠道全覆盖,建立并发布了案场标准化服务体系,还搭建了“YUE+看房”智慧销售平台。

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企业信用
统一社会信用代码:91310000729486092A
统一社会信用代码:91440101190548279L
统一社会信用代码:91330681146288510G
专 题
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