近期，市场对房贷数据与销售指标之间的匹配关系，以及房贷指标如何实现“止跌回稳”的关注度较高。2026年一季度，金融机构人民币贷款增加8.6万亿元，但分部门看存在明显分化：住户贷款仅增加2967亿元，其中中长期贷款增加4607亿元。这一数据既体现出楼市“小阳春”态势与按揭投放之间的温差，也侧面反映出居民部门加杠杆意愿依然审慎。这反过来也促使我们思考：新形势下金融机构应如何做大做强房贷业务，尤其是在推动自身转型、对接房地产发展新模式的过程中，找到房贷业务更优的发展路径。

  一、楼市“小阳春”与信贷数据的“温差”：为何交易热度未完全转化为贷款增长？

  2026年春节过后，核心城市确实迎来了一轮楼市“小阳春”，尤其是二手房市场表现较为亮眼。但从信贷数据看，两者之间存在一定“温差”。数据显示，3月住户中长期贷款增加2953亿元，环比已有明显改善，从房地产角度看，主要得益于北上广深等一线城市二手房成交量放大，带动了按揭需求释放。不过从绝对规模看，2026年一季度末个人住房贷款余额降至36.72万亿元，同比增速为-3.1%，一季度减少2911亿元。这说明，当前市场的成交热度尚不足以扭转房贷余额整体缩水的局面。

  背后的原因主要有三点：一是尽管二手房成交活跃，但“以价换量”特征明显，总成交金额的修复滞后于成交套数；二是新房市场去化压力依然较大，对新增贷款的贡献度减弱；三是当前市场成交偏向刚需，而这类需求并未充分加杠杆。部分刚需购房者更多采用公积金贷款（加上公积金贷款额度各地均普遍提高），并未充分使用商业贷款；同时，即便是购买高端房产的群体也普遍未用足杠杆，首付比例往往不会按15%的下限操作。这些因素客观上分流了部分房贷需求。

  另外，在这一阶段，我们需要摒弃过去单纯看“成交面积”来判定房贷走向的逻辑。当前的房贷增长，不仅取决于交易量的放大，更取决于“新增贷款投放”与“存量贷款偿还”之间的轧差。提前还贷的潮汐效应，虽在减弱，但依然是压制房贷余额增速的重要因素。

  二、商业银行个贷业务的逻辑重构：从“增量扩张”转向“存量深耕”

  面对房地产市场供求关系的重大变化，商业银行的个人住房贷款业务逻辑正在发生根本性转变。过去，银行业习惯于在增量市场中通过降低门槛、提高效率来抢占份额；而在存量时代，金融机构必须适应低增长的常态。

  既然市场进入存量阶段，银行房贷业务也需相应转型。当前及未来一段时间的房贷业务机遇，不应仅局限于“新买房”环节，而应更多向存量市场挖掘潜力。一方面，二手房交易带来的“转按揭”或抵押品变更业务占比正在提升；另一方面，存量房的改造、装修及随之而来的消费金融需求，正构成与房贷相关联的产业链金融需求。此外，随着“好房子”理念的提出，现有存量住房的更新改造需求巨大，这要求银行不仅要关注传统的购房消费领域，也要关注住房全生命周期中的房贷业务及金融创新，这也是当前非常关键的着力点。

  三、市场竞争格局：国有大行规模缩减与机构职能分化

  从市场微观主体来看，房贷业务的市场集中度较高，国有大行是个人住房贷款的主要供给方。然而，当前国有大行的房贷规模已出现明显缩减趋势。2026年一季度个人住房贷款余额36.72万亿元，同比下降3.1%，这与主流银行在年报中披露的按揭贷款负增长数据基本吻合。

  部分中小银行的贷款业务表现相对较好，但由于其基数不大，个别指标的阶段性好转并不具有代表性。从实际业务角度看，当前各类中小银行都在加大力度拓展商业贷款业务，因为只有商业贷款业务发展良好，才有条件承接公积金等相关业务。在现有市场环境下，大型银行承担的任务也较多，因此中小银行在某些区域市场上也存在一些新的业务机会。不过，尽管表面上银行间存在业务分化，涉房信贷规模增速放缓是行业共同面临的挑战。

  四、资产质量与收益率：房贷依然是优质的“压舱石”，收益率进入“薄利多销”时代

  本部分关注房贷不良率。虽然市场上偶有法拍房增加的消息，但从宏观数据来看，个人住房贷款的整体资产质量依然优于绝大多数对公及消费类信贷产品。考虑到我国居民家庭的资产负债表结构，尽管近年来受房价波动和部分居民收入预期转弱的影响，房贷违约压力有所抬头，但相比其他无抵押信用贷款，房贷的违约损失率依然处于可控区间。房价波动确实是导致房贷缩水压力的核心变量，但目前来看，其更多影响的是房屋的抵押价值，而非大规模引发不良贷款激增。

  在收益率方面，随着LPR下调和重定价周期的推进，房贷业务的综合收益率持续承压。当前商业银行净息差已处于历史低位（约1.42%），银行不得不采取“以量补价”的策略，但在总量缩减的背景下，这一策略面临挑战。未来的破局之道在于“薄利多销”基础上的精细化运营。结合当前市场规律，核心城市的业务机会较为清晰，可适当加大在这些领域的布局，抢占市场份额。具体策略包括：聚焦核心区域，重点支持人口净流入的大城市二手房交易，这类交易价格透明、流动性好，风险相对较低；对接城市更新，积极介入城中村改造、原拆原建、收购二手房做保障房等领域的贷款需求，利用政策窗口锁定优质客户；降低获客成本，通过数字化转型，降低寻找客户、识别客户的风险及运营成本，在低利率环境下维持合理的资本回报率；对接住房新政策，如房贷贴息政策，持续带动房贷规模上行。

  五、未来展望：房价企稳是信贷回暖的先行信号

房贷业务与房价虽非同一概念，但二者密切相关。房价是居民购房信心的“锚”。只有在房价预期趋于稳定并逐步企稳回升的背景下，居民购房意愿才会增强，由此带动的置换链条也才能重新顺畅运转。近期来看，房价企稳的信号开始显现，市场信心有所修复，这对交易活跃度形成了正面支撑。市场一旦活跃起来，房贷业务的推进也就具备了更好的基础条件。因此可以认为，房地产市场的价格企稳与交易量企稳，实际上也对应着房贷业务的企稳过程，这一点值得肯定。进一步看，随着市场环境的改善，部分核心城市有望率先进入“规模筑底、积极向好”的新阶段。在这一过程中，结合房地产发展新模式的推进，诸如与现房销售、租赁住房产品推广、城市更新、房票政策等形成衔接，进而有望在房贷业务层面探索更多创新的结合点。