[克而瑞]万科地产:业绩表现持续稳健,保持较高资金弹性

朱一鸣、贡显扬2021-04-08 17:24:43来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-04-08
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:克而瑞

  导 读

  提高科技运用水平,在每一条选定的赛道建立竞争优势。

  【销售规模增速回升至11.6%】2020年,万科累计实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%。虽然疫情之下,行业整体的开工、复工及销售、交付节奏均受到较大的影响。但万科整体业绩增长表现平稳,2020年销售规模突破7000亿元的同时,11.6%的规模增速也较2019年有所回升、处于行业较好水平。 

  【新增投资继续保持理性审慎】2020年,万科继续坚持理性审慎的投资态度,全年新增土地投资项目168个,总规划建筑面积3366.5万平方米。2020年,万科新增投资权益占比61.2%,较2019年有所回落但处在历年平均水平。截至2020年末,万科的总土地储备规模达15838.4万平方米,其中权益土储9508.2万平方米。 

  【项目结算利润空间受到挤压】2020年,万科实现营业收入4191.1亿元,归母净利润415.2亿元,分别同比增长13.9%和6.8%。虽然营收规模保持增长,但近年来行业地货比提升导致结算项目利润空间受到挤压,万科全年结算毛利润规模同比降低8.1%至1225.7亿元。毛利率29.2%,较2019年的36.2%降低7个百分点。 

  【低负债保持较高资金弹性】万科始终保持稳健经营,净负债率和融资成本多年来稳定在行业较低水平。截至2020年末,现金短债比和长短期债务比分别为2.35和2.12;平均融资成本6.5%,继续保持行业低位;净负债率在2019年33.9%的基础上进一步降低15.8个百分点至18.1%。万科管理层表示低负债可以在市场机遇面前保持更高的资金弹性,但并不追求过低的净负债率。 


  01销 售

  合同销售金额超7000亿元

  同比增长11.6%

  万科2020年累计实现合同销售金额7041.5亿元,销售面积4667.5万平方米,分别同比增长11.6%和13.5%;销售均价15086元/平方米,与往年基本持平。虽然疫情之下,行业整体的开工、复工及销售、交付节奏均受到较大的影响。但万科整体业绩增长表现平稳,2020年销售规模突破7000亿元的同时,11.6%的规模增速也较2019年有所回升、处于行业较好水平。

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  2020年,万科在全国23个城市的销售金额位列当地第一,在14个城市排名第二。从销售结构来看,2020年万科业绩贡献最高的上海区域实现销售金额2377.3亿元,销售金额和销售面积占比分别达到了33.8%和26.8%。北方区域和南方区域的销售业绩贡献度则均在21.3%左右。此外,万科中西部区域和西北区域2020年分别实现销售金额1153.7亿元和464亿元,合计业绩贡献近23%。

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  02投 资

  坚持审慎的投资态度

  新增投资规模略有降低

  2020年,万科继续坚持理性审慎的投资态度,全年新增土地投资规模略有降低。年内,万科累计新获取项目168个,总规划建筑面积3366.5万平方米,权益规划建筑面积2058.8万平方米;权益地价总额约1381.5亿元,新增项目平均地价为6710元/平方米。2020年,万科新增投资权益占比61.2%,较2019年有所回落但处在历年的平均水平。

  在总土地储备规模上,截至2020年末万科在建及规划中土地储备面积达15838.4万平方米(在建项目10787.6万平方米、规划中项目5050.8万平方米),其中权益土储9508.2万平方米。同时万科还积极参与旧改,截至2020年末旧改项目的规划权益建筑面积达363.4万平方米。

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  03财 务

  项目结转利润率回落

  低负债保持较高资金弹性

  2020年,万科实现营业收入4191.1亿元,归母净利润415.2亿元,分别同比增长13.9%和6.8%。虽然营收规模保持增长,但全年结算毛利润规模却同比降低8.1%至1225.7亿元。我们认为,一方面目前行业整体的利润增长出现拐点、盈利水平面临下行压力;另一方面,近年来行业地货比提升的趋势致使结算项目利润空间受到挤压、毛利率降低。2020年,万科实现毛利率29.2%,较2019年的36.2%降低7个百分点;扣除税金及附加之后的房地产业务毛利率22.6%,也较2019年下降4.6个百分点。

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  在行业整体融资环境趋紧的背景下,万科始终保持稳健经营、净负债率和融资成本多年来稳定在行业较低水平。截至2020年末,万科持有货币资金1952.3亿元,有息负债总额2585.3亿元;现金短债比和长短期债务比分别为2.35和2.12,较2019年均有所提升。平均融资成本6.5%,继续保持行业低位;净负债率18.1%,在2019年33.9%的基础上进一步降低15.8个百分点。对此,万科管理层表示,万科并不追求过低的净负债率。较低的净负债率水平是为了等待机会,比如面对此次土地集中供应的政策,较高的资金弹性将有利于万科更好地把握市场机遇。

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  04多元化

  在选定的赛道建立竞争优势

  让科技融入业务

  万科除了在地产开发主业持续巩固提升基本盘,在多元业务板块上,2020年万科继续坚持“城乡建设与生活服务商”的战略定位。围绕“与城市同步发展,与客户同步发展”的策略,万科在物业、住宅租赁、商业开发运营、物流仓储服务等业务板块也都实现了有质量的发展。未来万科不仅要在每一条选定的赛道上,建立领先的竞争优势。还要让科技融入业务,提高运用科技力量的水平,不断释放潜在的价值。

  其中,万科物业2020年更名“万物云”,力求实现物业服务的设施、设备、资产、人、商业活动等,从物业服务到空间科技服务,都能通过数字化方式链接。2020年,万物云实现对万科集团内和对外营业收入182亿元,同比增长27.4%;其中住宅物业服务收入100.5亿元,占比55.2%。

  在租赁住宅业务上,2020年万科长租公寓品牌“泊寓”运营管理长租公寓18.4万间。在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业长租公寓3.3万间。2020年,万科长租公寓营业收入25.4亿元,同比增长72.3%。截至2020年末,已开业项目的整体出租率超过95%。

  商业开发与运营板块,截至2020年末万科(含印力集团)累计开业的商业项目面积989.8万平方米。商业(含非并表项目)业务营业收入63.2亿元,同比增长4.3%;整体出租率87.4%,其中稳定发展期(开业3年以上)的商业项目出租率92%。此外,规划中和在建商业建筑面积为435.4万平方米。

  在物流仓储服务领域,万科以“万纬物流”为物流仓储服务平台,聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务,经过五年发展已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2020年万纬物流继续完善核心节点布局,新获取管理项目10个,可租赁建筑面积75万平方米。报告期末,万纬物流在44个城市累计管理148个项目,可租赁建筑面积1148万平方米。2020年,万纬物流管理项目(含非并表项目)的营业收入18.7亿元,同比增长37%。

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企业信用
统一社会信用代码:91440300192181490G
统一社会信用代码:91500000202893468X
统一社会信用代码:91340100667947577B
专 题
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