【克而瑞物管研究】

  5月15日，克而瑞物管重磅发布了2026中国物业管理上市公司研究成果，涵盖了2026中国物业管理上市公司20强以及细分领域研究成果，以年度最重磅上市物企研究成果为行业树立了权威风向标。

  【成果解读】

  资本市场表现

  (一)市值：百亿以上企业数量增加1家至8家，企业市值比例呈“二八分布”，30亿以下企业数量占比78%

  从市值角度来看，截至2025年12月31日，市值在30亿以下的物企占比超78%。百亿市值以上的物企有8家，数量较2024年年末增加1家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、万物云、碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余和恒大物业。

  (二)估值：市盈率由去年11.4倍回升至约13.9倍

  从估值角度来看，2025年上市物企市盈率逐渐修复回升。截至2025年12月31日，上市物企市盈率均值约为13.9，与2024年年末11.4相比上升了2.5。

  (三)股东回报：重视投资者回报，平均分红率大幅跃升至77.0%

  2025年，在整体规模拓展放缓、外部环境承压的背景下，上市物企更加注重对投资者的实质性现金回报。数据显示，26家披露派息情况的上市物企平均分红率高达77.0%，较2024年同期的63.3%大幅提升了13.7个百分点。

  运营规模分析

  （一）营业收入：企业分化持续加剧，基础物业“主业”地位进一步加强

  2025年62家上市物企营收总额3014.6亿元，同比增长4.2%。营业收入均值和中位数分别为48.6亿元和16.0亿元，分别同比增长4.2%和同比下降2.9%。均值和中位数的差值由2024年的30.2亿元增加至2025年的32.6亿元。

  企业方面，两极分化问题持续加剧，营收最多的碧桂园服务与营收最少的宋服务的差值已达209倍。

  从收入结构来看，基础物业服务“主业”地位正进一步加强，2025年完整披露连续数据的42家上市物企基础物业服务收入占比为71.2%，较去年同期提升1.9个百分点。

  （二）营收增速：整体营收增速止跌，与上年持平为4.2%

  2025年62家上市物企的营收总额由2021年的2204.2亿元增长至2025年的3014.6亿元。从增速走势来看，年内同比增长4.2%，与去年同期基本持平。

  （三）在管规模：整体增速同比下滑1.4个百分点至5.3% 

  2025年披露在管面积的50家上市物企总在管面积约75.1亿㎡，同比增长5.3%。在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速较去年同期进一步下滑1.4个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

  （四）合约面积：拓展放缓，整体增速下滑1.8个百分点至1.1%

  2025年披露合约面积的39家上市物企总合约面积约52.4亿㎡，同比增长1.1%，增速较去年同期下滑1.8个百分点。

  2025年，市场竞争持续处于深水区，叠加企业前期储备项目相继落地，上市物企合约在管比延续下行趋势。披露完整数据的35家上市物企合约在管比均值，由2024年的1.3倍下降至1.2倍。这表明企业普遍放弃了盲目囤积面积的粗放模式，逐渐告别跑马圈地时代，当前更加注重将签约的纸面规模转化为实际的在管项目，从而为公司带来确定的业务收入与稳定的现金流。

  （五）收并购：持续降温、更趋谨慎

  2025年，企业规模增长诉求持续降低，有质量的规模仍是关注重点，收并购数量及金额仍维持低位。据不完全统计，全年上市物企披露收购事项23起，累计披露交易金额36.9亿元。

  （六）市场拓展：第三方在管面积占比63.0%，主动清退低效项目

  在管理规模的拓展策略上，2025年上市物企全面摒弃了过去的“唯面积论”，更加注重规模质量，行业整体向着“提质去量、聚焦核心”的纵深方向演进，年内万物云、中海物业、华润万象生活等企业持续退出低质低效项目。

  从上市企业数据来看，28家披露完整数据的上市物企来自第三方的在管面积占比为63.0%，与去年同期63.8%微降。

  运营质量分析

  （一）盈利能力：毛利率持续承压下滑，净利率反弹至4.8%

  2025年，62家披露数据的上市物企毛利总额为538.9亿元，同比下降1.6%。受外部环境复杂多变以及市场竞争加剧等因素影响，企业盈利空间受到进一步挤压。从净利表现来看，2025年上市物企净利总额为144亿元，同比增长10.3%，企业资产减值减少，净利润反弹。

  上市物企整体平均毛利率由2024年的18.9%下降至17.9%，同比下滑1.0个百分点，行业整体尚未走出盈利承压的阵痛期，仍处于盈利模式重塑与精益化调整的阶段。受资产减值减少影响，净利率同比提升0.3个百分点至4.8%。

  经营效率：人均在管面积、人均营收、人均净利分别增长至8855㎡/人、27.9万元/人、 1.3万元/人。

  2025年48家上市物企人均管理面积提升至8855.3㎡，同比增长6.2%，较去年同期下降3.8个百分点，增速放缓。

  2025年60家上市物企人均营收提升至27.91万元，同比提升5.2%，较去年同期下降1.5个百分点。受资产减值减轻影响，人均净利润由降转升至1.34万元/人，同比提升11.2%。

  管理能效：管理费率下降0.5个百分点至8.7%

  2025年，面对外部盈利空间的挤压，上市物企持续深化组织管控与精细化运营，向内挖潜以压降管理成本。数据显示，披露数据的57家上市物企平均管理费率由2024年的9.2%进一步下降至8.7%，同比下降0.5个百分点。

  社会责任分析

  （一）纳税总额：62家上市物企纳税总额约59.5亿元，头部物企占比近7成

  物业服务企业积极承担纳税义务。2025年，62家上市物企纳税总额约59.5亿元，纳税均值约0.96亿元。其中，头部物企纳税额占69.4%，大型物企纳税额占比同比4.6%，中型物企纳税额占20.6%，小型物企纳税额5.4%。

  （二）吸纳就业人数：吸纳就业人数基本保持稳定，3成上市物企容纳超8成人员

  作为劳动密集型行业，物业服务企业一直是落实稳就业的重要力量之一。2025年，披露相关数据的60家上市物企共吸纳就业人数107.5万人，同比下降1.0%；平均每家企业吸纳就业人数约17917人。企业员工总数超过万人的企业有20家，占总人数的比重为85.4%。